日前，江蘇省南京市六合區國稅局對全區17戶從事房地產開發的企業進行了專項納稅評估，評估實現稅款8750萬元，評估總成效占該行業全年入庫稅款的4.1%，行業所得稅貢獻率提升2.7%。縱觀整個評估過程，筆者發現，房地產企業存在一些共性的問題。

評前分析

納稅評估團隊根據對重點房地產企業的典型調研以及第三方信息分析，確立了3類指標14項參數。其中，建造成本類：包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、房屋建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用6項參數；成本、收入與費用類，包括主營業務收入所得稅負擔率、主營業務利潤所得稅負擔率、主營業務利潤率、主營業務收入成本率、主營業務收入費用率、成本費用率和預售收入費用率7項指標；另外，通過查閱南京市工程造價信息網，他們還獲取了多層住宅、綜合樓、小高層住宅、高層住宅等建筑安裝工程造價指數1項。

制定預案

納稅評估時，評估人員梳理相關房地產政策及所得稅匯繳審核提示的重點，根據典型剖析建立風險評估模型，將關鍵指標特征：營業收入、營業成本、應納所得稅額、期間費用、利潤總額，營業收入所得稅負擔率、營業利潤所得稅負擔、經營利潤率、營業收入成本率、營業收入費用率、成本費用率等11個數據，分別列在評估對象清冊上，為評估人員案頭分析提供依據和便利，設計并逐戶填制包含上述14項參數的《房地產企業數據采集表》，并與平均值和預警值進行比對，從而找出差異，分析原因，發現疑點。

同時，該局與其他部門聯系，做好數據交換工作，并對相關網站公開的數據進行采集，以驗證企業申報的真實性完整性。如在“南京市建筑安裝工程質量監督”網站，可以查詢各個樓盤竣工備案情況。一旦發現存在某樓盤已竣工備案，則要求企業按完工情況辦理涉稅事宜。

涉稅問題

通過專項納稅評估，評估人員發現，房地產企業普遍存在8個方面的涉稅問題。

——隱匿預售房款。季度所得稅申報不足，預收購房者的預售房款未足額記入“預收收入”，而是掛在“其他應付款”等往來賬上或記入“短期借款”等科目，賬面不反映收入，且未開具“房地產開發銷售預售款憑據”。同時預售房款未按規定及時申報預計利潤，或擅自降低預計毛利率。

——隱瞞銷售收入。比如與銷售公司聯手，將部分房款存到銷售公司賬上少開票，不作房地產企業銷售收入；收到銀行撥付按揭款后不及時入賬，掛在“短期借款”科目；銷售不足2.2米高度的車庫、雜物間和屋頂的閣樓等，以不能辦產權證為由，在售房時自制收款收據，將收取的金額掛“其他應付款”或干脆作“小金庫”使用；故意錯列會計科目不記收入等。

——延緩確認收入。不按時結轉完工產品收入，對跨年度房地產開發項目的已完工部分不確認收入或故意推遲實現工程結算收入。將實際利潤率高于預計利潤率的收入延遲結轉，導致納稅申報不實，未按照稅法及其相關文件的規定及時繳納企業所得稅。一旦企業資金鏈斷裂或樓盤銷售完畢，延遲結轉收入極易形成欠稅，甚至死欠。

——視同銷售不作收入。將開發產品用于會所、捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、出租、抵頂工程款、換取其他企業事業單位和個人的非貨幣性資產等，不確認收入，未按規定作視同銷售處理。

——不申報轉讓土地收入。以房換地、以地抵押銀行借款以及其他債務等，通常不做賬務處理或直接沖減應付賬款，而不作銷售。

——通過關聯交易轉移利潤。壓低售價賣給股東，向關聯企業借出款項未按稅法規定確認利息收入，通過關聯的物業公司、銷售公司、建筑安裝公司轉移利潤。

——成本核算錯誤。不按配比原則和權責發生制原則進行會計核算，多列、虛列計稅成本。一方面，利用開發產品項目多、工期長、收入、成本滾動發生的特點，混淆完工和未完工產品的直接成本，將間接成本（應分攤的共同成本）全部計入完工成本對象，未將各項成本性支出在完工和未完工產品成本對象之間進行歸集、分配，或因多個項目同時開發而不能分清負擔對象的間接成本，未按各個成本對象（項目）占地面積、建筑面積或工程概算等方法計算分配；另一方面，已銷開發產品的計稅成本，未按當期已實現銷售的可售面積和可售面積單位工程成本進行確認。

——成本費用重復入賬。在總承包合同中籠統地簽訂合同金額，同時又在具體的施工過程中，從總合同中抽出一些單項工程，單獨簽訂單項合同，重新開具建筑業統一發票，重復記入成本或者將包含在總合同中的工程物資另開增值稅發票、重復記入工程成本。

征管建議

建立第三方協作機制。稅務機關與房產、國土、物價、建設、規劃、金融等部門加強信息溝通，定期交換房地產開發企業信息，全面掌握房地產開發企業的立項、開工日期、預計完工日期等各種信息，及時發現和解決漏征漏管問題。另外，國稅機關應與地稅機關建立“建安發票”聯查機制，解決虛開票問題。

實施項目化管理。稅務機關應著重抓住預售、完工確認階段的時點，算好整個樓盤利潤賬和單位面積利潤賬“兩本明賬”。同時，建立動態管理臺賬機制，注意轄區內房地產企業情報信息的收集、整理和歸類，落實好房地產企業相關資料備案工作。