上海市地方稅務局日前發布了2005年第三季度欠稅公告。公告披露了上海436家未在規定期限內繳納稅款的企業或單位，涉稅金額高達約1.98億元。其中，14家房地產企業“榜上有名”。

　　不僅是上海，在全國各地的拖欠稅收“黑名單”中，房地產企業都是大戶，所占到的欠稅總金額也是一個龐大的數字。因此，2003年由國稅局頒發的一項關于房地產預售計提的政策又重新被各地征稅機構所提起。

　　“舊事重提，可以看作是征稅機構對于房地產企業欠稅、漏稅之后的無奈之舉。”普華永道稅務咨詢人員梅梁表示，正因為房地產企業的成本核算極為復雜，因此才會有預售計提之說。所謂企業所得稅“計提”，實際上是對實施預售制的企業采取的一種征稅辦法，即在預售行為發生后，在每季度以預售收入為基數，按15%的利潤率計算和預征企業所得稅，待項目完工后確定利潤和稅款，多退少補。

　　這項政策并不是新政策，早在2003年就已經出臺，但是并沒有強制執行過。記者從稅務局了解到，
房地產開發企業預售收入按15%的利潤率征收企業所得稅，是2003年由國稅局頒發的一項政策，但終因地產企業對稅率是否過高爭議不止，而一直未得以落實執行。

　　事實上，梅梁指出，預征所得稅的制度，跟其他所有的稅收法規沒有什么大的區別，主要還是以控制源頭為主。現在適用于所有企業的所得稅，都是帶有“先預繳，年終匯算，多退少補”的性質。

　　而預售計提，就是針對交易征稅的一種。“通常情況下，當稅務機關認為，它對于企業的最終經濟利益無法控制，或者企業無法確保能夠準確衡量最終經濟利益的時候，稅務局就可以采取類似于先對交易直接征稅，而不看最終利益。”從資料上來看，房地產業所牽涉到的稅種差不多是行業中最多的。包括印花稅、營業稅、土地使用稅、企業所得稅、土地增值稅、契稅、城市維護建設稅等12個稅種。但是這些稅的稅率都是不一樣的，因此在很大程度上，有的房地產企業根據自己的需要改動各稅種的比例，以此達到少繳稅的目的。換句話來說，作為一個特殊的行業，稅務局對于房地產企業的利潤核算實在是頗為麻煩，因此就可能希望通過一個核定利潤率來選擇通過收入直接征稅。

　　一位上海開發商表示，對于“預售計提”，目前在上海的房地產企業中并未執行，許多房地產企業對此了解得也不多，但是如果真的進行實際操作，還是比較困難的，需要具體問題具體分析，特別是關于“預售計提”的時間節點上。

　　“‘預售計提’所采用的是每季度征收，但實際上房地產的銷售節點不能那么簡單計算。”他解釋，從房地產行業的運營特點來看，因為房地產行業的基本特點是標的大、周期長。這個周期長不僅僅是指開發建設周期長，還包括銷售周期也相對比較長，同時結算的周期也比較長。所以成本的發生不是一時一刻、一個時間點的問題，而是不斷在發生的。況且由于周期長、時間跨度大，市場變化也大，客觀上也增加了許多不可確定因素。

　　虹口區的一家開發商則認為，這種預售計提的做法，以前都是針對餐飲、美容美發這些消費者很少索要發票、成本又不明朗的行業。但是房地產市場是在逐漸變化的，引起的利潤率的變化也是非常巨大的，怎樣估計，用什么作參照來得出利潤率并不那么簡單的事情。每季度都交，這樣對企業和稅務局都要增加不少工作量。另外，怎么計算銷售量，特別是在當前形勢下，碰上退房又該如何計算？

　　而一位業內人士表示，就算計提，也有很多逃避的空間，最常見的就是將資產和現金分開。例如，開發一個住宅項目，其中有一個配套的寫字樓。先建住宅，預售后拿到1億元收入，但是可以把1億元里的8000萬元拿來蓋寫字樓，蓋好后開發商可以采取不賣出租的經營模式。這樣8000萬在賬目上就成了投資而非收入，住宅預售的賬面收入只有2000萬元，而寫字樓只需繳納出租的稅收，總體應納稅額就少了。節約下來的款項可以用作其他用途，解決資金鏈的周轉。

　　北京華遠集團任志強曾經估算過，因為是預售計提，在預交的同時將付出利息的成本，所以核算下來的話，累積的稅收甚至要大于45%。中房指數研究院陳晟表示，這項政策真的執行的話，會比較難。針對房地產企業的稅收制度還有待完善。