如果投資者持有一家上市公司31%的股份，但不是該公司的第一大股東或實際控制人，仍然需要適用詳式權益變動報告書進行披露。 根據《上市公司收購管理辦法》的規定，投資者及其一致行動人擁有權益的股份達到或者超過一個上市公司已發行股份的20%但未超過30%的，應當編制詳式權益變動報告書。因此，在這種情況下，即使投資者不是第一大股東或實際控制人，也需要按照詳式權益變動報告書的要求進行披露。 詳式權益變動報告書通常包括以下內容： 1.投資者及其一致行動人的基本情況； 2.權益變動的目的和計劃； 3.權益變動的方式和相關協議； 4.資金來源； 5.對上市公司的影響分析； 6.與上市公司之間的重大交易； 7.前六個月內買賣上市公司股份的情況； 8.其他重要事項。