咨詢問題：

企業出租辦公樓，2017年1月-2月是免租期，3月一次收到兩年的租金，2017年應當確認多少收入？開具多少金額的發票？免租期是否要交增值稅？

一、會計處理：按權責發生制確認收入

《企業會計準則第14號-收入》：

第十七條 讓渡資產使用權收入同時滿足下列條件的，才能予以確認：

（一）相關的經濟利益很可能流入企業；

（二）收入的金額能夠可靠地計量。

第十八條 企業應當分別下列情況確定讓渡資產使用權收入金額：

（一）利息收入金額，按照他人使用本企業貨幣資金的時間和實際利率計算確定。

（二）使用費收入金額，按照有關合同或協議約定的收費時間和方法計算確定。

二、稅收規定

1、企業所得稅政策

《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》：第十九條 企業所得稅法第六條第（六）項所稱租金收入，是指企業提供固定資產、包裝物或者其他有形資產的使用權取得的收入。

租金收入，按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。

《國家稅務總局關于貫徹落實企業所得稅法若干稅收問題的通知（國稅函【2010】79號）》：第一條 關于租金收入確認問題

根據《實施條例》第十九條的規定，企業提供固定資產、包裝物或者其他有形資產的使用權取得的租金收入，應按交易合同或協議規定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。其中，如果交易合同或協議中規定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據《實施條例》第九條規定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內，分期均勻計入相關年度收入。

2、增值稅政策

財稅【2016】36號附件1《營業稅改征增值稅試點實施辦法》：

第四十五條 增值稅納稅義務、扣繳義務發生時間為：

（一）納稅人發生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天;先開具發票的，為開具發票的當天。

收訖銷售款項，是指納稅人銷售服務、無形資產、不動產過程中或者完成后收到款項。

取得索取銷售款項憑據的當天，是指書面合同確定的付款日期;未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務、無形資產轉讓完成的當天或者不動產權屬變更的當天。

國家稅務總局公告2016年第86號《關于土地價款扣除時間等增值稅征管問題的公告》：七、納稅人出租不動產，租賃合同中約定免租期的，不屬于《營業稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號文件印發）第十四條規定的視同銷售服務。

三、業務分析

通過政策，可以了解到，企業出租資產，免租期間不交增值稅。

會計上按權責發生制確認收入；

企業所得稅按租賃合同約定付租金的日期確認收入；如果跨年度租賃合同、且租金提前一次收取的，可以按權責發生制分期確認收入；

增值稅是在租賃過程中以收到租金、開具發票或合同約定付款日期孰先來確認收入。

2017年一次收取其后兩年租金，會計上確認的租金收入為2017年度的部分；企業所得稅也按2017年度應享有的部分作為計稅收入；企業所得稅申報收入與會計收入沒有稅會差異。

收到的租金要全額計算繳納增值稅，按發票管理辦法，應當全額開具增值稅發票。有的企業可能只就當年確認收入部分的開具發票，未開具發票的部分也要按未開票收入申報繳納增值稅，待來年開具發票時，再在未開票收入處以負數填列沖減，但以負數填報時可能無法自行填寫、或者會引起稅務機關的關注，需要與稅務機關提前溝通。

| 作者：盛老師（正保會計網校答疑專家）