轉讓房產計算土地增值稅時是否可以扣除契稅

來源: 正保會計網校編輯：qizhenzhen 2022/06/29 09:35:47　字體：大小

最近有經常會員咨詢轉讓房產計算土地增值稅時是否可以扣除契稅問題，我們學習一下相關的政策規定。

1、對于房開企業

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。
《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）規定：
“五、房地產開發企業取得土地使用權時支付的契稅的扣除問題
房地產開發企業為取得土地使用權所支付的契稅，應視同“按國家統一規定交納的有關費用”，計入‘取得土地使用權所支付的金額’中扣除。”
依據上述規定，對于房開企業來說，計算土地增值稅時取得土地使用權所支付的契稅是作為取得土地使用權所支付的金額來扣除。

2、關于轉讓舊房確定準予扣除項目時

（1）按照評估價扣除時
參考《財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字〔1995〕48號）規定：
“十一、關于已繳納的契稅可否在計稅時扣除的問題
對于個人購入房地產再轉讓的，其在購入時已繳納的契稅，在舊房及建筑物的評估價中已包括了此項因素，在計征土地增值稅時，不另作為‘與轉讓房地產有關的稅金’予以扣除。”
因此，對于個人轉讓房產，采用評估來確定舊房（建筑物）扣除項目金額的情況下，購房時時繳納的契稅不再單獨扣除。
（2）按照發票確定扣除金額時
參考《財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）規定：
“二、關于轉讓舊房準予扣除項目的計算問題
納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規定的扣除項目的金額，可按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為‘與轉讓房地產有關的稅金’予以扣除，但不作為加計5%的基數。”
因此，對于轉讓舊房，不管是單位還是個人，在憑購房發票確定扣除項目金額的情況下，購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為‘與轉讓房地產有關的稅金’予以扣除。
如果舊房屬于自建的，在能提供舊房評估價格的情況下，取得土地時繳納的契稅是否可以扣除呢？從總局發布的政策來看，并沒有明確，在實際業務中具體需要跟房產所在地的稅局確認。