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2016年中級經濟師房地產專業備考：經營成本
2016年中級經濟師考試時間為11月5日，網校小編特整理了中級經濟師房地產專業備考資料，希望對您備考2016年中級經濟師考試有幫助！
經營成本
經營成本是財務分析的現金流量分析中所使用的特定概念，作為項目現金流量表中運營期現金流出的主體部分。出租型房地產開發項目的主要經營成本如下：
（1）人工費。包括經營管理人員的工資、補貼、福利和國家或地方政府要求繳納的社會保險費、統籌費、公積金等。
（2）公共設施設備日常運行、維修及保養費。
（3）綠化養護費。該項費用主要取決于物業環境綠化面積的大小和美化大堂、樓道等公共部位而支付的花舟等費用支出。
（4）清潔衛生費。主要包括建筑物內外地面的清掃、大堂和走道地面打賭、洗手間的清掃和消毒、垃圾清運以及化奨池清淘等費用。
（5）保安費用。聘請保安公司為物業公共安全提供服務的費用。
（6）辦公費。包括零星辦公用品、低值易耗品支出、郵寄費和其他與現場辦公室運作相關的費用。如聘請法律顧問的費用等。
（7）固定資產折舊費。是指物業服務企業擁有的交通、通信、辦公、工程維修和各類設備、機械等固定資產的折舊支出。其折舊年限通常按5年計算，按固定資產總額分攤到每月逐月提取，單獨設立科目。
（8）不可預見費。在運營管理中常有一些預計不到的費用支出，如意外事件的發生等，因此，在經營費用的測算過程中，通常列人一項不可預見費。可按前7項費用之和的5%估算。
（9）保險費。通常只包括物業本身的保險，員工醫療保險和失業保險在人工費中開支。
（10）物業服務企業管理費和利潤。通常是物業有效毛租金收人的一個百分比，有效毛租金低于預計的某一數值時，還可以確定物業管理費和利潤的一個最低值。具體比例，可根據當地政府有關規定和當地物業管理市場情況確定。
（11）法定規費。包括營業稅、城市維護建設稅和教育費附加。
（12）房產稅。對收益性物業來說，業主應繳納房產稅。
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