房地產開發企業前期需要投入大量的金錢和精力，并且常常因為負債過多的原因導致企業倒閉，這種案例在現實生活之中比比皆是！房地產開發企業前期的資金消耗量太大，那如何縮減呢？今天就給大家講解其中一個縮減小辦法，那就是對拆遷補償款進行籌劃，快來看下吧！

房開企業對被拆遷戶的補償一般分為兩種方式：

一種方式是貨幣補償，即按照當地政府規定的拆遷房屋每平方米的補償標準以貨幣形式補償給被拆遷戶。

另一種方式是房屋產權調換補償（俗稱“動遷還平”，一般是“拆一還一”），即房開企業用本開發項目的房屋或異地自行開發的房屋以及購買的房屋補償給被拆遷戶。

房開企業以貨幣補償給拆遷戶的，在拆遷補償業務上，會計與稅務的處理比較簡單，一般說企業不會出現差錯。而營改增后，以房屋產權調換補償給拆遷戶的，會計與增值稅的處理就不那么簡單了。現重點對房屋產權調換的補償形式進行分析。

經濟實質分析：

房開企業“動遷還平”（拆一還一）業務，實質上是“以物易物”，即以房屋換取土地，屬于非貨幣性資產交換行為，交換的過程實際上是購買土地和銷售房屋同時完成的過程。 

土地成本計算：

（1）自建回遷房：按同類房屋的市場公允價值計入“土地征用及拆遷補償費”中，同時以相同的價格計算收入。

（2）購入回遷房：以購入價計入“土地征用及拆遷補償費”中。

涉及補價，沖減或者增加“土地征用及拆遷補償費”

情況一：以本企業其他項目房屋作為拆遷補償（異地安置)

借：開發成本——土地征用及拆遷補償費

       銀行存款（收到補價款，若部分貨幣補償記貸方）

       貸：主營業務收入

              應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）

借：主營業務成本

       貸：開發產品

情況二：以本項目房屋作為拆遷補償（回遷安置）

簽訂安置協議

借：開發成本－房屋開房－土地征用及拆遷補償費

       銀行存款（收到補價款，若部分貨幣補償記貸方）

       貸：預收賬款

交付安置房屋

借：預收賬款

       貸：主營業務收入

              應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）

借：主營業務成本

       貸：開發產品

相關稅務處理：

分解成兩部分，一部分是賣房，一部分是支付拆遷補償。

增值稅處理：

對于房地產開發企業向被拆遷業主交付還建房，應以每套還建房為單位，分別計算繳納增值稅。

（1）房地產開發企業向被拆遷業主交付還建房，實際面積大于拆遷還建協議約定的面積的，應以實際收取的超出部分面積的平均單價作為還建房屋的計稅價格。

（2）房地產開發企業向被拆遷業主交付還建房，實際面積與拆遷還建協議約定的面積相同的，以同樓層相同或者類似房屋的平均單價作為計稅價格。

（3）房地產開發企業向被拆遷業主交付還建房，實際面積小于拆遷還建協議約定的面積的，以房地產開發企業向被拆遷業主實際退還的不足部分面積的平均單價作為還建房屋的計稅價格。

（4）還建房屋的計稅價格不得低于房屋的成本價格。

土地增值稅的處理：

拆遷還房按照市場公允價值計入收入總額，同時，以同樣的金額計入開發成本“土地征用及開發補償費”中。

另根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發【2006】187號）的規定，房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產， 其收入按下列方法和順序確認：

1.按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；

2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

企業所得稅處理：

拆遷還房按照市場公允價值計入收入總額，結轉成本。

根據《企業所得稅法實施條例》第二十五條及國家稅務總局關于印發《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的通知（國稅發〔2009〕31號）第七條及此前的《國家稅務總局關于房地產開發企業以房屋抵頂地價計算繳納企業所得稅問題的批復》（國稅函〔2002〕172號）規定，企業將開發產品用于抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。

關于計稅成本的確定，房地產公司用自建商品房抵償應付拆遷補償款的行為，根據《企業債務重組業務所得稅處理辦法》（國家稅務總局令第6號）第四條規定，該房地產開發公司以非現金資產清償債務，應當分解為按公允價值轉讓非現金資產，再以與非現金資產公允價值相當的金額償還債務兩項經濟業務進行所得稅處理。也就是說，房地產公司“拆一還一”行為要按公允價值對所還原的商品房視同銷售確認收入，同時以相同金額確認作為房地產開發計稅成本的拆遷補償費

