課程體系

主要內容

課程收益

稅負測算概要

為何做項目稅負測算？
何時做稅負測算？
如何做項目整體動態稅負測算？
稅負測算難點在哪？
常見誤區有哪些？

了解稅負測算核心點；掌握稅負測算方法。

稅負測算應用

一、稅負測算流程與方法
二、具體應用：
1、稅負測算數據如何提取和整理？
2、如何應對數據提取風險？
常見成本類指標：
（1）主要成本構成項目占比；
（2）各成本構成項目指標占總成本比；
（3）土建成本構成指標占建筑成本占比；
（4）建筑工程各成本項目占建安收入構成比
（5）開發變動成本構成指標占比；
（6）期間費用指標占比。
3、如何構建動態高效測算模版？
4、稅負測算綜合分析報告核心要點。
5、稅負測算應關注哪些風險點？
三、稅負測算實操應用
1、增值稅稅負率測算；
2、土地增值稅稅負測算；
3、企業所得稅稅負測算；
4、其他稅種稅負測算（含契稅、印花稅、土地使用稅、房產稅、城建稅、教育費附加、車船稅、個人所得稅）。
案例：房地產新項目真賬數據模版全程全稅種動態綜合稅負測算及全方位分析應對實務應用。

1、會建適合本企業的稅負測算模板和稅負分析報告；
2、會建單稅種稅負測算模板和應對稅負風險；
3、會建項目綜合動態測算模板和整體稅負綜合優化分析應對。

架構優化概述

1、房地產開發須經歷哪些流程？
各流程需事先規劃好哪些財稅要點和提取哪些法律行為的涉稅證據方可保證其運營綜合稅負優化？
2、老項目需做哪些涉稅流程、涉稅合同、涉稅票證更新？新項目如何規劃好架構、商業模式，保證符合行業運營前提下財務管理綜合收益更大化？
3、實例講解:商品房開發流程及涉稅規劃。

1、了解進資、籌資、發包、資產流轉、自持、退資等環節架構規劃要點。
2、掌握財稅新政切入全程運營關鍵環節核心要點的前瞻性規劃。

設立階段

1、房地產企業設立法律要求，如何確定注冊資金額。如何設項目，設立階段賬務和稅務處理，籌辦期界定及開辦費處理。
2、設立階段應注意哪些涉稅要點？如何事前“預見”政策及經濟形勢變化，如何規劃好架構保證其后續運營稅負更優化？如何規避或減少后續稅政變化的影響？
3、投資主體如何優化、投資比例如何規劃、公司架構如何合理規劃、不同出資方式涉稅分析和規劃。
4、如何從戰略運營視角規劃投資類型和商業運營模式？

1、掌握地產公司設立流程、如何確定注冊資金額。如何處理籌建期開辦費。
2、掌握運營全程相關稅費如何有效切入開發全程。
3、投資環節全稅種準確核算管控。

籌資階段

房地產企業融資途徑有哪些？如何進行商業模式更新破解企業融資瓶頸？
實例解析：
1、如何解決關聯企業間融資利息產生的增值稅稅負增加問題？
2、如何將超銀行同期貸款利率的利息在所得稅前合法扣除？
3、如何將房地產企業的應稅收入轉化成免稅收入？

掌握不同籌資來源風險防范和籌劃技巧。如股權投資及轉讓涉稅風險規劃、債權融資瓶頸破解應對。房地產公司利潤如何合法稅前轉移。

拿地階段

1、招拍掛流程，土地出讓合同簽訂中關注要點，取得土地的賬務和稅收處理。
2、拿地和土地返還階段如何通過優化商業模式保證運營全稅種綜合稅負更優?
3、不同方式取得土地，如何成本確認和賬務處理？合同如何簽總體稅負更優？如何處理入賬票據? 如：母公司購地子公司開發如何處理稅負更優？投資、劃轉的財稅處理及籌劃應用。
4、不同方式土地出讓金返還涉稅處理和合同規劃實務案例。
5、拆遷補償處理方式。
6、實務問答：土地價款銷項稅額抵減是否沖減土地成本？土地使用稅可計入開發成本嗎？取得土地的印花稅可否記入土地成本？土地使用稅和耕地占用稅能不能同時繳納？未建成房地產轉讓是否納契稅？合作建房及回遷安置房建造如何納稅？7、稅政頻繁變動時期，合同如何簽才能稅負更優？如何規避稅政稅率變動帶來的風險？如何審核合同中財稅相關條款？如何處理入賬票據？

1、掌握簽土地出讓合同關鍵點；拆遷事項涉稅重點和賬務處理技巧。
2、掌握購地和土地返還相關財稅新政切入業務運營的合同規劃和商業模式優化。
3、掌握招拍掛、股權流轉、接盤等方式下購地模式規劃。

