2013年，央視報道稱萬科、華遠等40余家房企8年來欠繳土地增值稅超3.8萬億元。雖然國稅總局隨后表態稱，3.8萬億元欠稅存在誤讀，但仍然掀起輿論對土地增值稅的熱議。

一年以后，廣東地稅局下發《廣東省地方稅務局土地增值稅清算管理規程》(下文簡稱“規程”)，決定從今年7月1日開始對廣東土地增值稅進行清算。作為在全國率先出臺土地增值稅清算的省份，廣東地稅局依據國家稅務總局[微博]授權，在土地增值稅現有法律、法規框架內，結合近年征管實踐與案例調研剖析成果，制定出臺。

不過和國稅總局2006年對土地增值稅的規定一樣，廣東省的規程要求并沒有突破稅收征管中稅務機關行政權力過大的現狀。

根據廣東規程，對符合條件的土地增值稅清算工作，主管稅務機關都可要求納稅人進行土地增值稅清算。一句“可以要求”，已經成為房企和稅務機關互相妥協的根據。事實上，從稅收征管角度看，雖然部分稅種存在預征的情況，但稅務征管應該嚴格依法執行。

“可以要求”的征管

“廣東省此舉在全國尚屬首例，現在重點是看其執行情況如何，如果能嚴格執行，對土地增值稅征管來說，或許可以起到一個示范作用。”一位地方稅務局人士告訴《中國經營報》記者。

根據廣東省“規程”要求，只要納稅人“已竣工驗收(備案)的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的”，或“取得清算項目最后一份銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的”，或“主管稅務機關有根據認為納稅人有逃避納稅義務行為，可能造成稅款流失，經縣以上地方稅務局局長批準的”。

上述三者只要符合其中一個條件，主管稅務機關都可要求納稅人進行土地增值稅清算?？此茋栏竦那逅阋?，實際上最終的權力都集中在地方稅務局。

中國政法大學財稅法研究中心主任施正文認為，“規程”并沒有突破國稅總局的要求，對土地增值稅的征管，稅務機關仍然可以要求房企進行清算，對房地產企業來說，并不是必須上繳，這成為企業拖欠稅款的一個主要原因。

在他看來，土地增值稅作為地方政府的一個主要收入，稅務機關對房企“寬松”的征管方式也無可厚非，不過既然是要清算摸底，在稅收征管上應該增強一些強制性的措施。

據悉，目前國稅總局對房地產開發企業征收的土地增值稅采取預征的方式，根據土地增值額占扣除項目的比例，土地增值稅實行30%、40%、50%和60%四級超率累進稅率。

由于土地增值稅需要等到項目結束后才可進行清算，地方稅務部門往往按照銷售金額的1%或2%比例預征。但房地產項目開發周期一般為3~5年，所以土地增值稅的清算周期短則兩三年，長則五六年。

在長達3~5年的實際征管中，地方稅務局在預征部分增值稅后，便出現剩余部分難以按時交納或者拖延繳納的情況。

北京一位房地產企業財務部門人士表示，因為房地產項目開發周期長，土地增值稅清算是比較復雜的。“我們一般是5年的周期，有些時候并不是要拖延繳納，也是和稅務機關協商的結果，畢竟這部分稅款和一般的營業稅相比，份額還是較大的。但是這個過程中也并不排除有些企業，為了不繳納土地增值稅而出現捂盤現象。”

稅收依法征管

值得注意的是，雖然廣東省已經下發了文件，但稅務機關執行情況并不樂觀。

7月16日，廣東省某地方稅務機關人士介紹，雖然有規定出臺要進行清算，但是項目確實沒有銷售完的，我們也不可能強制房企上繳稅款，畢竟“規程”中沒有強制性的規定。“因為單從房企自己提供的信息很難準確掌握其銷售情況，要核實這部分工作，目前難度較大。”

事實上，為了征管難題，國稅總局曾下發《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，不過盡管有明確的規定，土地增值稅并沒有得到及時清算。

目前全國范圍內土地增值稅需要清算的具體規模到底有多大？除了央視去年曝光的3.8萬億元，官方并無相關信息披露。

7月中旬，河北首次披露了其土地增值稅的清算規模，這或可成為當前土地增值稅需要大量清算的一個縮影。數據顯示，截至2013年11月底，河北土地增值稅清算取得階段性成果，對達到清算條件的743個房地產開發項目進行了清算，其中核實清算項目483個，核定清算項目260個，共清算補繳土地增值稅14.6億元。

依次推算，全國范圍內需要清理土地增值稅仍然很大。之所以會出現這么大的稅款拖欠現象，財稅人士認為，很大一部分原因是國稅總局的授權，在征管上，稅務機關對土地增值稅的征收并沒有像其他稅種一樣，嚴格執行，而是采取了“可協商式”的征管辦法，這是問題所在，未來應該加大稅收征管立法要求。

記者了解到，2006年財政部、稅務總局下發關于土地增值稅若干問題的通知，明確規定對已竣工驗收的房地產項目，凡轉讓的房地產的建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上的，稅務機關可以要求納稅人按照轉讓房地產的收入與扣除項目金額配比的原則，對已轉讓的房地產進行土地增值稅的清算。

對未按預征規定期限預繳稅款的，應根據《稅收征管法》及其實施細則的有關規定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。

對此，施正文認為，當前稅收立法進度原則是對新設立的稅種要采取立法，依法征管，但是對現有稅種的征管仍然根據現有政策實行。短期內這種局面應該很難改善，而只要不完善，土地增值稅的征管仍然不具有強制性，在此背景下，地方出臺的規定如果跳不出國稅總局的框架，在征管上很難有新的突破。