三、共有

　　共有，是指兩個以上的人對同一物共同享有一個所有權的法律狀態。

　　（一）按份共有

　　按份共有，是指共有人按各自確定的份額享有所有權的共有形態。按份共有人對共有的不動產或者動產按照其份額享有所有權。

　　按份共有的效力：①共有人內部依份額享有共有權；②各共有人對共有物有分割請求權；③共有人享有優先購買權；④共有人可在其份額上設定擔保物權；⑤共有人享有物上請求權，即當共有物受到妨害時，各共有人可單獨或共同行使物上請求權；⑥共有人對外享有連帶債權、承擔連帶債務。

　　（二）共同共有

　　共同共有，是指數人對同一物平等和不分份額地共同享有所有權的共有形態。共同共有人對共有的不動產或者動產共同享有所有權。

　　共同共有以共同關系的存在為前提。共同關系，是指以基于共同目的而形成的關系。如家庭關系、夫妻關系。共同關系不存在，共同共有也就不存在。在共同關系存續期間，任何共有人都不得請求劃分其共有權的份額，不得請求分割共有物。

　　共同共有的效力：①對共有物的處分行為，只有在全體共有人意思一致的情況下，才發生對外效力；②在共同共有關系存續期間，共同共有人原則上無分割請求權，也無優先購買權；③共同共有關系終止時，對共有物的分割與按份共有相同；④共有人對外享有連帶債權、承擔連帶債務。

　　（三）共有物的分割

　　共有物在分割時，應依其性質，采取相應的分割方式：

　　①實物分割，適用于可分物的分割。②變價分割，適用于共有物不能分割或分割有損其價值并且各共有人都不愿意取得共有物的情形。將共有物變賣，分割其價金。③作價分割，適用于不可分之共有物歸屬于共有人中的一人或數人的情形。取得共有物的共有人對其他共有人應得之份額，用貨幣給以補償。

　　四、建筑物區分所有權

　　建筑物區分所有權，是指由區分所有建筑物的專有部分所有權、共有部分的共有權以及對建筑物進行共同管理的成員權三者構成的特別所有權。

　　建筑物區分所有權的法律特征：（1）復合性；（2）專有部分所有權的主導性；（3）一體性；（4）主體身份的多重性；（5）建筑物區分所有權的客體是兼有獨立用途部分和必要共同設施的建筑物。

　　建筑物區分所有權的內容：（1）專有部分所有權，系空間所有權，是區分所有人對專有部分的自由占有、使用、收益及處分的權利；（2）共有部分共有權，是建筑物區分所有人依照法律或管理規約的規定，對區分所有建筑物之共有部分所享有的占有、使用及收益的權利；（3）成員權，指建筑物區分所有人（業主）基于一棟建筑物的構造、權利歸屬及使用上的密切關系而形成的、作為建筑物管理團體之一成員所享有的權利。

　　【例題7】甲為一開發商，乙為一苗圃經營商，甲將已出賣的樓房的房頂租與乙進行苗圃種植。因乙在房頂種植花草澆水引起糾紛。以下表述正確的是（ ）。

　　A.甲對該房頂享有所有權，其與乙之間簽訂的合同為有效合同

　　B.甲對該房頂不享有所有權，其將房頂出租給乙侵犯了房屋各區分所有人的共有權

　　C.本案應按照相鄰關系處理

　　D.本案應按照區分所有處理

　　【答案】BD

　　【解析】建筑物區分所有權，是指由區分所有建筑物的專有部分所有權、共有部分的共有權以及對建筑物進行共同管理的成員權三者構成的特別所有權。甲對該房頂不享有所有權，該房頂應由該樓業主共有。

　　五、相鄰權

　　（一）相鄰關系和相鄰權

　　相鄰關系，是指不動產相鄰各方在對各自所有或使用的不動產行使所有權或使用權時，因相互間依法應當給予便利或接受限制而發生的權利義務關系。包括土地相鄰關系、水流相鄰關系、建筑物相鄰關系等。

　　相鄰權，是指相毗鄰的不動產的所有人或使用人為行使其所有權或使用權的必要，而對他方不動產所有權或使用權依法予以限制的權利。

　　（二）相鄰權的類型

　　1.關于土地的相鄰權：（l）鄰地通行權；（2）鄰地管線安設權；（3）鄰地使用權；（4）鄰地環境保護權；（5）鄰地安全保護權。

　　2.關于水流的相鄰權：（1）相鄰水流使用權；（2）相鄰水流排放權。

　　3.關于建筑物的相鄰權：（1）相鄰通風、采光權；（2）相鄰通行權；（3）相鄰環境保護權。

　　【例題8】在下列民事關系中，哪些應按照相鄰關系處理（ ）。

　　A.甲在乙的房屋后挖菜窖，造成乙的房屋基礎下沉，墻體裂縫引起糾紛

　　B.甲新建的房屋滴水，滴在乙的房頂上，引起糾紛

　　C.甲村在河流上游修建攔河壩，使乙村用水量劇減，引起糾紛

　　D.甲家與乙家相鄰，甲家的貓闖入乙家，打碎乙家的花瓶，引起糾紛

　　【答案】ABC

【解析】相鄰關系，是指不動產相鄰各方在對各自所有或使用的不動產行使所有權或使用權時，因相互間依法應當給予便利或接受限制而發生的權利義務關系。包括土地相鄰關系、水流相鄰關系、建筑物相鄰關系等。