開發階段

1、開發階段相關稅費解析及風險防范。
如：合同印花稅繳納基數含不含增值稅？開發企業如何繳土地使用稅，有哪些可利用空間？用商品房作抵押物向銀行抵押貸款，是否征房產稅？委托貸款合同交印花稅么？2、增值稅降稅政策后，招投標應做何應對？總包合同管理中的涉稅事項。
3、發包模式如何規劃能使開發和建筑雙方綜合稅負更優？ 4、增值稅調稅率后，如何進行盈利預測和對外報價？如何測算和管控成本？
5、甲供工程業務處理方式有哪些？籌劃方式案例精講
6、票據風險管控。
7、開發成本核算實例模版應用。成本核算基本程序，核算對象確定，確定成本六大項核算內容，成本分配方法及示例，成本分配方法對稅收的影響，六大成本事項賬務處理及實例，開發完工產品核算實操要點。
8、開發成本費用預算。
9、實務應用：地下車位的成本分攤；紅線外成本；售樓處、樣板間裝修。

1、掌握成本費用票據內控制風險防范和成本核算分攤。會計成本核算和計稅成本確認及稅會差異所得稅匯算調整預算管理。
2、掌握規避增值稅涉稅風險，簽總包合同技巧。
3、掌握成本核算流程，核算對象確定，成本分配方法及成本核算技巧。

預售和銷售階段

1、房地產增值稅納稅時點和完工及預收款稅費政策解析。
實例：預售階段增值稅如何預交、開票、申報、核算？訂金、定金、誠意金等如何開票和涉稅處理?增值稅時代土地增值稅預征基數確定？
2、 預售階段所得稅應關注哪些風險點？“未完工”取得收入如何賬務處理？如何在季度申報表和年度申報表反映？
實例解析：各類費用如何優化稅前扣除？所得稅預繳申報應注意哪些風險點？有哪些籌劃應用點？
案例1：房地產企業所得稅預繳特殊規定的報表填報案例解析？
案例2：房地產企業預售階段如何進行所得稅匯算。
3、土地價款增值稅銷售如何扣除？
4、房地產各種銷售方式收人確認實例解析。
5、企業贈送客戶與業主額外利益涉稅解析
6、銷售商品房發生退房、退款的增值稅和所得稅處理。
7、增值稅新政實施后，增值稅核算、報表填報和發票開具實例解析。
8、開發流程中，會計在哪個節點確認收入？稅收又是如何規定的？二者差異如何協調？收入確認和成本結轉前應關注哪些財稅風險點？執行新收入準則對房地產企業收入核算有哪些影響？一般納稅人銷售開發產品交房時如何開票？計稅成本如何確認？以前年度應扣未扣費用和資產損失如何稅務處理？實例：企業所得稅成本核算模版應用。
9、土地增值稅清算。
（1）土地增值稅清算對象確定與清算時點劃分；
（2）現房與期房土地增值稅核算；
（3）項目收入確認和項目扣除確認；
（4）存量房轉讓土地增值稅清算；
（5）實例應用。清算后取得發票咋辦？清算后又賣房咋辦？清算后收取的補面積差款項如何處理？
（6）實例解析：籌劃應對土地增值稅高稅負方法。
10、相關問題。
銷售“無產權地下設施”如何涉稅處理？
買房贈送禮品如何處理？
房屋面積誤差如何處理？
“老帶新”銷售模式如何處理？
交房前后物業費如何處理？
優惠促銷如何涉稅規劃？
裝修房（軟裝）如何涉稅規劃？。。。。

1、掌握不同銷售方式涉稅收入界限、會計成本和計稅成本預算及兩者差異所得稅匯算調整。
2、收入合法遞延確認。計稅收入時點、范圍、金額核算管理。
3、掌握成本費用優化扣除技巧。土地增值稅清算規劃和稅收籌劃及反避稅風險管控要點。

自持運營管理階段

1、存量資產剝離稅收更優方案解析。
2、房屋租賃全解析。如：業主共有的經營性房產出租、地下建筑出租、免租、售后返租。。。
　實例解析：企業出租新、老項目、轉租項目如何稅收規劃？
3、房屋抵債實例應用。
4、裝修和維修及改建如何財稅規劃？
5、物業公司代收費的規劃及案例分析。自持資產如何結合物業管理進行戰略運營管理？
6、清算分配和注銷階段應防范哪些涉稅風險？

1、掌握免稅剝離資產操作方式和涉稅風險防范；自持資產商業模式優化及合同規劃和財務防控。
2、掌握售后返租、商業綜合體統一經營的財務核算。免租期賬務處理與稅務管控。

贈送資料

1、超詳細電子版講義（可作日常處理實務查詢字典）；
2、房地產項目全稅種測算模版（可直接作新項目綜合稅負測算工具）；
3、房地產三大增值稅種管控模版；
4、土地增值稅清算模版（可直接用于實務）；
5、增值稅下合同簽訂模版；
6、房地產成本核算全套模版等。
7、房地產全程會計核算和稅務處理模版。

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3、三大增值類稅種測算管控工具；
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