房地產開發企業涉及多種稅項，我們應該怎樣處理呢？快來跟隨小編看一看吧！

1.增值稅

（1）房地產開發企業增值稅的預繳

①適用簡易計稅方法的增值稅的預繳

應預繳稅款＝預收賬款/（1＋5%）×3%

案例解析：

萬新公司一期項目為2016年1月開工的老項目，采用簡易計稅方法，2019年4月實現預售收入315萬元，應預繳增值稅：315/（1＋5%）×3%＝9（萬元）

②適用一般計稅方法的增值稅的預繳

應預繳稅款＝預收賬款/（1＋9%）×3%

案例解析：

萬新公司二期項目為2016年10月開工的新項目，采用一般計稅方法，2019年4月實現預售收入981萬元，應預繳增值稅：981/（1＋9%）×3%＝27（萬元）

（2）房地產開發企業的一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法

銷售額＝（全部價款和價外費用－當期允許扣除的土地價款）/（1＋9%）

當期允許扣除的土地價款＝（當期銷售房地產項目建筑面積÷房地產項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款

當期銷售房地產項目建筑面積：指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建筑面積。

房地產項目可供銷售建筑面積：指房地產項目可以出售的總建筑面積，是計算容積率的地上建筑面積，不包括銷售房地產項目時未單獨作價結算的配套公共設施的建筑面積，不包括地下車位建筑面積。

支付的土地價款：指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發費用和土地出讓收益等。

房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目（選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外），在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。納稅人按上述規定扣除拆遷補償費用時，應提供拆遷協議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。

案例解析：

萬新公司三期項目為2017年12月開工的新項目，2019年4月竣工交房。該項目土地價款1.5億元，可售建筑面積50000平方米，現已售45000平方米，實現收入6.8億元（收入均為2018年5月1日至2019年3月31日之間實現）。

當期允許扣除土地價款＝15000/50000×45000＝13500（萬元）

銷售額＝（68000－13500）/（1＋9%）＝50000（萬元）

銷項稅額＝50000×9%＝4500（萬元）

2.土地增值稅

納稅義務人：轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。

計稅依據：以轉讓所取得的收入減除法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據。

（1）房地產開發企業土地增值稅的預征

應預繳稅款＝（預收賬款－預繳增值稅）×預征率

案例解析：

萬新公司土地增值稅預征率2%

①萬新公司一期項目為2016年1月開工的老項目，采用簡易計稅方法，2019年4月實現預售收入315萬元。

應預繳增值稅：315/（1＋5%）×3%＝9（萬元）

應預繳土地增值稅：（315－9）×2%＝6.12（萬元）

②萬新公司二期項目為2016年10月開工的新項目，采用一般計稅方法，2019年4月實現預售收入981萬元。

應預繳增值稅：981/（1＋9%）×3%＝27（萬元）

應預繳土地增值稅：（981－27）×2%＝19.08（萬元）

（2）房地產開發企業土地增值稅清算

增值額＝房地產轉讓收入－扣除項目金額

增值率＝增值額/扣除項目金額

①增值額未超過扣除項目金額50%

土地增值稅稅額＝增值額×30%

②增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的

土地增值稅稅額＝增值額×40%－扣除項目金額×5%

③增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%

土地增值稅稅額＝增值額×50%－扣除項目金額×15%

④增值額超過扣除項目金額200%

土地增值稅稅額＝增值額×60%－扣除項目金額×35%

公式中的5%、15%、35%為速算扣除系數。

案例解析：

萬新公司三期項目為2017年12月開工的新項目，2019年4月竣工交房。該項目土地價款1.5億元，可售建筑面積50000平方米，現已售45000平方米，實現收入6.8億元（收入均為2018年5月1日至2019年3月31日之間實現）。

該項目具備土地增值稅清算條件，已售部分土地成本1.35億元，房地產開發成本1.5億元，利息支出1500萬元，繳納增值稅附加稅186萬元，已預繳土地增值稅2014萬元。

萬新公司所在地規定其他房地產開發費用計算扣除比例為5%，土地增值稅清算過程如下：

a　房地產轉讓收入：68000－4500＝63500（萬元）

其中4500萬元為萬新公司三期項目的銷項稅額[68000－15000×45000/50000）/（1+9%）×9%]

