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看懂這幾個問題 土地價款并入房產原值再復雜的情形都不怕
財稅〔2010〕121號文件規定：無論會計上如何核算，都要將土地價款并入房產原值繳納房產稅，土地價款包括實際支付的土地價款和土地開發費用。實際工作中，需注意掌握以下幾個問題：
一、計算方法和順序
1、首先需要明確的是按每塊土地來計算并入房產原值征稅，如果企業只有一塊土地最為簡單，如有多塊地需分別計算。
2、因為房產稅納稅義務最終要歸集到具體的房產上，而房產又存在應稅房產、免稅房產、從價征收房產、從租征收房產的區別，所以計算順序應該是（1）、按宗確認房產原值和面積，有證房產按證號分別計算，無證房產也應按宗計算；（2）、判斷房屋坐落地塊價值是否需要并入房產原值，如需并入則計算確認房產坐落地塊的價值；（3）計算出該宗房產所坐落地塊的容積率，將該宗地塊上所有房產建筑面積（包括應稅房產和免稅房產）除以土地面積得出；（4）對照不同容積率的不同計算方法將房產坐落地塊的土地價值并入地塊上所有房屋價值中（包括應稅房產和免稅房產），對免稅房產雖并入但不征稅；（5）將每宗應稅房產按面積分攤為從價和從租兩部分（從租部分可能為零）。對從租房產，雖將地價并入但并不據此征稅，而據租金收入征稅，對從價部分房產則將地價一并征稅。至此完成土地價款并入房產征稅的計算確認。
二、房產稅納稅義務的起點
房產稅納稅義務的起點為房產完工記入固定資產、投資性房地產的時間或房產實際投入使用時間或領取產權證書時間的次月。以三個時間孰前為標準，不單獨以會計核算上記入固定資產或投資性房地產為標準。
三、房產原值需關注是否產生應該資本化的資金成本
房產原值的核算確認十分重要，如果少計將持續產生永久性侵蝕稅基的影響，需嚴格執行財務會計制度及稅收政策的規定，這不是本文的重點。此處強調的是工作中容易忽視的資金成本的問題，工作中要關注納稅人有無發生為房產投資而產生的借款，其房產建設完工前的借款利息有無記入在建工程科目，需查看建設期借款合同。
四、關于土地價款的問題
1、土地價款包括為取得土地而支付的土地款、契稅、登記費用，以及土地開發費用，如取得土地后的三通一平費用、搬遷補償費用等。強調兩條：一是專為取得土地而發生；二是有現金流出，強調的是在地方政府招商過程中，因土地出讓金有政策減免、政府墊付或補貼，土地取得成本的確認以及其土地價值的掌握應以與國土部門簽訂的合同價格為準確認。對土地出讓金的減免、補貼等不予扣除。（出讓金減免可能存在無現金流出現象），在企業所得稅業務中，需要將減免、補貼等確認為補貼收入。
2、國有劃撥土地因取得土地未支付款項故不需并入。
3、國有劃撥土地以國有土地授權經營或投資入股的土地如索普集團部分土地，不需并入。
4、A法人持有土地，B法人持有房產，在對B法人征收房產稅時不需將A公司土地價款并入征稅。
5、如果A公司持有土地，而將房產記入A公司的非獨立法人的分公司B公司，政策掌握上法定的納稅義務人應該為具有法人資格的A公司。但實際征管中無論房產稅由A公司交納還是由B公司交納，均應將土地價款并入房產原值征稅，如港務集團。
6、國有劃撥土地后，發生改制的情況，分兩種情況：一類主要為市屬企業改制時由新的股東根據改制政策向政府出資購買的情況，則視同支付了土地價款。即使仍保留部分國有股，也應根據改制中的評估的土地價款將其并入征稅，如飛亞軸承等；二是改制時并未由新的企業股東向政府出資購買的情況，如正茂集團，不能認定向政府支付了土地價款，則不應將土地價款并入房產價值征稅。
7、土地評估增值分兩種情況：一是前面所說改制時的評估增值，視同支付了土地價款需并入征稅，二是非改制原因而發生的評估增值，則不需并入征稅。
五、關于確認容積率的問題
1、計算容積率以每塊土地的面積為分母，以每塊土地上所有房產面積之和為分子，強調的是分子不能包括不作為房產的水池、油罐、圍墻、道路等企業作建筑物記入固定資產的項目。
2、因為可能存在土地上房屋的增減，所有容積率不是固定不變的。
六、關于出租房產和從價房產的幾個問題
1、出租房產和從價房產按建筑面積分攤，以各自面積為分子，以總面積為分母，得出分攤系數，乘以包含房產原值和土地價值的總值即可得出分攤系數。
2、用于出租的房屋空租期是否要從價計稅。處于空租期的房屋，只要納稅人未轉為自用用途，仍舊處于待租、招租狀態，則不應轉為從價征稅房屋征稅，仍應作從租征稅房屋管理。
3、無償使用房產的問題：A公司將房產無償提供給B公司使用，應由B公司按房產原值從價征收房產稅，實際工作中，存在這種現象，如A公司將價值100萬元，面積100㎡的房屋租給B公司，租期1月-12月，共12個月，每月租金2萬元，1-3月作為免租期優惠，不收房租，4-12月收取房租18萬元，則A公司應繳房產稅18萬×12％=2.16萬元房產稅，B公司應繳100萬×70％×1.2％&Pide；12×3=0.21萬元房產稅，兩公司合計繳納2.37萬元，要比A公司每月向B公司收房租1.5萬元全年18萬元的方案多交房產稅0.21萬元。
七、關于無證土地及無證房產的問題
1、不管有無土地證，均以是否支付了土地價款為原值掌握是否并入房產原值征稅的問題。
2、不管無證房產證，房產原值及面積的計算要求不變。
3、對無證土地和房產，土地面積和房產建筑面積需由企業據實自報并計算繳納，稅務機關有權核實調整。
【我要糾錯】 責任編輯：泥巴姐
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