第三節 所 有 權（3）

　　三、業主的建筑物區分所有權

　　（一）業主的建筑物區分所有權的概念、特征

　　業主的建筑物區分所有權是指由專有部分所有權、共有權、共同管理權結合而成的一種“復合物權”。多數人共同居住在一個建筑物內，每一個人對其專有部分享有專有所有權，并就專有部分以外的共有部分享有共有所有權和共同管理權。該權利的主體通常稱為業主。我國《物權法》第70條規定：“業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。”

　　建筑物區分所有權的特征是：

　　1.權利的復合性。建筑物區分所有權是由共有所有權、專有所有權、共同管理權三要素復合而成的特別所有權。

　　2.專有所有權的主導性。表現為：
　　（1）區分所有權人取得專有所有權即取得共有所有權和共同管理權；
　　（2）專有所有權的大小決定區分所有權人共有所有權和共同管理權的大小；
　　（3）在區分所有權成立登記上，只登記專有所有權，而共有所有權和共同管理權不需要單獨登記。

　　3.一體性。建筑物區分所有權的三要素須結為一體，不可分離，在轉讓、抵押、繼承時，應將三者同時進行。

　　建筑物區分所有權不同于傳統的共有制度，其根本屬性仍在于單獨所有，共有部分及管理權部分是為區分所有服務的。

　　（二）專有所有權

　　專有所有權是指區分所有權人對專有部分享有的占有、使用、收益和處分的權利。根據《物權法》的規定，業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權。

　　業主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益。業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。

　　（三）共有所有權

　　共有所有權是指業主對建筑物內房屋的專有部分以外的部分享有的共有權，可以分為全體業主共有所有權和部分業主的部分共有權。《物權法》規定，業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利為由不履行義務。業主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。

　　根據《物權法》的規定，屬于共有的部分包括：
　　（1）建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。
　　（2）建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。
　　（3）建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。
　　（4）建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。
　　（5）建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業主共有。

　　（四）共同管理權

　　共同管理權是指業主基于專有部分的所有權從而依法享有對業主的共同財產和共同事務進行管理的權利。業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理。業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。

　　下列事項由業主共同決定：
　　（1）制定和修改業主大會議事規則；
　　（2）制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約；
　　（3）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；
　　（4）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；
　　（5）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；
　　（6）改建、重建建筑物及其附屬設施；
　　（7）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。其中決定前述規定中的第（5）項和第（6）項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意；決定其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

　　業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

　　業主大會和業主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

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