一、投資性房地產概念和范圍（掌握）

　　1、概念：

　　投資性房地產：是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產應當能夠單獨計量和出售。

　　2、范圍

　　（1）已出租的土地使用權

　　（2）持有并準備增值后轉讓的土地使用權

　　（3）已出租的建筑物。

　　下列各項不屬于投資性房地產：

　　（1）自用房地產，即為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產。

　　（2）作為存貨的房地產。

　　二、投資性房地產的確認條件（掌握）

　　將某個項目確認為投資性房地產，首先應當符合投資性房地產的概念，其次要同時滿足投資性房地產的兩個確認條件：

　　1、與該資產相關的經濟利益很可能流入企業；

　　2、該投資性房地產的成本能夠可靠地計量

　　三、投資性房地產的初始計量（掌握）

　　投資性房地產應當按照成本進行初始計量。

　　投資性房地產的成本參照本書“第三章 固定資產”和 “第四章 無形資產”等相關要求確定。

　　四、投資性房地產的后續計量（掌握）

　　（一）采用成本模式進行后續計量的投資性房地產

　　在成本模式下，應當按照固定資產或無形資產的有關規定，對投資性房地產進行后續計量，計提折舊或進行攤銷；存在減值跡象的，還應當按照資產減值的有關規定進行處理。

　　（二）采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產

　　1、采用公允價值模式的前提條件：

　　采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產，應當同時滿足下列條件：

　　（1）投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；

　　（2）企業能夠從活躍的房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。

　　2、采用公允價值模式進行后續計量的會計處理

　　企業采用公允價值模式進行后續計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益（公允價值變動損益），投資性房地產取得的租金收入，確認為其他業務收入。

　　（三）投資性房地產后續計量模式的變更

　　1、企業對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。從成本模式轉為公允價值模式的，應當作為會計政策變更處理，將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調整期初留存收益。

　　2、已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。

　　五、投資性房地產的轉換（掌握）

　　（一）房地產的轉換

　　1、房地產的轉換形式及轉換日

　　房地產的轉換，是因房地產用途發生改變而對房地產進行的重新分類，企業有確鑿證據表明房地產的用途發生改變，且滿足下列條件之一的，應當將投資性房地產轉換為其他資產或者將其他資產轉換為投資性房地產：

　　（1）投資性房地產開始自用

　　即將投資性房地產轉為自用房地產，在此種情況下轉換日為房地產達到自用狀態，企業開始將其用于生產商品、提供勞務或者經營管理的日期。

　　（2）作為存貨的房地產改為出租

　　通常指房地產開發企業將其持有的開發產品以經營租賃的方式出租，存貨相應地轉換為投資性房地產，在此種情況下，轉換日為房地產的租賃期開始日，租賃期開始日：是指承租人有權行使其使用租賃資產權利的日期。

　　（3）自用建筑物或土地使用權停止自用改為出租

　　即企業將原本用于生產商品、提供勞務或者經營管理的房地產改用于出租，固定資產或土地使用權相應地轉換為投資性房地產，在此種情況下，轉換日為租賃期開始日。

　　（4）自用土地使用權停止自用改用于資本增值

　　即企業將原本用于生產商品、提供勞務或者經營管理的土地使用權改用于資本增值，該土地使用權相應地轉換為投資性房地產，在此種情況下，轉換日為自用土地使用權停止自用后，確定用于資本增值的日期。

　　（二）房地產轉換的會計處理

　　1、在成本模式下，應當將房地產轉換前的賬面價值作為轉換后的入賬價值；

　　2、在公允價值模式下：

　　（1）采用公允價值模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產時，應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益（公允價值變動損益）；

　　（2）自用房地產或存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產時，投資性房地產應當按照轉換當日的公允價值計量：

　　①轉換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益（公允價值變動損益）；

　　②轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額作為資本公積（其他資本公積），計入所有者權益，處置該項投資性房地產時，原計入所有者權益的部分應當轉入處置當期損益（其他業務收入）。

　　六、投資性房地產的處置（掌握）

　　當投資性房地產被處置，或者永久退出使用且預計不能從其處置中取得經濟利益時，應當終止確認該項投資性房地產。

　　企業出售、轉讓、報廢投資性房地產或者發生投資性房地產毀損時，應當將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的金額計入當期損益（將實際收到的處置收入計入其他業務收入，所處置投資性房地產的賬面價值計入其他業務成本）。

