自建舊房轉(zhuǎn)讓土地增值稅計算方法是什么

來源: 正保會計網(wǎng)校編輯： 2025/02/07 09:55:05　　字體：大小

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自建舊房轉(zhuǎn)讓土地增值稅計算方法

在房地產(chǎn)市場中，自建舊房的轉(zhuǎn)讓涉及多種稅費(fèi)，其中土地增值稅是較為復(fù)雜的一項(xiàng)。

根據(jù)中國現(xiàn)行稅法規(guī)定，土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人征收的一種稅。對于自建舊房轉(zhuǎn)讓，其土地增值稅的計算方法主要分為兩部分：
增值額的確定和適用稅率的選擇。

增值額是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。具體公式為：增值額 = 轉(zhuǎn)讓收入 - 扣除項(xiàng)目金額。扣除項(xiàng)目主要包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地的成本費(fèi)用、新建房及配套設(shè)施的成本費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等。對于自建舊房，由于房屋已建成多年，扣除項(xiàng)目中的成本費(fèi)用需要按照折舊后的價值進(jìn)行計算。
適用稅率方面，土地增值稅采用四級超率累進(jìn)稅率。根據(jù)增值額占扣除項(xiàng)目金額的比例不同，稅率分別為30%、40%、50%和60%。具體的稅率檔次如下：
• 增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；
• 增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，但未超過100%的部分，稅率為40%；
• 增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，但未超過200%的部分，稅率為50%；
• 增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。

常見問題

自建舊房轉(zhuǎn)讓時，如何確定合理的轉(zhuǎn)讓收入？

答：合理確定轉(zhuǎn)讓收入是計算土地增值稅的基礎(chǔ)。通常情況下，轉(zhuǎn)讓收入以實(shí)際成交價格為準(zhǔn)。若實(shí)際成交價格明顯低于市場價格且無正當(dāng)理由，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)根據(jù)評估價或市場價格核定轉(zhuǎn)讓收入。

自建舊房轉(zhuǎn)讓的土地增值稅是否可以減免？

答：根據(jù)相關(guān)政策，某些特定情況下的自建舊房轉(zhuǎn)讓可以享受土地增值稅減免優(yōu)惠。例如，因城市規(guī)劃或國家建設(shè)需要搬遷而自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。此外，個人銷售住房暫不征收土地增值稅。

企業(yè)轉(zhuǎn)讓自建舊房時，如何進(jìn)行賬務(wù)處理？

答：企業(yè)在轉(zhuǎn)讓自建舊房時，應(yīng)按照會計準(zhǔn)則進(jìn)行相應(yīng)的賬務(wù)處理。首先，確認(rèn)轉(zhuǎn)讓收入并計入“其他業(yè)務(wù)收入”科目；其次，結(jié)轉(zhuǎn)相關(guān)成本費(fèi)用至“其他業(yè)務(wù)成本”科目；最后，根據(jù)計算出的土地增值稅金額，通過“應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交土地增值稅”科目進(jìn)行核算。

說明：因考試政策、內(nèi)容不斷變化與調(diào)整，正保會計網(wǎng)校提供的以上信息僅供參考，如有異議，請考生以官方部門公布的內(nèi)容為準(zhǔn)！

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