上海市地方稅務局曾發布2005年第三季度欠稅公告。公告披露了上海436家未在規定期限內繳納稅款的企業或單位，其中，14家房地產企業赫然在列。不僅是上海，在全國其他地方的拖欠稅款“黑名單”中，房地產企業都是大戶，房地產企業所占的欠稅總額也是一個龐大的數字。“2004年度中國納稅500強企業排行榜”前300名內，房地產企業悉數“落榜”。“利潤巨人”成了“納稅侏儒”。

　　近日，國家稅務總局發布文件，對房地產企業預售收入的預計營業利潤率作出了調整，文件對房地產企業征稅過程中可能出現的漏洞進行了彌補。這表明，房地產企業仍是稅收稽查的重點監控對象。

　　地產預售收入所得稅上調5% 國稅總局劍指地產“納稅侏儒”

　　開發商需要承擔的稅種主要有營業稅和企業所得稅由于這部分稅是根據房產商銷售額征收的，因而避稅空間不大據上海某稅務師事務所所長介紹，房地產企業的偷稅行為多發生在企業所得稅和流轉稅這兩個環節國家稅務總局近日發布《國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》（下稱“國稅發[2006]31號”），對房地產企業預售收入的預計營業利潤率作出了調整，按不同區域分別確定房地產企業預售收入的預計計稅毛利率，其中，省會城市和計劃單列市的城區和郊區將由目前的15%提高到不得低于20%，新的規定將追溯至今年1月1日。《國家稅務總局關于房地產開發有關企業所得稅問題的通知》（下稱“國稅發[2003]83號”）同時廢止。

　　國稅發[2006]31號文與2003年發布的國稅發[2003]83號文相比，作出了兩點調整：一是將預售收入的預計營業利潤率修改為預計計稅毛利率；二是按開發項目的性質將開發產品區分為經濟適用房和非經濟適用房，并規定經濟適用房項目預售收入的預計計稅毛利率不得低于3%.非經濟適用房項目按不同區域分別確定預售收入的預計計稅毛利率，其中，省會城市和計劃單列市的城區和郊區不得低于20%，地及地級市的城區和郊區不得低于15%，其他地區不得低于10%.已經執行3年的國稅發[2003]83號文規定，開發產品的預售收入應按不低于15%的預計營業利潤率繳納企業所得稅，但根據新的規定，大部分房產企業預售收入的預計計稅毛利率都將提高到20%，這意味著房產企業要拿出更多錢來預繳企業所得稅。

　　國稅發[2006]31號文也有利好地產商的內容。文件規定，新辦房地產開發企業發生的廣告費、業務宣傳費和業務招待費稅前扣除費用可以向以后年度結轉，但最長不得超過3年。與提高預征所得稅比起來，這不啻是一個利好消息。

　　“這主要是針對房地產企業偷漏稅來的。”一位不愿透露姓名的上海某知名房產公司總經理告訴《第一財經日報》，“這早已是公開的秘密。哪家房產企業沒有在納稅方面做過手腳。”據了解，一般來說，內資房地產企業在所得稅上做手腳多采用虛假成本的方式。所謂“虛假成本”，就是通過虛增成本，盡量使房地產項目開發產生的利潤降至最低甚至虧損來逃避所得稅的征收。目前，房產企業的偷稅手段，正變得更復雜、更隱蔽。

　　據熟知房地產開發業務的財會人士透露，開發商需要承擔的稅種主要有營業稅和企業所得稅。營業稅在國內諸多城市定為5.5%，其構成為營業稅5%以及在此基礎上附加的城市建設稅與教育附加稅。由于這部分稅是根據房產商銷售額征收的，因而避稅空間不大。

　　另據上海某稅務師事務所所長介紹，房地產企業的偷稅行為多發生在企業所得稅和流轉稅這兩個環節。

　　房地產業稅收在整個國家稅制體系中占有重要地位，是國家調節房地產經濟和社會經濟分配的重要杠桿，是財政收入的重要來源。公開數據顯示，目前發達國家房地產業稅收占地方總稅收的10%以上，在我國尚不到7%.仲量聯行研究部高級經理何恩凱日前向《第一財經日報》表示：“此次新規的用意在于堵住征稅環節的漏洞，使操作更加陽光。”這種不平等現象，如果繼續下去，將對國內企業的發展非常不利。