一、賬務處理 會計上的處理 在一般情況下，回遷房交付時，如果滿足一定條件，企業是需要確認收入和成本的。根據《企業會計準則》，收入確認需要滿足以下條件： 企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方； 企業既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實施有效控制； 收入的金額能夠可靠地計量； 相關的經濟利益很可能流入企業； 相關的已發生或將發生的成本能夠可靠地計量。 對于回遷房，如果企業與回遷戶簽訂了相關協議，明確了房屋的交付等事項，并且企業能夠合理估計相關的收入和成本，在交付回遷房時，應確認收入和成本。 確認收入時： 借：預收賬款（或其他相關科目，如應收賬款等，如果之前收到了相關款項則沖減預收賬款） 貸：主營業務收入 同時確認成本： 借：主營業務成本 貸：開發產品 特殊情況 如果回遷房是作為取得土地的代價的一部分（例如土地出讓合同中規定企業需無償為回遷戶建設回遷房），會計處理可能會有所不同。這種情況下，回遷房的成本可以計入土地成本。在交付回遷房時，不單獨確認回遷房的收入和成本，而是在銷售商品房等其他產品時，通過分攤土地成本等方式在整個項目中進行核算。 二、企業所得稅清算 確認收入和成本 在企業所得稅清算時，通常是需要確認回遷房的收入和成本的。根據《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發〔2009〕31 號) 規定，企業將開發產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入 (或利潤) 的實現。 回遷房交付給回遷戶屬于視同銷售行為，企業應按照規定確認收入和成本，計算應納稅所得額。 成本扣除 企業可以扣除與回遷房建設相關的合理成本，包括土地成本、建筑成本、相關稅費等，在計算企業所得稅時進行扣除。 三、土地增值稅清算 確認收入和成本 在土地增值稅清算中，回遷房也通常要視同銷售確認收入和成本。根據土地增值稅相關規定，房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產。 回遷房交付給回遷戶屬于視同銷售情況，企業應按照同期同類房屋的市場價格確定回遷房的銷售收入，并相應確認成本。 成本扣除和加計扣除 企業在計算土地增值稅時，可以扣除與回遷房建設相關的成本，包括取得土地使用權所支付的金額、開發土地和新建房及配套設施的成本等。并且在符合條件時，可以按照規定進行加計扣除（例如，取得土地使用權所支付的金額和開發成本可以加計 20% 扣除）。 所以，在會計處理上，根據具體情況確定是否確認回遷房的收入和成本；在企業所得稅和土地增值稅清算中，一般都需要視同銷售確認回遷房的收入和成本，并進行相應的計算和處理。