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2016年中級經濟師房地產備考：出售型房地產開發理目的現金流出
2016年中級經濟師考試時間為11月5日，網校小編特整理了中級經濟師房地產專業備考資料，希望對您備考2016年中級經濟師考試有幫助！
出售型房地產開發理目的現金流出
出售型房地產開發項目的現金流出主要由土地取得成本、開發成本、開發費用和銷售稅費等部分構成。這些部分的主要組成內容如下：
1.土地取得成本
土地取得成本包括：①土地使用權出讓金；②城市基礎設施建設費；③土地房屋征收補償費用；④土地使用權取得稅費，包括取得土地使用權的契稅和手續費等。
2.開發成本
（1）勘察設計和前期工程費。包括可行性研究、工程勘察、規劃設計、施工場地“三通一平”等費用。
（2）建筑安裝工程費。是指直接用于工程建設的總成本費用，主要包括土建工程費、安裝工程費、裝飾裝修工程費等。
（3）基礎設施建設費。是指建筑物2米以外和項目紅線范圍內的各種管線、道路工程的建設費用，主要包括供水、供電、道路、綠化、供暖、供氣、排污等工程費用。
（4）公共配套設施建設費。主要包括不能有償轉讓的小區內的公共配套設施支出，如居委會、派出所、托兒所、公共場所等。
（5）開發期間稅費。是指房地產開發項目開發建設過程中所負擔的各種稅金和地方政府有關部門征收的費用。一般包括市政支管線分攤費、供電貼費、用電權費、分散建設市政公用設施建設費、綠化建設費、電話初裝費、建材發展基金、人防工程費等。
3.開發費用
（1）管理費用。是指房地產開發企業為組織和管理開發經營活動而發生的各種費用，例如管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅費等。
（2）銷售費用。是指房地產營銷中發生的支出，主要包括廣告宣傳推廣費、銷售代理費等。
（3）財務費用。是指房地產開發企業為籌集資金而發生的各項費用，包括利息支出和其他財務費用兩部分。
1）利息支出。包括建設投資借款利息（即長期借款利息）和流動資金借款利息。建設投資借款利息的計算公式為：
每年支付的利息=年初本金累計額X年利率
流動資金借款利息的計算公式為：
流動資金利息=流動資金借款累計金額X年利率
2）其他財務費用。主要包括金融機構手續費、融資代理費、承諾費、外匯匯兌凈損失以及企業籌資發生的其他財務費用。
4.銷售稅費
（1）營業稅及附加。包括菅業稅、城市維護建設稅和教育費附加。
（2）其他銷售稅費。包括交易手續費等。
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