您知道房地產企業如何進行成本核算嗎？如何確立的核算對象呢？快來一起看下吧！

一、成本核算的基本流程 ：

確定成本核算對象----歸集開發成本（按“直接成本”、“間接成本”、“共同成本”歸集，把“當期實際發生各項支出 （稅法口徑）”和“預提費用、待攤費用”作為“應在當期稅前扣除費用”）----確定成本分攤方法----在成本對象間分攤成本----成本核算對象的開發總成本----正確劃分完工和在建產品間成本----完工產品成本（包括：“固定資產”；“開發產品”）---銷售成本。

二、成本核算對象的確定和核算

（一）計稅成本對象確定

國稅發[2009]31號第26條： 

1、可否銷售原則：開發產品能對外經營銷售的，應作獨立計稅成本對象核算；不能對外經營銷售的，可先作過渡性成本對象歸集，然后再將其相關成本攤入能對外經營銷售的成本對象。

案例：房地產企業開發A項目，其中住宅可對外出售，幼兒園根據規定需無償移交地方政府。根據是否可售原則，需將住宅作獨立計稅成本對象核算，將幼兒園作過渡性成本對象歸集，然后再將其相關成本攤入到住宅項目。

2、分類歸集原則：對同一開發地點、竣工時間相近、產品結構類型沒有明顯差異的群體開發項目，可作一個成本對象核算。

案例：開發A項目，其中開發的住宅分東區和西區，東區8萬平方米于2015年3月開始施工建造，于2017年6月完工；西區12萬平方米于2015年8月開始施工建造，于2018年2月完工。根據分類歸集原則，需將東區和西區作不同成本對象核算。 

3、功能區分原則：開發項目某組成部分相對獨立，且有不同使用功能時，可作獨立成本對象核算。

案例：開發的A項目，在東區住宅沿街一側還開發兩棟商業樓，根據功能區分原則，需將兩棟商業樓作獨立成本對象核算。 

4、定價差異原則：開發產品因其產品類型或功能不同等導致其預期售價存在較大差異的，應分別作成本對象核算。

案例：開發的A項目，在東區住宅中，一棟住宅是回遷安置房，規定政府指導價12,000元/平方米，其他是普通住宅，單位平均售價40,000元/平方米，根據定價差異原則，需將回遷安置房、普通住宅分別作成本對象核算。

5、成本差異原則：開發產品因建筑上存在明顯差異可能導致其建造成本出現較大差異的，要分別作為成本對象進行核算。

案例：開發的A項目，在東區住宅中，一棟住宅是回遷安置房，規定政府指導價為12,000元/平方米，五棟是普通住宅，單位平均售價40,000元/平方米，另有三棟是精裝修高檔商品房，單位平均售價80,000元/平方米。根據成本差異原則，需將精裝修商品房分別作成本對象核算。（也適用定價差異原則）

6、權益區分原則：開發項目屬受托代建的或多方合作開發的，應結合上述原則分別劃分成本對象核算。

案例：開發 A項目，在項目外，需為地方政府代建一座體育館，資金由政府按甲企業投入一定比例撥付。根據權益區分原則，需將代建的體育館單獨作成本對象核算。

計稅成本對象的管理：稅務總局公告2014年第35號 ：

房地產企業應依據計稅成本對象確定原則確定已完工開發產品成本對象，并就確定原則、依據，共同成本分配原則、方法，及開發項目基本情況、開發計劃等出具專項報告，在開發產品完工當年所得稅年度納稅申報時，隨同《企業所得稅年度納稅申報表》一并報送主管稅務機關。

房地產企業將已確定的成本對象報送主管稅務機關后，不得隨意調整或相互混淆。如確需調整成本對象的，應就調整原因、依據和調整前后成本變化情況等出具專項報告，在調整當年所得稅年度納稅申報時報送主管稅務機關。

三、成本核算對象管理 ：

（1）單體開發項目，一般以每一獨立編制設計概算或施工圖預算所列單項開發工程為成本核算對象。 

（2）對開發規模較大、工期較長開發項目，可結合項目特點和成本管理需要，按開發項目一定區域、周期劃分成本核算對象。在此基礎上，同一期或區域內有不同產品業態物業，還應按產品業態劃分成本核算對象。 

