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【案例講解】房地產企業售后返租商業模式優化！
售后返租，指開發商銷商品房時，約定以購房合同折讓優惠后價為成交價，同時與購房者簽該房租賃合同，要求購房者一定期限內必須將購買房屋無償或低價交開發公司統一經營，收益歸開發商。
為實行售后返租，許多房地產公司成立資產管理公司運作售后返租業務。
一般商業經營模式：資產管理公司從購房者個人手中租回商鋪（固定收益返還），然后再對外出租。
營改增后這種商業經營模式將產生較重稅負，分析如下：
第一、資產管理公司從購房者租回商鋪或房屋階段，購房者需按3%征增值稅，符合免征增值稅規定除外。購房者是個人下，只能到當地國稅局代開3%稅率普票，資產管理公司不可抵扣進項稅。
第二、資產管理公司從購房者租回的商鋪或房屋再對外出租，需繳增值稅，一般納稅人9%稅率，小規模納稅人3%稅率。
因此，資產管理公司對外統一出租的商鋪或房屋要依法繳9%增值稅。
為降稅負，須從合同簽訂入手：
第一、購房時由資產管理公司與購房者簽委托代理租房協議。
第二、由購房者（出租人）、承租人和資產管理公司（中介）簽三方租賃合同，約定資產管理公司從租房者租金中收一定比例傭金。
第三、資產管理公司統一匯總到當地國稅局代購房者（出租人）扣繳稅金，代開普票。
通過以上合同簽訂，根據財稅[2016]36號規定，一般納稅人（資產管理公司）收的傭金按6%征增值稅。購房者個人按3%征增值稅。資產管理公司降低增值稅稅負。
案例：成立資產管理公司開展售后返租
（1）案情介紹
某房地產公司營改增后開發一商業大樓，采取售后返租形式銷售。房地產公司承諾，購房者買房后，自買房后5年內每年可得房款7%租金。房地產公司再將所售大樓統一租給某商業集團經營。開發商每年付購房者租金650萬元（含增值稅），開發商每年收某商業集團付的租金700萬元（含增值稅）。假設不考慮城建稅及附加和不考慮進項稅額抵扣。
分析：如何稅收籌劃才能更省稅。
（2）籌劃前
售后返租業務產生稅費（房產稅，印花稅等不計）：開發商每年就收到租金需繳增值稅： 700 ÷（1+9%） ×9%=57.80（萬元）。
開發商付購房者租金650萬元，需統一匯總到當地國稅局代購房者（出租人）扣繳稅金，代開普票。
由于個人在當地國稅局代開普票，不可抵扣增值稅，房地產公司付購房者租金650萬元，沒進項稅額可抵扣，須對700萬元租金全額繳57.80萬增值稅，稅負較高！
（3）籌劃方案
房地產公司成立一家資產管理公司，并申請一般納稅人，操作如下：
第一、購房時由資產管理公司與購房者簽委托代理租房協議。
第二、購房者（出租人）、承租人和資產管理公司（中介）簽三方租賃合同，
約定：資產管理公司從租房者每年租金中扣除付購房者650萬元后，剩下的作資產管理公司傭金。
（4）籌劃后
資產管理公司可將收的700萬元租金分解為代收租金650萬元和代理手續費50萬元，資產管理公司繳增值稅：50 ÷（1+6%） ×6%=2.83(萬元）。比開發商與購房者直接簽租賃合同節省稅金54.97萬元。
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