“那個排名應當是不準確的。”提起2004年度中國納稅500強排行榜，不少地產上市公司都感到有些委屈和失望。

　　最近一段時間，很多人都在議論，房地產號稱“暴利”，可中國納稅500強中的前300名里，沒有一家房地產企業入選，成為納稅“侏儒”。有人據此斷言，房地產企業是“偷漏稅大戶”。

　　針對這種論斷，萬科總經理郁亮日前亦向記者表示，該集團2004年納稅額高達8.02億元，相當于上市公司納稅百強第48位、中國納稅500強的第145位，但上市公司納稅百強和中國納稅500強排名的計稅方法不能完全體現房地產企業實際的納稅情況。

　　“屬地征收”惹的禍？

　　萬科提供的2004年度分稅種的納稅統計表顯示，年內實際繳納的14項稅費總額為8.02億元。從營業收入排名看，萬科在不久前評出的中國企業500強中位于第272位，故萬科的納稅排名明顯領先于其規模排名。

　　對比根據2004年全國規模以上工業企業實現產品銷售收入、凈利潤和累計稅金總額的統計數據，萬科所占比重分別為0.41‰、0.77‰和0.90‰，納稅份額高于收入份額一倍以上，也明顯高于利潤份額。

　　雖然沒有取得其他地產上市公司的詳細納稅表格，但按照一般規律，上市公司年內實際納稅總額應該高于年報披露的營業稅與所得稅之和。從地產上市公司2004年年報來看，其中金地、陸家嘴、金融街的“主營業務稅金及附加”與“所得稅”之和，最低的也有2.54億元，完全夠得上2.4222億元的“納稅500強”最低門檻。

　　提起排行榜的事，招商地產財務總監黃培坤向記者表示，“我們一直是深圳市的守法納稅大戶，有一年還是深圳地產界的第一名。”通過年報計算出的招商地產2004年納稅總額為2.13億元，而排行榜主辦方同時披露的2004年地產業納稅20強的第一名才只有1.91億元。地產納稅20強當中，“深圳萬科”以1.13億元居第10位，其實它只是萬科的深圳子公司。“這恰好說明，雖然

　　房地產開發企業被視為一個投資主體，但行業應當地政府要求普遍采取的項目公司模式，使得稅收統計分散于各地，無法集中由總部來反映。“一位分析人士告訴記者，屬地征收的做法，或許是導致排行榜上見不到房地產企業的最重要原因。

　　不過，北京華遠集團總裁任志強認為，產品地域特色、地產企業的核算納稅方式以及產業集中度，決定了房地產行業還難以進入納稅百強。資料顯示，目前全國前300家最大房地產企業市場占有率合計不足25％，龍頭企業萬科僅略高于1％。黃培坤則表示，房地產開發行業相對于納稅500強企業所屬行業，實際上還是小行當、小門類，房地產開發企業進不了納稅排行榜的前列實屬正常。

　　守法納稅者冀望公平

　　對于人們普遍懷疑的房地產企業偷漏稅，黃培坤認為作為一間房地產上市公司，這樣做很困難，而且風險相當大。

　　但黃培坤承認，假如缺乏必要的監督，開發商本身就有違法辦事的念頭，當然有可能存在偷漏稅行為。聯合證券研究員劉湘寧則認為，目前國內房地產稅收制度比較亂，企業負擔比較重，各種避稅手段也較多，雖有不少房地產開發企業很守規矩，但亦會面臨較大的競爭壓力，容易造成行業內“劣幣逐良幣”的現象。

　　事實上，北京、上海、廣州、深圳等城市地稅部門公布的企業欠稅名單，越來越多的房地產開發企業占據其中，而且，房地產業涉稅違法行為表現多樣，包括隱瞞銷售收入，少報稅款或逃避納稅，不按配比原則進行會計核算，偽造或高估開發成本，不及時結轉售房款，長期拖欠稅款，甚至以惡意失蹤破產來逃稅。稅務稽查部門亦認為，追求利潤最大化是開發商偷稅漏稅的根本原因。

　　郁亮認為，中國房地產業是個年輕的行業，許多方面尚待成熟，必然會存在一些不規范的現象，導致開發商受尊敬程度不高。但他相信，房地產行業規則和行業秩序正逐步完善，對房地產企業的納稅加強監管，“有助于行業內優勝劣汰，讓規范講誠信的企業獲得更公平的競爭環境”。

　　制度缺陷待修補

　　由這個排行榜引出來社會對房地產業的指責，卻在一定程度上反映了整個房地產業數據統計以及稅收制度的缺陷與問題。

　　目前我國房地產開發流通環節稅費多，稅費負擔重；保有環節課稅少，負擔輕。任志強更直指房地產開發過程中沒有增值稅的抵扣，是重復和重疊納稅的生產過程，如將所有環節中的稅收累計計算，每100元銷售額中約40％為各種稅收。

　　另一方面，從土地使用權的出讓到房地產的開發、轉讓、保有等諸環節，房地產企業涉及稅項達到14種，需要繳納的有12種，其它費用可以多達百種以上。倘若再加上地方政策影響，各管理部門之間信息交流渠道不暢，連專業人士對房地產企業的稅收情況也會是“一頭霧水”，一般老百姓更難以對這個行業的稅收情況作出準確判斷。事實上，整個房地產業缺乏統計數據的問題更為嚴重，很多行業研究員也感到無可奈何。

　　為此，郁亮建議：“希望稅務機構能夠考慮集團型企業的需要，提供納稅總額的總和數據，以方便社會各界更準確地了解集團型企業實際納稅情況。”

　　聯合證券劉湘寧向記者表示，房地產稅收制度有必要進行變革，通過合并稅種、降低稅率，加強征管，房地產企業能承受得起相關稅賦水平，征管部門能征收得到稅款，研究人員能掌握整個行業乃至各家開發商的真實經營情況。

　　從稅務部門的態度看，他們也在積極整合現有征管資源，加強部門協調配合，實現信息共享，搞好各征管環節連接，并準備逐步建立房地產稅源信息數據庫，堵塞稅收漏洞，實施房地產稅收一體化管理。“達到這一步后，人們對房地產行業的判斷應不會存在太多障礙了，排行榜的問題也會迎刃而解。”