案例1，甲房開企業系增值稅一般納稅人，2016年6月開始開發A小區項目。A小區原為平房居民區，共有200家住戶，50戶選擇貨幣補償，甲房開企業已按當地政府規定的補償標準共計補償1600萬元。150戶選擇房屋產權調換補償方式，甲房開企業用建造的本小區項目房屋安置回遷戶。其中，100戶原平房面積比較小，按照“拆一還一”補償標準，得到的補償房屋面積自然不大，這些拆遷戶要求增加房屋面積共計2222.22平方米，而增加的房屋面積由拆遷戶按照市場價格向甲房開企業支付價款，為此，甲房開企業共取得含稅增加面積款1110萬元；50戶原平房面積比較大，這些拆遷戶要求補償房屋面積小于原平房面積，為此，甲房開企業按照貨幣補償標準，共支付少回遷面積款600萬元。A小區項目房屋含稅平均售價為0.4995萬元，不含稅平均售價為0.45萬元。按照“拆一還一”補償標準，除50戶要求減少回遷面積已獲得部分貨幣補償的外，共支付補償房屋面積12000平方米。A小區項目開發可供銷售建筑面積55000平方米。向當地土地管理部門支付土地出讓金1000萬元，已取得省級財政部門監制的財政票據。對拆遷戶的補償，甲房開企業能夠提供拆遷協議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。

上述業務的會計與增值稅的處理如下（單位：萬元，下同）：

（一）50戶選擇貨幣補償支付補償款時

借：開發成本——拆遷補償費  1600

       貸：銀行存款 1600

（二）取得100戶回遷戶支付的增加面積款時，根據《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號，以下簡稱國稅函〔2010〕220號文件）第六條第（一）款規定，房地產企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）第三條第（一）款規定確認收入，同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。

借：銀行存款 1110

       貸：應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）110〔1110÷（1＋11%）×11%〕

              開發成本——拆遷補償費  1000

（三）按照國稅函〔2010〕220號文件規定，向50戶回遷戶支付減少回遷面積款時

借：開發成本——拆遷補償費  600

       貸：銀行存款  600

（四）甲房開企業，按照“拆一還一”的補償標準，除50戶要求減少回遷面積已獲得部分貨幣補償的外，共補償拆遷戶12000平方米的房屋，其中這里面涉及兩個業務問題：一是取得開發土地的價值，即為取得開發土地而發生的拆遷補償費。另一是用于補償的房屋所有權發生了轉移，應視同銷售行為。房開企業“動遷還平”業務，實質上是“以物易物”，即以房屋換取土地，屬于非貨幣性資產交換行為，交換的過程實際上是購買土地和銷售房屋同時完成的過程。 

借：開發成本——拆遷補償費 5994

       貸：主營業務收入5400 （0.45×12000）

              應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）594

前面會計分錄（二）和（四）中會計上計提的銷項稅額，均是在銷售額未扣除土地價款的情況下計算出來的。現根據第18號文件的規定，計算當期允許扣除的土地價款和銷售額及銷項稅額。

（1）“動遷還平”和“增加房屋面積”兩項業務允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建筑面積÷房地產項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款=〔（12000＋2222.22）÷55000）〕×（1600＋600＋1000＋0.4995×12000）=2377.44（萬元）。

（2）銷售額=（全部價款和價外費用－當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）=（0.4995×12000＋1110－2377.44）÷（1+11%）=4258.16（萬元）。

（3）銷項稅額=銷售額×稅率=4258.16×11%=468.40（萬元）。

《財政部關于印發〈增值稅會計處理規定〉的通知 》（財會〔2016〕22號）規定，按現行增值稅制度規定企業發生相關成本費用允許扣減銷售額的，發生成本費用時，按應付或實際支付的金額；

借記“主營業務成本”、“存貨”、“工程施工”等科目；

貸記“應付賬款”、“應付票據”、“銀行存款”等科目。

待取得合規增值稅扣稅憑證且納稅義務發生時，按照允許抵扣的稅額；

借記“應交稅費——應交增值稅（銷項稅額抵減）” 或“應交稅費——簡易計稅”科目（小規模納稅人應借記“應交稅費——應交增值稅”科目）；

貸記“主營業務成本”、“存貨”、“工程施工”等科目。

計算“增加面積”和回遷房屋視同銷售的銷售額時按現行增值稅制度規定允許扣除的土地價款是2377.44萬元，也正是這2377.44萬元應少計銷項稅額235.6萬元〔2377.44÷（1+11%）×11%〕〕，即應抵減會計上的銷項稅額235.6萬元。因此，還應當作如下的會計處理：