　　投資性房地產涉及到的會計科目及帳務處理

　　1521 投資性房地產

　　一、本科目核算企業采用成本模式計量的投資性房地產的成本。

　　企業采用公允價值模式計量投資性房地產的，也通過本科目核算。

　　采用成本模式計量的投資性房地產的累計折舊或累計攤銷，可以單獨設置“投資性房地產累計折舊（攤銷）”科目，比照“累計折舊”等科目進行處理。

　　采用成本模式計量的投資性房地產發生減值的，可以單獨設置“投資性房地產減值準備”科目，比照“固定資產減值準備”等科目進行處理。

　　二、本科目可按投資性房地產類別和項目進行明細核算。

　　采用公允價值模式計量的投資性房地產，還應當分別“成本”和“公允價值變動”進行明細核算。

　　三、采用成本模式計量投資性房地產的主要賬務處理。

　　（一）企業外購、自行建造等取得的投資性房地產，按應計入投資性房地產成本的金額，借記本科目，貸記“銀行存款”、“在建工程”等科目。

　　（二）將作為存貨的房地產轉換為投資性房地產的，應按其在轉換日的賬面余額，借記本科目，貸記“開發產品”等科目。已計提跌價準備的，還應同時結轉跌價準備。

　　將自用的建筑物等轉換為投資性房地產的，應按其在轉換日的原價、累計折舊、減值準備等，分別轉入本科目、“投資性房地產累計折舊（攤銷）”、“投資性房地產減值準備”科目。

　　（三）按期（月）對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，借記“其他業務成本”科目，貸記“投資性房地產累計折舊（攤銷）”科目。取得的租金收入，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業務收入”科目。

　　（四）將投資性房地產轉為自用時，應按其在轉換日的賬面余額、累計折舊、減值準備等，分別轉入“固定資產”、“累計折舊”、“固定資產減值準備”等科目。

　　（五）處置投資性房地產時，應按實際收到的金額，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業務收入”科目。按該項投資性房地產的累計折舊或累計攤銷，借記“投資性房地產累計折舊（攤銷）”科目，按該項投資性房地產的賬面余額，貸記本科目，按其差額，借記“其他業務成本”科目。已計提減值準備的，還應同時結轉減值準備。

　　四、采用公允價值模式計量投資性房地產的主要賬務處理。

　　（一）企業外購、自行建造等取得的投資性房地產，按應計入投資性房地產成本的金額，借記本科目（成本），貸記“銀行存款”、“在建工程”等科目。

　　（二）將作為存貨的房地產轉換為投資性房地產的，應按其在轉換日的公允價值，借記本科目（成本），按其賬面余額，貸記“開發產品”等科目，按其差額，貸記“資本公積——其他資本公積”科目或借記“公允價值變動損益”科目。已計提跌價準備的，還應同時結轉跌價準備。

　　將自用的建筑物等轉換為投資性房地產的，按其在轉換日的公允價值，借記本科目（成本），按已計提的累計折舊等，借記 “累計折舊”等科目，按其賬面余額，貸記“固定資產”等科目，按其差額，貸記“資本公積——其他資本公積”科目或借記“公允價值變動損益”科目。已計提減值準備的，還應同時結轉減值準備。

　　（三）資產負債表日，投資性房地產的公允價值高于其賬面余額的差額，借記本科目（公允價值變動），貸記“公允價值變動損益”科目；公允價值低于其賬面余額的差額做相反的會計分錄。

　　取得的租金收入，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業務收入”科目。

　　（四）將投資性房地產轉為自用時，應按其在轉換日的公允價值，借記“固定資產”等科目，按其賬面余額，貸記本科目（成本、公允價值變動），按其差額，貸記或借記“公允價值變動損益”科目。

　　（五）處置投資性房地產時，應按實際收到的金額，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業務收入”科目。按該項投資性房地產的賬面余額，借記“其他業務成本”科目，貸記本科目（成本）、貸記或借記本科目（公允價值變動）；同時，按該項投資性房地產的公允價值變動，借記或貸記“公允價值變動損益”科目，貸記或借記“其他業務收入”科目。按該項投資性房地產在轉換日記入資本公積的金額，借記“資本公積——其他資本公積”科目，貸記“其他業務收入”科目。

　　五、投資性房地產作為企業主營業務的，應通過“營業收入”和“營業成本”科目核算相關的損益。

　　六、本科目期末借方余額，反映企業采用成本模式計量的投資性房地產成本。企業采用公允價值模式計量的投資性房地產，反映投資性房地產的公允價值。

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