我國正處于重要戰略機遇期的關節點，倉促推行任何可能影響經濟發展、社會穩定的政策并不可取。房產稅的功能定位應該是以房地產保有環節的征稅來形成規范的經濟調節杠桿，形成多種正面效應。然而，理論分析以及上海、重慶試點表明，現階段我國房產稅對于房價的調控很可能并不有效，并且存在通過稅負轉嫁、影響消費者心理等途徑進一步抬高房價的可能。同時，由于房產稅制度安排尚不成熟、稅基偏窄、保有與流轉環節稅負不均等原因，房產稅對地方財政狀況的改善作用也微乎其微。在我國城市化加速階段全面推行房產稅，可能加重人民負擔，進一步扭曲供求關系，進而影響經濟發展、社會穩定。

我國房地產市場的定價機制并未遵循成本加成模式，也無法完全按照一般消費品的供求關系的變動法來決定價格變動的走向。用一句經濟學語言，也許營銷價格就是真實價格。這是因為一方面是商品房同時作為消費品與資產的雙重屬性，另一方面是土地的國家壟斷性和非流動性、住房建設非市場化的人為控制，都使我國商品房價格不是純市場行為的結果。這些非市場因素的影響與干擾，使房產稅作為一種調節商品房價格的財政政策，就難以達到預期的效果。如果從稅收負擔轉嫁的角度分析房產稅對房價的影響，房產稅不僅不能起到抑制房價的作用，反而會在一定程度上促使房價進一步上漲。這是因為，房產稅征收會造成持有房產的成本增加，由于房屋租賃市場具有一定需求剛性的特點，增加的持有成本大部分會轉嫁至租房者，反映為房屋租賃市場的租金上升。作為商品房市場的替代品市場，房屋租賃市場的租金上漲會反向推動新房市場的房屋價格上漲。

此外，如果短期內倉促擴大房產稅征收試點，過大的政策跳躍，會直接影響購房者心態。從長期來看，商品房成本并沒有實質下降，剛性需求依然大量存在，加快推進全面征收房產稅既不能起到抑制房價上漲的效果，還可能使房價進一步上漲。

實踐是檢驗真理的唯一標準。從滬、渝兩地的房產稅試點情況來看，房產稅改革試點基本是失敗的。其實說不出成功，就是另一種失敗。從房產稅的房價調控作用來看，自從在重慶和上海試點征收房產稅后，這兩個城市的房價并沒有應聲下降。需要注意的是，2011年兩市在房產稅改革試點的同時，同時配合實施了控制二套房及以上的住房信貸、加強土地增值稅清理等調控政策，上海實施了“限購令”，而重慶則重點遏制了高檔住房帶動房價上漲的勢頭。與其他未進行房產稅試點的城市相比，房產稅并未對滬、渝兩地調控商品房價格產生顯著的效應。可以發現，重慶和上海這兩個實行房產稅改革試點的城市，房價走勢圖和其他并未實行房產稅改革試點的城市房價走勢圖并沒有明顯的差異。如杭州和南京這兩個城市，并未實行房產稅征收試點，但這兩個城市的房價走勢圖與重慶和上海的房價走勢圖基本吻合。

而從房產稅的收入籌集作用來看，重慶年度收取房產稅近兩億，杯水車薪，不解決地方財政問題不說，收取房產稅為保障房建設資金很顯然也達不到什么目的。2011年以來，上海市各主要稅種占財政收入的比重，企業所得稅占整個財政收入的25.8%，城市維護建設稅、契稅、耕地占有稅占總收入的7.5%，而新征的房地產稅22多億元，占比較小，只占財政收入的1.3%左右。由此可見，我國房地產市場的價格變化，是市場與非市場力量混合、各項政策共同作用的結果，房產稅無并未起到顯著影響。現階段在我國全面征收房產稅，對于抑制房價很可能是無效的。

我國正處于城鎮化的快速發展階段，此時推行房產稅的全面征收弊大于利，為時過早。全面征收房產稅其益處主要在于可以為地方政府籌集收入，適當增加財政能力，同時起到收入再分配的作用。但從我國滬渝兩地的房產稅試點來看，由于現階段實行的房產稅稅基窄、免稅面積大、稅率偏低、缺乏科學計稅依據等原因，作用效果非常有限。而在城鎮化快速發展的階段，住房市場的剛性需求在相當長的一段時間內會持續高漲，加之客觀上存在土地供應量的下降、開發成本的上升，此時開征房產稅會推動房地產價格進一步上漲，增加人民負擔，影響消費需求，不利于城市經濟發展。總體而言，在城市化中期倉促推行房產稅的全面征收，其社會經濟綜合效應將弊大于利。

反觀那些房產稅制度較為完善的發達國家，其城市化已經處于較高水平，房地產市場的剛性需求并不旺盛，供需較為平衡，市場化水平高，非市場影響較小，房屋持有總量很大，房產稅稅基寬，因此房產稅能夠較好地起到籌集收入、調控房價、收入分配的作用。我國也應等待城市化接近或基本完成的階段，屆時再推行房產稅的全面征收，結合完善的制度安排，就能取得較好的效果。

房產稅是一柄雙刃劍，在不同的時期、不同的經濟背景下實行這一政策將會得到非常不同的政策效果。現階段對于房產稅征收，仍應堅持理論探究與試點實踐相結合，學習借鑒發達國家的經驗，同時注意我國所有制、經濟發展階段、房地產市場性質的特殊性，三思而后行。在最佳時機到來之前，房產稅不宜倉促全面實施。房產稅改革是摸著石頭過河，需三思而后行。