借：應交稅費——應交增值稅（銷項稅額抵減）235.6

       貸：主營業務成本  235.6

房開企業用異地自行開發的房屋補償給被拆遷戶，和用本開發項目的房屋補償給被拆遷戶，在會計與增值稅的處理上基本相同，這里不在進行分析。

案例2，某市乙房開企業系增值稅一般納稅人，2016年8月計劃開發B小區住宅項目，需要安置房屋產權調換補償方式的回遷戶有200戶。但后來由于該市中醫院經營場地小，已不適應當地患者就醫的需要，因此，當地政府決定另選地址建造經營場地較大的環境。于是，該中醫院與乙房開企業達成協議：開發B小區住宅項目改為開發中醫院經營用樓，待該項目竣工后整體出售給中醫院。乙房開企業與回遷戶達成如下協議：由乙房開企業購置在B小區附近由丙房開企業開發的C小區住宅，按照“拆一還一”補償標準，拆遷面積與回遷面積相等的部分，回遷戶無需支付款項，但增加面積部分的款項，應按照丙房開企業對外銷售價格由回遷戶承擔。乙房開企業應補償回遷戶面積共計15000平方米，回遷戶自行承擔款項的增加面積部分共計2000平方米。丙房開企業開發的房屋每平方米平均含稅銷售價格為0.555萬元。由于乙房開企業購買房屋較多，因此，丙房開企業給予了價格優惠，按照含稅銷售價格每平方米0.5439萬元結算。但乙房開企業對回遷戶增加面積部分仍然按照丙房開企業含稅銷售價格0.555萬元與回遷戶結算，為此，回遷戶向乙房開企業支付增加面積款共計1110萬元，乙房開企業向丙房開企業支付增加面積款后剩余22.2萬元。乙房開企業向丙房開企業購買的房屋，由丙房開企業直接向回遷戶開具發票。

分析：乙房開企業從丙房開企業購置房屋安置回遷戶，其銷售房屋的發票由丙房開企業直接向回遷戶開具，這實質是乙房開企業發生了“商務輔助服務——經紀代理服務”活動。回遷戶向乙房開企業支付的增加面積款，乙房開企業再向丙房開企業支付房款后剩余的22.2萬元，屬于取得的含稅“商務輔助服務——經紀代理服務”收入，不含稅收入則為20.94萬元〔22.2÷（1＋6%）〕，銷項稅額為1.26萬元（20.94×6%）。同時，乙房開企業應向回遷戶開具“銷售服務業”發票。上述業務的會計與增值稅的處理如下（單位：萬元）：

（1）收取回遷戶增加面積款時

借：銀行存款 1110

       貸：其他應付款 1087.8

              其他業務收入 20.94

              應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）1.26

（2）向丙房開企業支付購房款時

借：開發成本——拆遷補償費  8158.5（0.5439×15000）

       其他應付款 1087.8

       貸：銀行存款 9246.3

另外，在這里面還應當注意一個問題。

《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件1：《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第十四條第（一）款規定，單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償提供服務，但用于公益事業或者以社會公眾為對象的除外，視同銷售服務。

假如，乙房開企業對回遷戶增加面積部分，按照與丙房開企業實際結算的價款向回遷戶收取，也就是說，在代理活動中沒有取得經濟利益。那么，乙房開企業的代理活動是否視同銷售服務，應核定增值稅計稅依據征收增值稅呢？其實不然，雖然乙房開企業在這次代理活動中沒有取得經濟利益，但代理活動的目的是為了取得被拆遷房屋所占的土地，因此，有責任妥善安置回遷戶，外購房屋安置回遷戶是有償的，而不是無償的，因此，不應視同銷售服務核定征收增值稅。

還想學習更多財稅知識嗎？

快來正保會計網校-開放課堂看

史潔然老師講解的

房地產開發企業會計主管“財稅表”吧！

課程分為財務基礎篇、稅務篇、實戰篇三個部分，針對對房地產開發企業的財務會計的行業特色全面講解。內容包括房地產財務管理基礎、成本核算、特殊費用處理、銷售核算、涉稅實務、投資測算、融資操作、合同審核等內容，干貨滿滿。通過本課程的學習，學員可以快速掌握房地產行業財務核算的核心要點、稅務處理規則并能夠在錯綜復雜的實務環境中熟練運用。幫助有志于房地產開發行業財務工作的學員朋友實現零基礎快速融入，打開職業晉升通道。真正的房地產行業財務一課在手、實務都有！心動不如行動，快來學習吧！點擊圖片即可報名>>