新用戶掃碼下載自建房產同時自用和出租時，如何計量
問：自建房產同時自用和出租時，如何計量？
答：關于投資性房地產的確認：根據《企業會計準則第3號——投資性房地產》的規定，"投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產應當能夠單獨計量和出售".在《企業會計準則講解（2010）》第四章第一節中進一步指出：作為投資性房地產的"已出租的建筑物是指企業擁有產權的、以經營租賃方式出租的建筑物，包括自行建造或開發活動完成后用于出租的建筑物以及正在建造或開發過程中將來用于出租的建筑物".一般情況下，企業擁有產權、已以經營租賃方式出租、并且在可預見的未來不會改變持有意圖的商業地產可以認為符合投資性房地產的定義和確認條件。但如果企業以自己的名義經營該商業地產（例如以自己的名義在這些地產中開設商場或交易市場，將該地產分隔為商鋪出租，類似于一些以經營商場或交易市場為主業的上市公司的業務模式；或者按租賃協議向承租人提供的相關輔助服務在整個協議中所占占比重為重大的），則不屬于投資性房地產。企業和注冊會計師應首先對照準則正文及其講解的規定，判斷擬用于出租的這部分房地產是否符合"投資性房地產"的定義和確認條件。
如果符合投資性房地產的定義和確認條件的，則按照《企業會計準則第3號——投資性房地產》和《企業會計準則講解（2010）》規定，公允價值模式的使用應當同時符合以下條件：
（1）投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；
（2）企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出科學合理的估計。同時，企業選擇公允價值模式，就應當對其所有投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量，不得對一部分投資性房地產采用成本模式進行后續計量，對另一部分投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。關于公允價值模式下公允價值的確定方法，自2007年4月底"企業會計準則實施問題專家工作組意見（第二期）"發布以來到《企業會計準則講解（2008）》發布之前，一直是嚴格要求僅可采用"直接市場觀察法"，自《企業會計準則講解（2008）》發布后開始允許采用租金現值等折現模型加以估計，自2014年7月1日《企業會計準則第39號——公允價值計量》生效后即應遵循該準則的規定。因此，如果該公司所擁有的商業地產中有相當部分位于此類房地產交易不活躍的地方（例如，不在大中城市的城區），或者預計未來的業務發展方向將是拓展目前無活躍市場的地區，則有可能導致不滿足以公允價值模式計量的條件。因為如果采用公允價值模式進行后續計量，則意味著本會計主體內（如果是合并報表，則還包括子公司）的所有投資性房地產都要采用公允價值模式，而使用公允價值模式的條件是可以通過直接市場觀察或者租金現值等估值模型持續地、可靠地確定公允價值。并且，根據《企業會計準則第3號——投資性房地產》第十二條規定，"已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式".這一規定事實上意味著：已經采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量的企業，如果由于后續情況變化導致投資性房地產的公允價值不再能夠持續可靠地取得，因而不再滿足公允價值模式的適用條件時，只能以前期會計差錯更正的方式變回成本模式，這對企業的財務報表可能產生非常重大的影響，并且可能導致企業和為其提供財務報表審計服務的注冊會計師承擔相應的法律責任。
總之，企業在確定投資性房地產的后續計量模式是成本模式還是公允價值模式時，應當對上述各項規定中的限制因素的影響予以全面、謹慎的分析和評價。
鑒于公允價值的計量結果對其財務報表有非常重大的影響，因此每期末由具備相應資質的評估機構或房地產估價機構采用市價法或租金現值模型等可接受的公允價值確定方法出具評估報告或者估價報告是必需的。
根據以上情況，如最終確定上述房地產屬于按公允價值確定的投資性房地產，建議聘請相關專業機構采用合理方法確定期末的公允價值。
對于同一幢樓中既有自用部分（確認為固定資產），又有出租部分（確認為投資性房地產）的情形，這兩部分的成本分攤方法問題，應當保證其系統和合理。對于專屬于其中某一部分、與另一部分無關的可辨認成本，應當直接計入該相關部分的成本中；對于兩部分的共用部分，如建筑成本和土地取得成本，應采用系統、合理的方式分配到該兩部分，具體的分配方式在實務中沒有統一規定，本案例中企業所采用的按照兩部分建筑面積比例分配的方法也是可以接受的，但任何分配方法一經確定即成為一項會計政策，應當一貫地運用于所有同類和類似交易的會計處理中。
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