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房地產企業發生誠意金、訂金怎么確定增值稅納稅時間？
大家買房子的時候經常會出現付訂金、意向款之類的事情，而且還不是特殊現象，作為會計來說當付訂金、意向款的時候增值稅的納稅義務時間該怎么確定？一起往下看看吧！
房開企業收取“誠意金”、“訂金”和“VIP會員費”的增值稅納稅認務發生時間
會員費、誠意金是在簽訂商品房認購協議書之前收取的款項，最終會退還給客戶或轉作購房款。
①會計處理
按照商品房預售的相關規定，商品房認購協議書在房地產項目取得政府行政主管部門核發的商品房預售許可證之后才能夠與客戶簽訂。（房地產企業收到的會員費和誠意金是在企業預售之前收取的款項。）
會員費及誠意金具有非約束性，會計核算不作為預收款項處理，而作為企業的應付款處理。會員費、誠意金通過“其他應付款”科目核算，房地產企業可根據實際情況設置明細科目進行輔助核算，以滿足管理的需要。
②增值稅納稅義務發生時間
房開企業項目開盤之前收取“誠意金”、“訂金”和“VIP會員費”時，應稅行為并沒有發生，由于沒有簽訂《商品房銷售合同》，合同確定的付款日期也無從談起。房開企業向購房者收到的“誠意金”、“訂金”和“VIP會員費”按照前面政策的規定是不需要繳納增值稅的。由此可見，房開企業在開盤之前收取“誠意金”、“訂金”和“VIP會員費”不發生增值稅納稅義務。
會員費或誠意金在法律上僅作為預付款的性質，是當事人的一種支付手段，不具有擔保性質。如果未來合同履行則沖抵房款，合同不履行一般退還給當事人，且退還時不能適用“定金雙倍返還罰則”。
房地產開發企業在開發、銷售商品房過程中，以各種名目收取的訂金、定金、看房費等費用以及銷售購房卡、選房卡、VIP卡等取得的款項，實際操作中稅務機關一般認定為均屬于預收性質的款項，增值稅納稅義務發生時間與預收房款相同，為收到款項的當天，并要求預交土地增值稅和企業所得稅。
案例：大華房地產開發公司收取“誠意金”增值稅納稅義務發生時間確定
大華房地產開發公司于2018年6月通過拍賣方式獲取土地一宗，土地面積15萬平方米，土地價款1.5億元。大華公司擬建設商鋪3萬平方米、電梯洋房15萬平方米。2019年3月取得《施工許可證》開始動工建設。2019年6月，工程正在進行基礎土石方的施工，開發商尚未取得《商品房預售許可證》。眾多購房者在“申請VIP會員可以享受優惠房價”的活動中沒有簽訂購房合同，僅憑“VIP會員申請書”交付“誠意金”訂購商品房。大華公司在此次活動中共收取誠意金5600萬元，緩解了公司的資金壓力。
請分析：大華公司收取的5600萬元誠意金應如何進行會計處理和稅務處理。
分析：
大華公司收取“誠意金”是在未取得《商品房預售許可證》未簽訂《商品房預售合同》的情況下。會計核算計入“其他應付款”科目，而不作為“預收賬款”核算；從稅務處理上看，“誠意金”只是暫收應付性質的款項，不屬于增值稅應稅收入，不需要繳納企業所得稅、增值稅、土地增值稅。
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