房地產以租代售

您好，這個的話，租代售是地方出臺的政策，一線城市實行中，請問您是哪個城市，我給您找

北京吧，是一個案例

啊？您要問的不是當地的政策嗎？還是啥，可以具體一些嗎這個給您

甲公司是一家酒店，5年的累計虧損300萬，其中100萬2023年年底到期。2023年自建公寓出租（以租代售），租期20年，一次性收取租金。財務建議用未來租金的收入在年底一次性記入的形式彌補以前年度虧損額。需要考慮：資金、房產稅、增值稅、企業所得稅、印花稅。 問題：請從各方面考慮此業務的可行性。

這個，我剛才可能是選錯方向了

問的稅務

您好，這個的話，他不是以租代售的政策，這個是一個案例的情況

對，但是老師說有個稅務文件可以靠

那您是現在需要我幫你找一下文件對嗎

是的，感謝

以租代售”的稅務處理 1、簽訂租賃期限超過20年的稅務處理：視同轉讓建筑物永久使用權交稅 根據《中華人民共和國合同法》第二百一十四的規定，超過20年的租賃合同無效，同時根據根據財稅【2016】36號有關應稅服務注釋規定，轉讓建筑物永久使用權，按照銷售不動產繳納增值稅。即按照實質重于形式的原則，如果購買方取得了不動產的占有、使用、收益、分配等權力，仍應按照出售不動產處理。基于以上法律、稅收政策規定，房地產企業“以租代售”方法，雖然沒有與購買者辦理過戶手續，但是簽訂的租賃合同超過20年的情況下，房地產公司收取的租金視同銷售房屋分期付的購房款。具體的稅務處理如下： （1）增值稅的處理：按照“以租代售”合同約定的分期付租賃款的日期確認增值稅納稅義務時間。 根據財稅〔2016〕36號附件1：《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條第（一）項的規定，房地產企業轉讓不動產或開發產品并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天為增值稅的納稅義務時間。取得索取銷售款項憑據的當天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為不動產權屬變更的當天。根據此稅收政策規定，房地產企業“以租代售”的銷售房屋的營銷模式，在租賃合同中約定了分期付款的租金(該租金是分期支付的購房款)的時間是繳納增值稅的納稅義務時間，依照10%申報繳納增值稅的銷項稅。 （2）土地增值稅的處理：按照“以租代售”合同約定的按照租房時的價格賣給租房者的價格與面積計算的收入作為土地增值稅收入。 《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）第一條規定：“土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發票的，按照發票所載金額確認收入；未開具發票或未全額開具發票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入”。基于此規定，房地產企業與租房者簽訂“以租代售”合同約定的“按照租房時的價格賣給租房者的價格”與房屋面積計算的收入為土地增值稅收入。土地增值稅的納稅義務時間為房屋交付給租房者使用的時間。 3、企業所得稅的處理：按照“以租代售”合同約定的分期付租賃款的日期確認增值稅納稅義務時間。 根據《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發[2009]31號）第六條第（二）項的規定，房地產企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》時應確認收入的實現。如果采取分期收款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款和付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。基于此規定，房地產企業與購房者簽訂的“以租代售”合同約定的分期付款的租金（租金相當于分期支付的購房款）的時間作為企業所得稅的納稅義務時間。

您好，這個稅款文件給您看下