去年11月廣西地稅部門發布《自治區地方稅務局關于個人轉讓和租賃房產有關稅收政策問題的公告》（以下簡稱《公告》）。15日，廣西地稅部門對《公告》的相關政策進行進一步具體解讀。

　　《公告》出臺引導廣西房地產良性發展

　　2013年2月20日，國務院辦公廳印發《國務院辦公廳關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》（國辦發〔2013〕17號）（以下簡稱《通知》），要求各地認真貫徹落實中央關于加強房地產市場調控的政策，強調稅務部門應依法嚴格按二手房轉讓所得的20%計征個人所得稅。

　　2013年11月24日，自治區地方稅務局結合我區房地產發展的形勢和房地產稅收的負擔情況，并借鑒外省、區、市的做法，按照比一、二線城市相對寬松靈活的原則，經長時間觀察，反復考慮比較，制定下發了《自治區地方稅務局關于個人轉讓和租賃房產有關稅收政策問題的公告》（2013年第9號）（以下簡稱《公告》）。

　　考慮到不同房產類型、持有時間和增值額大小以及租金收入水平等因素，《公告》對個人轉讓、出租房產有關稅收征收方式、減免稅優惠等政策進一步進行了規范和細化，目的在于加強征管，堵塞漏洞，維護公平，調節收入分配，有效遏制投機性炒房行為。《公告》的頒布實施，充分體現了政府調控房地產市場的積極態度，有序引導廣西房地產市場向良性和健康的方向發展。

　　《公告》自2014年1月1日起施行。納稅人2014年1月1日以后到稅務機關辦理納稅申報相關事宜的，應按本公告的有關規定執行。

　　據了解，根據納稅人提供的資料以及稅收征管資料、房屋登記信息查詢等情況，《公告》規定了分稅種計算征收、核定征收兩種稅款征收方式。

　　資料齊全符合條件的納稅人可享優惠

　　分稅種計算征收：對個人轉讓應稅房產，能夠提供完整、準確的房屋原值憑證、資料，可以準確計算房屋原值和其他合理成本費用的，按稅法規定應分別計算征收營業稅（5%）、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、個人所得稅（交易差額的20%）、印花稅（0.05%）和土地增值稅（增值額的20-60%）等稅費。

　　為了減輕納稅人的稅收負擔，《公告》同時明確規定，對符合規定條件、資料齊全的納稅人，可按稅法規定享受相關單項稅種優惠。具體包括：

　　（1）對個人轉讓住房的暫免征收印花稅和土地增值稅；

　　（2）對轉讓“購買滿5年的普通住房”免征營業稅；轉讓“購買滿5年的非普通住房”差額征收營業稅；

　　（3）對轉讓“購買滿5年且屬于家庭唯一生活用房”的，可以免征個人所得稅。

　　根據《自治區地方稅務局營業稅減免稅管理辦法》（2010年第5號公告）等規定，納稅人在申請辦理減免稅時，應按規定向稅務機關提交以下資料：房產證、房產所有權人身份證或身份證明、售房合同（協議）、購買住房的稅務發票或合法有效票據、契稅完稅憑證以及《個人住房交易納稅申報審批表》；屬于“家庭唯一生活用房”的還需提供住建（房管）部門出具的相關證明等材料。

　　例如，張某將其名下的一套90平米且購買滿5年的住房進行轉讓，轉讓收入50萬元，房屋原值30萬元。該套房產不是家庭唯一生活用房，房款以貸款方式支付，并能提供向銀行支付該套房產的貸款利息證明6萬元和房屋的裝修發票金額5萬元，支付中介手續費7500元并取得發票。假設張某提供的資料完整、齊全，按分稅種計算方式繳納稅款，張某轉讓該套住房需要繳納的稅款為：

　　張某轉讓的房子是購買滿5年的普通住房，可以免征營業稅，因此，應納營業稅及附加稅費=0元；

　　應納個人所得稅=（房屋轉讓收入-房屋原值-相關稅金-合理費用）×20%=[50-30-6-（30×10%）-0.75）] ×20%= 2.05萬元。

　　注：（30×10%）是指可支付的住房裝修費，商品房可扣除的最高限額為房屋原值的10%.

