房地產(chǎn)企業(yè)一般都在前期投入很多的資金這就會導致有些企業(yè)在進行第二階段的時候會不堪重負，這就衍生出來了預售階段用于回籠資金繼續(xù)下去。那您想知道預售、銷售階段企業(yè)所得稅是如何處理的嗎？快來看下吧！

一、預售階段所得稅核算管理？

1、企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。（國稅發(fā)[2009]31號第9條）

如何確認開發(fā)產(chǎn)品已完工呢？

除土地開發(fā)外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一，應視為已完工：

（1）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。

（2）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。

（3）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。 

      即開發(fā)產(chǎn)品完工采用竣工、使用、確權(quán)三者孰早原則確認。

     （國稅發(fā)[2009]31號第3條）

2 稅法上如何確認收入實現(xiàn)？

企業(yè)通過正式簽《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預售合同》取得收入，應確認銷售收入實現(xiàn)。（國稅發(fā)[2009]31號第6條）

代收費用應如何處理？

（1）凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開發(fā)票的，應全部確認銷售收入；

（2）未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)外其他收取部門、單位開發(fā)票的，可作代收代繳款項管理。（國稅發(fā)[2009]31號第5條）

二、完工銷售階段所得稅核算管理

1.會計上收入何時確認？

①（94）財會二字第02號：銷售土地和商品房，應在土地和商品房已移交，已將發(fā)票賬單提交買主時，作銷售實現(xiàn)。

②  財發(fā)[2003]55號第62條：房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的土地、商品房在移交后，將結(jié)算賬單提交買方并得到認可時，確認營業(yè)收入實現(xiàn)。

2.完成產(chǎn)品計稅成本如何核算？

開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應預計毛利額間差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。

年度納稅申報時，企業(yè)須出具對該項開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與預計毛利額間差異調(diào)整情況報告及稅務機關(guān)需要其他資料。（國稅發(fā)[2009]31號 第9條）

房地產(chǎn)企業(yè)建造、開發(fā)產(chǎn)品，無論工程質(zhì)量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)及會計決算手續(xù)，當企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開始實際投入使用時，為產(chǎn)品開始投入使用，應視為開發(fā)產(chǎn)品已完工。房地產(chǎn)企業(yè)應及時結(jié)算產(chǎn)品計稅成本，并計算企業(yè)當年度應納稅所得額。（國稅函[2010]201號）

3.計稅成本如何確認？

計稅成本：指開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品發(fā)生的按稅收規(guī)定核算與計量的應歸入某項成本對象的各項費用。（國稅發(fā)[2009]31號 25條）

產(chǎn)品完工后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前（5月31日）選擇確定計稅成本核算終止日，不得滯后。

法律責任：

對已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計稅成本，主管稅務機關(guān)有權(quán)確定或核定其計稅成本，據(jù)此納稅調(diào)整，并按《稅收征收管理法》規(guī)定對其處理。

國稅發(fā)[2009]31號明確規(guī)定計稅成本結(jié)算期限，企業(yè)未按規(guī)定期限結(jié)算計稅成本的，存在較大涉稅風險。

計稅成本結(jié)算的實務應用

國稅發(fā)[2009]31號第35條規(guī)定：開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算終止日，不得滯后。要點如下：

1.開發(fā)產(chǎn)品當年度完工必須結(jié)算計稅成本（完工指稅法視同完工條件）。

2.根據(jù)計稅成本結(jié)算額，對以前銷售收入實際毛利額與預計毛利額差額調(diào)整計入當年度應納稅所得額。

3.計稅成本核算有終止日，即完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前。

計稅成本小結(jié)：

1.計稅成本只考慮實際毛利額，不考慮會計實際結(jié)轉(zhuǎn)成本。匯算清繳需根據(jù)主營業(yè)務成本做納稅調(diào)整。

2.會計成本年終結(jié)算止于資產(chǎn)負債表日，計稅成本可次年5月31日前任一時點為核算終止日。

3.會計成本：未入賬成本費用均可預提；計稅成本：預提成本費用不超過國稅發(fā)[2009]31號第32條規(guī)定范圍和標準。預提成本匯算清繳也要納稅調(diào)整。

4.12月31日—5月31日間取得合法憑據(jù)，會計作次年度發(fā)生成本費用或沖減預提成本，稅法可計入當年度計稅成本。匯算清繳要注意可計入計稅成本范圍。

案例：

某房地產(chǎn)企業(yè)C項目2016年9月完工，出包工程合同總金額20,000萬元，2016年12月尚未與承包商結(jié)算完畢，僅取得發(fā)票金額15,000萬元，為準確核算結(jié)轉(zhuǎn)成本，預提成本5,000萬元，2017年2月取得發(fā)票2,000萬元，2017年6月取得發(fā)票3,000萬元。會計年終結(jié)賬結(jié)轉(zhuǎn)的完工成本預提成本費用5,000萬元。假定企業(yè)計稅成本核算終止日確定2017年5月31日，則：

2017年2月取得發(fā)票2,000萬元可計入計稅成本，超過計稅成本核算終止日取得發(fā)票3,000萬元不能計入計稅成本，但在證明資料充分下，企業(yè)可預提合同總金額10%即2,000萬元計入計稅成本。

這樣2016年企業(yè)該項目計稅成本即為15,000+2,000+2,000=19,000萬元。

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