新用戶掃碼下載房地產企業土地使用稅何時開始減少？
近日，有會員咨詢了一個非常實操的問題：我公司為房地產企業，隨著房地產的銷售，我需要繳納的土地使用稅對應的土地面積將逐漸減少，那么，減少的時點如何確定呢？
一、“交付”作為減少標志
《財政部、國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》(財稅〔2008〕152號)第三條規定：“納稅人因房產、土地的實物或權利狀態發生變化而依法終止房產稅、城鎮土地使用稅納稅義務的,其應納稅款的計算應截止到房產、土地的實物或權利狀態發生變化的當月末。”
國家稅務總局《關于房產稅城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》(國稅發〔2003〕89號)第二條第一款規定：“購置新建房品房，自房屋交付使用之次月起計征房產稅和城鎮土地使用稅。”
財政部 國家稅務總局《關于房產稅、城鎮土地使用稅有關政策的通知》(財稅[2006]186號)第二條第一款規定：“關于有償取得土地使用權城鎮土地使用稅納稅義務發生時間問題
以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。”
綜上，購置新建房品房納稅義務的發生時間，對應的也就是作為出售方的房地產開發企業納稅義務的終止，因為對同一塊地是不能重復征稅的。房地產銷售合同“未約定交付時間”的情形通常很少，以“交付”作為房地產企業減少標志是適當的。
二、“交付”如何理解？
實操中，“交付”如何理解呢？是雙方自行辦理交付手續？還是給業主辦理房產證呢？
參考國家稅務總局稽查局《房地產行業稅收檢查指引》中的描述：“房屋交付使用，是指房地產開發企業按照售房合同的規定，將房屋已銷售給購房人且購房人已辦理了房屋土地使用權證或者房屋產權證，房屋所占有的土地已發生實際轉移的行為。對購房人非個人原因無法及時取得土地使用權證或房屋產權證的，只要房地產開發企業按照銷售合同的規定，已將房屋銷售發票全額開付給購房人且購房人的購房款項已全部結清，或者已將房屋的鑰匙交付給購房人,經主管地方稅務機關審查同意后，也可視同為房屋已交付使用。”
此段描述，在實操中很具有指導意義。文中“交付”是指已辦理了房屋土地使用權證或者房屋產權證+房屋所占有的土地已發生實際轉移。
但如果購房人非個人原因無法及時取得土地使用權證或房屋產權證的，如果滿足：已將房屋銷售發票全額開付給購房人且購房人的購房款項已全部結清，或者已將房屋的鑰匙交付給購房人,經主管地方稅務機關審查同意后，也可視同為房屋已交付使用。
來源：正保會計網校稅務網校原創內容，作者：劉老師（正保會計網校答疑專家），侵權必究！
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