b　取得土地使用權支付的地價及有關費用：13500萬元

c　房地產開發成本：15000萬元

d　房地產開發費用：1500＋（13500＋15000）×5%＝2925（萬元）

e　允許扣除的稅費：186萬元

f　從事房地產開發的納稅人加計扣除20%：加計扣除額＝（13500＋15000）×20%＝5700（萬元）

g　允許扣除的項目金額合計：13500＋15000＋2925＋186＋5700＝37311（萬元）

h　增值額：63500－37311＝26189（萬元）

i　增值率：26189/37311＝70%

j　應納稅額：26189×40%－37311×5%＝8610（萬元）

k　應補繳稅款：8610－2014＝6596（萬元）

3.企業所得稅

開發產品符合下列條件之一的，應視為已經完工：

（一）開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案；

（二）開發產品已取得了初始產權證明；

（三）開發產品已開始投入使用。

以上三個條件如果同時滿足，遵循時點界定孰先原則，以最早的一個時點確定開發產品完工時點。

完工前后企業所得稅的處理：

企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。

開發產品完工后，企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。

（1）房地產開發企業項目完工之前的企業所得稅預繳

案例解析：

萬新公司所在地計稅毛利率規定為20%

①萬新公司一期項目為2016年1月開工的老項目，采用簡易計稅方法，2019年4月實現預售收入315萬元，預計毛利額：315/（1＋5%）×20%＝60（萬元）

②萬新公司二期項目為2016年10月開工的新項目，采用一般計稅方法，2019年4月實現預售收入981萬元，預計毛利額：981/（1＋9%）×20%＝180（萬元）

（2）房地產開發企業項目完工之后的毛利額的調整

萬新公司三期項目為2017年12月開工的新項目，2019年4月竣工交房。該項目土地價款1.5億元，可售建筑面積50000平方米，現已售45000平方米，實現收入6.8億元，已售部分土地成本1.35億元，房地產開發成本1.5億元（收入均為2018年5月1日至2019年3月31日之間實現）。

完工之前預計毛利額：68000/（1＋10%）×20%＝12363.64（萬元）

完工之后實際毛利額：68000－4500－13500－15000＝35000（萬元）

其中4500萬元為萬新公司三期項目的銷項稅額[（68000－15000×45000/50000）/（1＋9%）×9%]

項目完工，實際毛利額與預計毛利額的差額：35000－12363.64＝22636.36（萬元）

4.城鎮土地使用稅

（1）城鎮土地使用稅繳納的起始時間：

財稅〔2006〕186號文規定：對納稅人自建、委托施工及開發涉及的城鎮土地使用稅的納稅義務發生時間，由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。

因此，土地使用稅繳納的起始時間主要決定于土地使用權出讓合同的簽訂條款。

（2）城鎮土地使用稅繳納的終止時間：

財稅〔2008〕152號文規定：納稅人因房產、土地的實物或權利狀態發生變化而依法終止房產稅、城鎮土地使用稅納稅義務的，其應納稅款的計算應截止到房產、土地的實物或權利狀態發生變化的當月末。

對于房地產開發企業來說，自竣工交房的次月終止土地使用稅的繳納。

5.房產稅

（1）財稅地[1986]8號文規定：凡是在基建工地為基建工地服務的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，不論是施工企業自行建造還是由基建單位出資建造交施工企業使用的，在施工期間，一律免征房產稅。但是，如果在基建工程結束以后，施工企業將這種臨時性房屋交還或者估價轉讓給基建單位的，應當從基建單位接收的次月起，依照法規征收房產稅。

因此，房地產開發企業施工過程中的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋在施工期間，一律免征房產稅。基建工程結束以后，自接收的次月起，依照規定征收房產稅。

（2）售樓處、樣板間的房產稅處理

房地產開發企業為銷售房屋而建造的售樓處、樣板間不適用（財稅地[1986]8號文）第二十一條免征房產稅的規定。因此，應當自建造完畢次月起繳納房產稅。對于售樓處、樣板間房產稅的繳納，應按自用原值計稅。

6.印花稅

輕稅重罰

房地產開發企業印花稅常涉稅目（特色）：

7.契稅

主要關注房地產開發企業拿地過程中繳納契稅的相關事項

財稅〔2004〕134號文規定：出讓國有土地使用權的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經濟利益。

主要包括以下兩種情況：

（1）如果以競價方式出讓的，其契稅計稅價格，一般應確定為競價的成交價格，土地出讓金、市政建設配套費以及各種補償費用應包括在內。

（2）如果以協議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費等承受者應支付的貨幣、實物、無形資產及其他經濟利益。

同時規定，以協議方式出讓國有土地使用權，沒有成交價格或者成交價格明顯偏低的，征收機關可依次按下列兩種方式確定：

①評估價格，由政府批準設立的房地產評估機構根據相同地段、同類房地產進行綜合評定，并經當地稅務機關確認的價格。

②土地基準地價，由縣以上人民政府公示的土地基準地價。

8.城市維護建設稅

以納稅人實際繳納的增值稅稅額為計稅依據，與增值稅同時繳納。

9.教育費附加

以納稅人實際繳納的增值稅稅額為計稅依據，與增值稅同時繳納。

10.地方教育附加

以納稅人實際繳納的增值稅稅額為計稅依據，與增值稅同時繳納。

11.防洪工程維護費/水利基金

以納稅人實際繳納的增值稅稅額為計稅依據，與增值稅同時繳納。

需根據各地具體規定決定是否繳納，怎樣繳納。

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