2024年稅務(wù)師《稅法一》易錯題：房地產(chǎn)開發(fā)成本

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來源: 正保會計網(wǎng)校編輯：春分 2024/05/27 09:09:40　字體：大小

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本階段的＂每日一練＂是以基礎(chǔ)知識點練習(xí)為主。

下面就2024年5月20日到2024年5月26日的題目進行點評。

錯題點評：2024年5月23日

某市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2023年開發(fā)一期住宅樓，已知一期項目在完成了全部拆遷以及前期工程后只開發(fā)了一半土地，住宅樓當期已完工并銷售了90％。已知該企業(yè)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本中的有：拆遷補償費900萬元，前期工程費100萬元，建筑工程費1100萬元，基礎(chǔ)設(shè)施費200萬元，公共配套設(shè)施費300萬元，開發(fā)間接費用250萬元，銀行借款利息200萬元，那么該企業(yè)當年清算土地增值稅時，可以扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本為（　）萬元。

A、2115

B、2850

C、2565

D、2745

查看答案解析

【答案】

【解析】

土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除。可扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本＝【（900＋100）×50％＋1100＋200＋300＋250】×90％＝2115（萬元）。

點評：房地產(chǎn)企業(yè)銷售房地產(chǎn)項目扣除項目的確定

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額	納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用。【提示1】地價款：出讓方式為支付的土地出讓金，劃撥方式為按規(guī)定補繳的出讓金，轉(zhuǎn)讓方式為支付的地價款。【提示2】費用：取得土地使用權(quán)過程中的登記、過戶手續(xù)費及契稅等稅費。【提示3】土地閑置費不得扣除。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本	（1）土地征用及拆遷補償費：包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С觥仓脛舆w用房支出等。（2）前期工程費：包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。（3）建筑安裝工程費：是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。（4）基礎(chǔ)設(shè)施費：包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。（5）公共配套設(shè)施費：包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。（6）開發(fā)間接費用：是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。【提示1】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)新房精裝修費用可扣除；預(yù)提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。【提示2】質(zhì)量保證金如計入發(fā)票中，則可以扣除。【提示3】納稅人接受建筑安裝服務(wù)取得增值稅發(fā)票應(yīng)備注建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項目名稱，否則不得計入扣除。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)費用	與開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用和財務(wù)費用。不按賬簿金額扣除，應(yīng)計算扣除。（1）能按項目計算分攤利息，并能提供金融機構(gòu)證明的：開發(fā)費用＝利息＋（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋開發(fā)成本）×5%以內(nèi) （2）不能按項目計算分攤利息，或不能提供金融機構(gòu)證明的：開發(fā)費用＝（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋開發(fā)成本）×10%以內(nèi) 【提示1】全用自有資金，沒有利息支出的，按方法2扣除。【提示2】利息計入開發(fā)成本的，應(yīng)調(diào)整至開發(fā)費用扣除。【提示3】利息注意兩點： ①不能超過按商業(yè)銀行同類同期銀行貸款利率計算的金額。 ②不包括超過規(guī)定上浮幅度的部分、超期利息、加罰利息。【提示4】5%或10%的比例為扣除上限，各地具體扣除計算比例可能低于該數(shù)值。
（四）轉(zhuǎn)讓有關(guān)稅金	（1）房企：城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加。（2）其他企業(yè)：城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅。【提示1】印花稅按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”以0.5‰稅率計算；房企銷售開發(fā)項目不得扣除印花稅。【提示2】收入不含增值稅，扣除也不能扣增值稅。【提示3】房企實際繳納的城市維護建設(shè)稅、教育費附加，凡能夠按清算項目準確計算的，允許據(jù)實扣除。不能分清的，按該清算項目預(yù)繳增值稅時實際繳納的金額扣除。【提示4】扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中抵扣的，不計入扣除項目；不允許在銷項稅額中抵扣的，可以計入扣除項目。
（五）其他扣除項目	加計扣除費用＝（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋開發(fā)成本）×20% 【提示1】僅限房企銷售開發(fā)項目享受，非房企無此項扣除，房企不開發(fā)也無此項扣除。【提示2】縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如計入房價中向購買方一并收取，可作為收入計稅；在計算扣除項目金額時，代收費用可以扣除，但不得作為加計20%扣除的基數(shù)。如未計入房價中，而是在房價之外單獨收取，可不作為收入；代收費用不得在收入中扣除。

存量房扣除項目的確定

（一）評估法	1.取得土地使用權(quán)支付的金額（含買地契稅）未支付地價款或不能提供支付憑據(jù)的，不允許扣除
	2.舊房及建筑物的評估價格＝重置成本價×成新度折扣率重置成本價：是指假設(shè)在估價時點重新取得全新狀況的估價對象的必要支出，或者重新開發(fā)全新狀況的估價對象的必要支出及應(yīng)得利潤含：評估費不含：買房契稅因隱瞞、虛報成交價格等而按評估價格計稅時的評估費不可扣
	3.與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅
（二）發(fā)票法	1.1票+2加計＝發(fā)票價×（1＋5%×年數(shù)）年數(shù)：購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年，超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。
（二）發(fā)票法	2.與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅、契稅注意：購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%基數(shù)
（三）核定法	對轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，稅務(wù)機關(guān)可實行核定征收