新用戶掃碼下載房地產業營改增：購地能否抵扣成關鍵
內容摘要：若房地產業實行11%的增值稅稅率，企業內部管控良好，與實行營業稅相比，稅負可降低1個百分點。
增值稅稅率是11%還是17%，一直是房地產業營改增討論的焦點之一，從目前釋放的消息來看，實行11%的可能性更大。
今年被外界看作“營改增”的收官之年。國務院此前明確提出，力爭“十二五”期間全面完成營業稅改增值稅(下稱“營改增”)改革。
截至目前，還有建筑業、房地產業、金融業和生活服務業四大行業尚未納入“營改增”。多位稅務人士告訴《第一財經日報》記者，建筑業和房地產業“營改增”將會一起推出。
安永間接稅合伙人周澔宇預計，房地產業“營改增”很可能與建筑業“營改增”一起在上半年推出，而相關文件則會較快出臺。
包括周澔宇在內的多位稅務人士對本報表示，業內人士更傾向11%的稅率。而有媒體近日援引國稅總局專家觀點稱，房地產增值稅稅率暫定11%。
不過，北京“營改增”工作小組成員陳志堅對本報記者表示，目前還不能確定具體稅率。“11%和17%都有可能，如果定在11%將會與建筑業同步，定在17%是與固定資產同步。具體稅率還沒交給我們討論。”
目前房地產業實行營業稅，稅率為5%。有稅務人士預測，若房地產業實行11%的增值稅稅率，企業內部管控良好，與實行營業稅相比，企業稅負大概可以降低1個百分點。
但由于目前稅率和抵扣項目尚不明朗，企業內部經營管理情況不一，而上下游行業增值稅抵扣情況也不明晰，多位稅務人士表示，目前還很難判斷“營改增”后房地產企業稅負增減情況。
房地產企業成本主要來自土地成本、實際建筑安裝成本、財務成本三部分。其中，土地成本一般占據總成本的50%以上。因此，“營改增”后，土地購置價能不能抵扣、怎么抵扣，就成為決定房企稅負的關鍵。
根據前述媒體援引國稅總局專家觀點，目前的版本是政府允許房企憑財政部門監制的土地專用收據等作為抵扣憑證，也就是說隨著建筑業、金融業的“營改增”試點展開，房企的稅負將有所減輕。
周澔宇告訴本報記者，對于房企來說，土地購置時的地方政府并非企業，所以也不可能開具增值稅發票，可以采用虛擬抵扣。比如像上述政府允許房企憑財政部門監制的土地專用收據等作為抵扣憑證，實際操作簡單，政府監管也方便。不過，這對于地方財政收入影響到底有多大，會成為政策制定者考慮的重點問題。
除此之外，實行增值稅后，房地產企業的新老項目如何處理也是難點。
比如，一個房地產項目已經完工但銷售尚未結束，如果在這個時點實行營改增，稅率將從此前的5%營業稅變為11%或17%的增值稅。由于項目已經完工，不可能取得原材料等進項抵扣發票，而房屋的銷售合同已經確定，房企也很難修改價格，這將會明顯增加房企稅負。
上述國稅總局專家稱，房地產領域的“營改增”將采取過渡性政策，即根據項目的開工情況進行營改增試點。
實行“營改增”后，房地產業將在賬務處理、業務模式、發票管理和企業內部稅務系統等面臨諸多挑戰。
專家建議，企業應提前從內部先著手梳理業務模式、梳理現有采購銷售合同情況、考慮會計核算可能產生的變化、測算“營改增”潛在的稅務和利潤影響、考慮定價調整策略、變更合同模板、制定內部發票報管和內控制度、制定系統升級改造行動計劃等。
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