近日有學員在網校的論壇里提出發布了一個關于物業公司代收代付水電費的實務問題，開放課堂《物業公司財務工作要點與管理技巧》 課程主講老師——牟祖華，結合自己多年的財務工作經驗，給出了如下的答復，小編整理了一下分享給大家：

對于此類業務，我談談個人的看法以供大家參考。財務人員需事先對公司業務進行了解，要去了解各類業務本身是什么，有幾種處理方式，各種處理方式的業務流程是什么，各種處理方式對會計核算、企業所得稅、增值稅、個人所得稅的影響如何。

在企業所得稅方面需要思考業務是否與公司取得的收入相關，支出能否在匯算清繳時稅前扣除，如何才能稅前扣除；增值稅方面需要思考業務是否能取得合規的發票，是否能進行進項稅額抵扣，稅負影響如何；業務是否會影響到個人所得稅等等。最后綜合評估選擇對公司更有利的處理方式去執行。

物業公司在經營管理項目中，會遇到向業主收取水電費的不同方式，由此引起物業公司的業務處理方式也就不同，從財務的角度來看，收取方式的不同會影響到會計核算的處理、發票的開具、納稅的申報也不同，不恰當的處理方法會給公司帶來涉稅風險。

一、 供水電公司向業主收取水電費的兩種情形

第一種情形是項目在開發建設過程中就按照水電公司的要求做到或者辦理到水電表直抄到戶，這種情形下業主發生的水電費就由業主直接向供水（電）公司交納。

第二種情形也是多數項目會遇到的讓財務人員糾結的情形，是項目沒有做到水電表直抄到戶，而是供水電公司抄項目總表由水電表戶主向供水電公司交納水（電）費，水電表戶主抄業主的分表后向業主收回水電費。

二、 兩種向業主收取水電費的方式對物業公司的影響

第一種情形（水電表直抄到戶）下有可能會遇到的兩種方式：

1、 供水電公司直抄到戶并自行向業主收取水電費，對于這種方式，業主發生的水電費與物業公司無關。

2、 供水電公司委托物業公司代收水電費，這種方式下財務人員需要注意的是相關的資料需要備齊留底。

1）供水電公司與物業公司簽訂的委托代收水電費協議（下稱委托代收協議）；

2）開給業主的發票是由供水電公司開具而不是物業公司用自己的發票開具給業主；

3）業主來物業公司交水電費時，物業公司將供水電公司開具的發票轉交給業主；

4）物業公司依委托代收協議上的要求將代收的水電費支付給供水電公司。

此過程中物業公司收到與支出的水電費款項在帳務上是在往來款科目里核算；物業公司需完善內控措施加強此部分資金與供水電公司開來的發票的管理以規避因管理不善而給公司帶來損失。

5）如果委托協議上有約定向供水電公司收取手續費，則手續費是物業公司的收入。

第二種情形（水電表不能直抄到戶）下財務人員需要思考的幾個方面；

1、 供水電公司抄總表后向水電表戶主收取水電費，水電表戶主再抄業主分表后向業主收取水電費。此種情況下我們需要關注的點：

水電表戶主是物業公司嗎？如果不是物業公司，供水電公司在收到水電費時開出來的水電費發票抬頭能是物業公司嗎？如果發票抬頭不是物業公司，物業公司從公司帳上扣交了水電費，勢必造成三流（物流、票流、資金流）不一致，那取得的增值稅發票上的進項稅額能在物業公司進行抵扣嗎？歸屬于物業公司成本費用部分的水電費能在企業所得稅匯算清繳時稅前扣除嗎？咋辦？以下幾種方法僅供參考：

1）將水電表戶主過戶到物業公司名下。

2）物業公司與水電表戶主、供水電公司簽訂三方協議，水電費由物業公司交納，供水電公司開具的發票抬頭為物業公司。

3）如果上述兩方法都做不到的話，可否考慮由水電表戶主自行向業主收取或者由水電表戶主委托物業公司代收（若是委托代收參照上述第一種情形的處理方式）。

4）還有一種方法就是由水電表戶主（假設戶主為一般納稅人）將水電再轉售給物業公司，物業公司再轉售給業主，此種方法可以解決三流一致的問題，但本人強烈建議需向當地主管稅務機關溝通清楚并評估相關風險，因水電表戶主轉售給物業公司這一個環節是否會被認定為虛開增值稅專用發票行為存在著不同的人對政策的理解與把握不一的風險。

2、 對于向業主收取自來水水費的問題

這個的處理可依據《國家稅務總局關于物業管理服務中收取的自來水水費增值稅問題的公告》（國家稅務總局公告2016年第54號）規定：提供物業管理服務的納稅人，向服務接受方收取的自來水水費，以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅。

依據54號文處理對小規模納稅人與一般納稅人來說都不存在增加稅負的問題，如果收大于支存在差額，則表明收多了，應該交稅。處理時需要注意的是隨水費向業主收取的自來水水費不包括污水處理費及水資源費，可全額開具增值稅專用發票，開具時不需要選擇“差額征稅”功能。

向業主收取的污水處理費及水資源費按照經紀代理服務繳納增值稅，可開具增值稅普通發票，不得開具增值稅專用發票。

3、 對于向業主收取電費的問題

在營業稅時代，代收電費、暖氣費是作為代理行為不征收營業稅，營改增之初出現了一些趁機加水電價的亂象，各地國家稅務局也出臺了一些相關的政策，一些地方規定只要向業主收取時不加價、不自開具發票、或者能簽訂三方（業主、物業公司、水電公司）協議的可視作代收轉付不征收增值稅；大多數的地方是按照轉售電進行處理（因不能滿足（財稅〔2016〕36號）附件1第三十七（二）規定“以委托方名義開具發票代委托方收取的款項”的規定）。如何處理，建議與項目所在地的稅務機關溝通以明確具體處理方法。

在此與大家分享一些有關轉售電的個人看法以供參考。

1、 從增值稅的稅負來看，如果是一般納稅人，在保證三流一致的情況下，轉售電的稅負不會增加，因為在支付電費時可以取得增值稅專用發票抵扣銷項稅額（進項與銷項的稅率一致）；小規模納稅人會增加稅負，因為有銷項沒有進項，這需要去與稅務機關溝通如何處理，稅負增加了與當初政府推行營改增政策時提出的不增加企業稅負的初衷不一。

2、 在轉售電的情況下，向業主收取電費時由物業公司向業主開具發票，需要向稅務機關申請增加開票項目，長期需要開具“轉售電”項目時稅務機關可能會要求物業公司去變更營業執照上的經營范圍，是否能添加需要向工商局咨詢。

3、 注意整個業務流程操作下來后，發票的抬頭是否能開為物業公司，對增值稅進項稅額的影響；如果抬頭不是物業公司對企業所得稅的影響可以依據《企業所得稅稅前扣除憑證管理辦法》（國家稅務總局公告2018年第28號，以下簡稱“28號公告”）對稅前扣除憑證的要求進行處理。

以上是牟祖華老師帶來的精彩分享，想進一步提升在物業公司的財務工作經驗、明晰物業公司各項業務的會計核算和涉稅處理，可以跟隨牟老師一起學習成長！  

課程名稱：物業公司財務工作要點與管理技巧

課程形式：直播+錄播

開課時間：3月24日 09:00

課程收益：結合物業公司日常經營業務及相關法律法規，業財融合；從會計核算、涉稅事項的處理兩個維度為大家分享主要業務具體處理思路與細節，做好財務基礎管理工作，為進一步提升財務價值打下良好基礎，為日常財務工作的展開明晰方向。

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