國家稅務總局近日發布文件，對房地產企業預售收入的預計營業利潤率做出了調整，按不同區域分別確定房地產企業預售收入的預計計稅毛利率，其中，省會城市和計劃單列市的城區和郊區將由目前的15%提高到不得低于20%，新的規定將追溯至今年1月1日。

　　這份名為《國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》（31號文），與2003年發布的83號文相比，做出了兩點調整：一是將預售收入的預計營業利潤率修改為預計計稅毛利率；二是按開發項目的性質將開發產品區分為經濟適用房和非經濟適用房，并規定經濟適用房項目預售收入的預計計稅毛利率不得低于3%.非經濟適用房項目按不同區域分別確定預售收入的預計計稅毛利率，其中，省會城市和計劃單列市的城區和郊區不得低于20%，地及地級市的城區和郊區不得低于15%，其他地區不得低于10%.

　　已經執行3年的83號文規定，開發產品的預售收入應按不低于15%的預計營業利潤率繳納企業所得稅，但根據新的規定，大部分房產企業預售收入的預計計稅毛利率都將提高到20%，這意味著房產企業要拿出更多錢來預繳企業所得稅。

　　31號文也有利好地產商的內容。文件規定，新辦房地產開發企業發生的廣告費、業務宣傳費和業務招待費稅前扣除費用可以向以后年度結轉，但最長不得超過3年。與提高預征所得稅比起來，這不啻于是一個利好消息。

　　解讀

　　新規針對地產業稅收漏洞

　　國家稅務總局相關負責人表示，隨著國家對房地產業宏觀調控措施的實施，83號文的一些規定已經不能適應客觀經濟形勢的變化。

　　從房地產開發企業的經營特點看，其開發經營活動不同于一般的建設單位或施工企業，也不同于一般的工商企業，它是集房地產開發建設、經營、管理和服務為一體、以第三產業為主的產業部門。

　　由于現行企業所得稅征收管理辦法一般是依據工商企業的特點和實際情況制定的，未能很好兼顧房地產開發企業的行業特點，因而在稅收征管中存在一些規定不明確的問題，難以保證稅基的完整，因此今年制定了31號文對征稅手段加以改進。31號文對房地產企業征稅過程中可能出現的漏洞進行了彌補。

　　國稅總局人士表示，由于目前房地產開發企業多采用設立項目公司的方式經營，開發一個樓盤或開發一個項目就新辦一個公司，且盈利率較高。據此，31號文對新辦房地產企業減免稅做了限制，規定房地產開發企業不得享受新辦企業的稅收優惠，同時規定以銷售房地產開發產品為主的企業也不得享受新辦企業的稅收優惠。

　　新政策進一步降低了房地產企業利用資本弱化和關聯交易進行避稅的可能性。31號文規定，為了防止開發企業通過關聯交易轉移利潤，依法借給全資企業的，全資企業支付的利息不得在稅前扣除；依法借給全資企業以外其他關聯企業的，關聯企業借入資金金額在其注冊資本50%以內（含50%）的部分，可在按金融機構同類同期貸款基準利率計算的標準以內據實扣除；超過注冊資本50%的部分，其超過部分負擔的利息支出，不得扣除。

　　此外，31號文規定了開發產品的完工標準，凡是符合竣工證明已報房地產管理部門備案的開發產品、已開始投入使用的開發產品或是已取得了初始產權登記證明的開發產品，都被視為開發產品已完工。

　　國稅總局人士表示，之所以對開發產品完工標準進行界定，主要是考慮到當預計計稅毛利率高于實際利潤率時，房地產開發企業往往會對已完工開發產品積極結算成本。相反，一旦出現預計計稅毛利率低于實際利潤率的情況，這種積極性就不存在了。

　　反響

　　京城地產商表示將仔細研究

　　稅率的變化直接影響到開發商的利益。一家從事企業稅務咨詢的公司負責人向記者表示，該政策出臺以后，不少地產公司均表示出了不滿，認為新的政策進一步加重了企業的負擔。

　　但是昨天從京城的部分地產商那里了解到，他們還不知道上述文件的出臺。在記者向今典集團董事長張寶全簡略介紹了文件內容后，他表示非常關注，并告訴記者，稅收對地產企業是個大問題，回頭要仔細研究一下。

　　華遠房地產董事長任志強向記者表示，房地產企業的預售收入應當算做應付款，在沒有經過最終結算的情況下，就預征企業所得稅是沒有道理的。他表示，以前的文件規定企業可以申請減免預征企業所得稅，但目前還沒看到文件，不清楚新的政策會產生怎樣的影響。