新用戶掃碼下載土增稅優惠誤區：納稅人以房地產投資免征土地增值稅
實務中有不少財務人員深受財稅字〔1995〕48號文件的影響，認為納稅人以房地產投資暫免征收土地增值稅。如果您這樣認為，是不準確的。因為納稅人以房地產投資是否免征土地增值稅，經歷了暫免征收土地增值稅，到排除投資方和被投資方為非房地產開發企業才可以暫免征收土地增值稅，再到單位、個人在改制重組時以房地產作價入股進行投資，對其將房地產轉移、變更到被投資的企業，暫不征土地增值稅的變化，大家一定要記清呦！
下面給大家梳理一下關于納稅人以房地產投資是否暫免征收土地增值稅的政策規定及變化。
第一階段：1995年5月25日——2006年3月1日，納稅人以房地產進行投資、聯營暫免征收土地增值稅。
《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字〔1995〕48號）第一條規定，對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。
第二階段：2006年3月2日——2014年12月31日，投資方與被投資方都不是房地產開發企業，納稅人以房地產進行投資、聯營暫免征收土地增值稅。
《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第五條規定，對于以土地（房地產）作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不適用《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字〔1995〕48號）第一條暫免征收土地增值稅的規定。
《財政部 國家稅務總局關于企業改制重組有關土地增值稅政策的通知》（財稅〔2015〕5號）第八條規定，本通知執行期限為2015年1月1日至2017年12月31日。《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字〔1995〕48號）第一條、第三條，《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第五條同時廢止。
第三階段：2015年1月1日——2023年12月31日，單位、個人在改制重組時以房地產作價入股進行投資，對其將房地產轉移、變更到被投資的企業，暫不征土地增值稅。
《財政部 國家稅務總局關于企業改制重組有關土地增值稅政策的通知》（財稅〔2015〕5號）
四、單位、個人在改制重組時以國有土地、房屋進行投資，對其將國有土地、房屋權屬轉移、變更到被投資的企業，暫不征土地增值稅。
五、上述改制重組有關土地增值稅政策不適用于房地產開發企業。
... ...
八、本通知執行期限為2015年1月1日至2017年12月31日。《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字〔1995〕48號）第一條、第三條，《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第五條同時廢止。
《財政部 稅務總局關于繼續實施企業改制重組有關土地增值稅政策的通知》（財稅〔2018〕57號）
四、單位、個人在改制重組時以房地產作價入股進行投資，對其將房地產轉移、變更到被投資的企業，暫不征土地增值稅。
五、上述改制重組有關土地增值稅政策不適用于房地產轉移任意一方為房地產開發企業的情形。
... ...
九、本通知執行期限為2018年1月1日至2020年12月31日。
《財政部 稅務總局關于繼續實施企業改制重組有關土地增值稅政策的公告》（財政部 稅務總局公告2021年第21號）四、單位、個人在改制重組時以房地產作價入股進行投資，對其將房地產轉移、變更到被投資的企業，暫不征土地增值稅。
五、上述改制重組有關土地增值稅政策不適用于房地產轉移任意一方為房地產開發企業的情形。
... ...
九、本公告執行期限為2021年1月1日至2023年12月31日。企業改制重組過程中涉及的土地增值稅尚未處理的，符合本公告規定可按本公告執行。
作者：裴老師（正保會計網校答疑專家）
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