　　張某轉讓該套住房應繳納稅費共計2.05萬元。

　　如果張某未能夠提供裝修費、中介費、貸款等合法憑證，但符合免征營業稅的規定，則張某轉讓該套住房應繳的個人所得稅=（50-30）×20%=4萬元。

　　假設張某轉讓上述房產，但未能夠提供完整、準確的房屋原值等憑證、資料，按照《公告》的有關規定，稅務機關將對其采取核定征收方式征收稅款，按轉讓住房的核定征收率6.6%計征，張某轉讓該套房產應納稅費為：50萬×6.6%=3.3萬元。

　　資料不齊全 納稅人的核定征收率為6.6%

　　核定征收：對個人轉讓應稅房產，不能夠提供完整、準確的房屋原值憑據，無法準確計算房屋原值和其他合理成本費用的，或者稅務機關通過稅收征管、房屋登記等信息系統也未能核定房屋原值的，應按照《稅收征收管理法》第三十五條規定實行核定征收。《公告》規定轉讓住房的核定征收率為6.6%，其中個人所得稅1%，而國家規定的個人所得稅核定征收率為1-3%.從減輕納稅人負擔的角度考慮，稅務部門取下限1%.由于核定征收與分稅種計算征收相比，稅率已較為優惠，因此，在制定政策時不再考慮給予其享受單項稅種減免優惠。

　　例如，李某將其名下的一套90平米且購買不滿5年的住房進行轉讓，轉讓收入50萬元，房屋原值30萬元。該套房產不是家庭唯一生活用房，房款以貸款方式支付，并能提供向銀行支付該套房產的貸款利息證明6萬元和房屋的裝修發票金額約5萬元，支付中介手續費7500元并取得發票。假設李某提供的資料完整、齊全，按分稅種計算方式繳納稅款，李某轉讓該套住房需要繳納的稅款為：

　　李某轉讓的房子是購買不滿5年的普通住房，要全額征收營業稅，因此，應納營業稅及附加稅費=50萬×5.6%=2.8萬元；

　　應納個人所得稅=（房屋轉讓收入-房屋原值-相關稅金-合理費用）×20%= [50-30-2.8-6-（30×10%）-0.75）×20%=1.49萬元。

　　注：（30×10%）是指可支付的住房裝修費，商品房可扣除的最高限額為房屋原值的10%.

　　李某轉讓該套住房應繳納稅費共計4.29萬元。

　　假設李某轉讓上述房產，但未能夠提供完整、準確的房屋原值等憑證、資料，按照《公告》的有關規定，稅務機關將對其采取核定征收方式征收稅款，按轉讓住房的核定征收率6.6%計征，李某轉讓該套房產應納稅費為：50萬×6.6%=3.3萬元。

　　按照原政策規定，綜合征收率為6.5%，則李某轉讓該套房產應納稅費為：50萬×6.5%=3.25萬元。

　　上述實例表明，稅負的高低與房屋的性質、持有房屋的時間長短、交易價格的高低、買賣差價以及相關房屋資料、憑證保存完整與否等因素關系密切，不能簡單的以分稅種計算或核定征收等方式一概而論，應客觀分析，綜合判斷。有的情形稅負高些，有的情形稅負低些，這也符合稅收量能負擔原則，多得多繳，少得少繳。

　　相關政策鏈接

　　根據《國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》（國稅發[2006]108號）的規定，對轉讓住房收入計算個人所得稅應納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發票等有效憑證，經稅務機關審核后，允許從其轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用。

　　“轉讓住房過程中繳納的稅金”是指：納稅人在轉讓住房時實際繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金。

　　“合理費用”是指：納稅人按照規定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續費、公證費等費用。

　　1.支付的住房裝修費用。納稅人能提供實際支付裝修費用的稅務統一發票，并且發票上所列付款人姓名與轉讓房屋產權人一致的，經稅務機關審核，其轉讓的住房在轉讓前實際發生的裝修費用，可在以下規定比例內扣除：

　　（1）已購公有住房、經濟適用房：最高扣除限額為房屋原值的15%；

　　（2）商品房及其他住房：最高扣除限額為房屋原值的10%.

　　納稅人原購房為裝修房，即合同注明房價款中含有裝修費（鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等）的，不得再重復扣除裝修費用。

　　2.支付的住房貸款利息。納稅人出售以按揭貸款方式購置的住房的，其向貸款銀行實際支付的住房貸款利息，憑貸款銀行出具的有效證明據實扣除。

　　3.納稅人按照有關規定實際支付的手續費、公證費等，憑有關部門出具的有效證明據實扣除。

　　溫馨提示

　　按照分稅種計算征收方式計算的個人所得稅是以轉讓價款減去購入價款、轉讓住房過程中繳納的稅金、合理費用后的金額乘以20%的稅率計算而得；而核定征收方式中個人所得稅的核定征收率為1%，是按照全部轉讓價格作為計稅依據的。因此，個人在購買住房時應注意保存好購房發票、裝修發票、銀行貸款利息證明和轉讓房產中涉及的各項費用的發票等，這樣便于個人在轉讓該套住房時，可以在個人所得稅前進行扣除。