（3）不能對外經營或銷售的配套設施不作單獨成本核算對象，先作過渡性成本對象將發生的成本費用歸集，然后再將其相關成本分攤計入能對外經營銷售的成本核算對象。 

（4）成本核算對象一般應在開工前確定。一旦確定，不得隨意變更，以保證成本核算準確性。如不同成本核算對象同時開發，應由成本部門在成本支付時注明屬哪個成本核算對象， 以便財務人員準確核算。

四、成本費用的歸集與分配

（一）歸集開發成本（6類成本科目、3類成本項目），準確核算成本、費用：合理劃分期間費用和開發間接費。

6類成本科目：

①土地征收及拆遷補償費；土地使用費屬于本項，土地使用稅不屬于本項；

②前期工程費；

③基礎設施費；

④建安工程費；

⑤公共配套設施費；

⑥開發間接費用。 

3類成本項目：

①實際發生的開發成本；

②4類預提費用，包括合同金額不超10%金額，按預計造價預提的配套設施費用，應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善費用、按土地整體預算成本分配的土地開發成本； 

③待攤費用，如：前期已完工的配套設施，后期應負擔的部分待攤費用要建立明細臺賬。

（二）準確核算成本中的直接成本和共同成本。

國稅發【2009】31文件第29條：直接成本法，指按期內某一成本對象直接開發成本占期內全部成本對象直接開發成本比分配。

企業開發、建造的開發產品應按制造成本法計算與核算。其中，應計入開發產品成本中的費用屬直接成本和能分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象，共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，應按受益和配比原則分配至各成本對象。

1.商業外墻砌大理石墻磚（玻璃幕墻），住宅外墻粉刷涂料，

2.商城扶梯和直通住宅、商業的直梯，

3.地下車位、地上商業精裝、住宅簡裝，可直接歸屬影響的成本… … …

（三）合理分攤共同成本

土地及成本須按占地面積法分攤，一次性取得土地，分期開發土地開發成本，在征得稅務機關同意后，可按土地整體預算成本分配，待全部完工后再行調整；配套設施須按建筑面積法分攤； 貸款利息可按直接成本法或預算造價法分攤； 其余共同成本分攤企業在四種方法中自行確定。

1.土地成本 

先橫向，再縱向。先采取占地面積法分割，分割后采取建筑面積法分攤土地成本。

2.建造成本 

個性化成本直接歸集，可直接歸屬商業或住宅部分的按直接成本法歸集（如玻璃幕墻）；共同成本（如基礎設施）按建筑面積法分攤。

3.成本分攤方法

（1）占地面積法，按已動工成本對象占地面積占開發用地總面積比分配。

①一次開發的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積比分配。 

②分期開發的，首先按本期全部成本對象占地面積占開發用地總面積比分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內全部成本對象占地總面積比分配。

（2）建筑面積法，按已動工開發成本對象建筑面積占開發用地總建筑面積比分配。

①一次性開發的，按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積比分配。

②分期開發的，首先按期內成本對象建筑面積占開發用地計劃建筑面積比分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內成本對象總建筑面積比分配。      

（3）直接成本法，直接歸屬于計稅成本對象的，直接歸集，不必采取建筑面積法、占地面積法等。

（4）預算造價法，指按期內某一成本對象預算造價占期內全部成本對象預算造價的比例進行分配。--土增沒有這種方法

（四）合理歸集各成本對象計稅總成本、分配過渡成本對象公共配套設施費。

（五）根據實測報告匯總可售面積。

（六）計算單位計稅工程成本。

（七）根據銷售部提供的銷售臺賬，統計已銷售面積。

（八）計算稅收銷售成本。

（九）以后年度后續成本調整。

還想學習更多財稅知識嗎？

快來正保會計網校-開放課堂看

于仁德老師講解的

房地產項目稅負測算和全價值鏈籌劃應對吧！

1、掌握房地產企業項目啟動前和運營全程全稅種稅負測算方法和實施技巧，會利用測算模版高效準確地針對項目變化做出高效精準的稅負測算及分析；2、針對稅負測算發現問題結合行業特點和各稅種核算內在機理，通過業財深度融合，進行全價值鏈納稅管控和籌劃應對。心動不如行動，快來報名吧！點擊圖片即可報名>>