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稅務機關對房地產開發產品銷售收入如何確認？
好多人都好奇稅務機關房地產企業銷售收入怎么確認？關于房地產收入的確認是會計工作中的重點，希望大家都能掌握。
稅務機關對開發產品銷售收入的確認
1.稅務機關重點關注企業所得稅簽訂合同時是否應確認收入或預繳稅款
房地產企業取得預收賬款，簽訂合同時根據合同的不同結算方式確認完工前收入，按預計計稅毛利率分季（或月）計算出當期毛利額，計入當期應納稅所得額，待開發產品完工后結算計稅成本再行調整。
分析：訂金、誠意金、會員費、優惠卡等，如未簽訂合同，企業所得稅不確認收入。
國家稅務總局關于印發《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的通知（國稅發[2009]31號）
第六條企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現，具體按以下規定確認：（1）采取一次性全額收款方式銷售開發產品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據（權利）之日，確認收入的實現。
（2）采取分期收款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款和付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。
（3）采取銀行按揭方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。
（4）采取委托方式銷售開發產品的，應在收到代銷清單時確認收入的實現。
問題：
房地產開發企業收到購房人的定金、訂金、誠意金、意向金時，是否視同收到預收款按照3%的預征率預繳增值稅？
分析：
定金、訂金、意向金、誠意金中，只有“定金”具有法律約束力，而訂金、意向金、誠意金都不是法律概念，無論當事人是否違約，支付的款項均需返還。因此，房地產開發企業收到購房人的定金，可視同收到預收款；收到訂金、意向金、誠意金，不應視同收到預收款。
2.稅務機關對未完工開發產品的計稅毛利率的規定：
（1）開發項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的，不得低于15%；
（2）開發項目位于地級市城區及郊區的，不得低于10%；
（3）開發項目位于其他地區的，不得低于5%；
（4）屬于經濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。
案例：
某房地產企業2019年取得不含稅預收賬款10000萬元，預計毛利率為20%。
該項收入同時繳納城建稅及附加160萬元，預繳土地增值稅100萬元。當期管理費用200萬元，廣告費業務宣傳費500萬元。會計利潤=-160-100-200-500=-960（萬元）。
年應納稅所得額：10000×20%－960=1040（萬元）
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