【問題】

　　個人轉讓二手房需要繳交的稅收涉及哪幾類？

　　【解答】

　　個人轉讓二手房需要繳納的稅種比較多，政策比較復雜。主要涉及到的稅種種類共有8種：有營業稅及附加費、個人所得稅、印花稅、土地增值稅、契稅等。附加稅費包括城市建設維護費、教育費附加和地方教育附加。

　　營業稅方面

　　個人轉讓二手房屬于銷售不動產行為，按稅法規定，必須繳納營業稅，稅率為5%。“二手房”包括兩種情況，住房和非住房。

　　如轉讓住房，自2010年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。在本規定中，購房時間的確定以辦理產權證的時間或者繳納契稅的時間“孰先”原則確定。銷售時間的確定則以廈門市房地產交易權籍登記中心的收件時間為準。

　　如果轉讓的是其購置的非住房，如店面、車位等，則以全部收入減去不動產的購置原價后的余額為營業額計征營業稅；個人銷售或轉讓抵債所得的不動產，以全部收入減去抵債時該項不動產作價后的余額為營業額計征營業稅。

　　附加稅費主要有城市維護建設稅、教育費附加和地方教育附加。這幾個附加稅費以應納的營業稅額為計稅（費）依據。適用稅（費）率：

　　城市維護建設稅：按市區7% ，縣城、鎮5％，不在市區、縣城或鎮的，稅率為1％計征（外籍個人免征）。

　　教育費附加：按3% 的征收率計征（外籍個人免征）。

　　地方教育附加：按1% 的征收率計征。

　　城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加隨同營業稅一并征免。

　　個人所得稅方面

　　據《中華人民共和國個人所得稅法》規定，財產（含房產）轉讓所得必須繳納相應的個人所得稅。以轉讓財產的收入額減除財產原值和合理費用后的余額，為應納稅所得額，稅率為20%。由于二手房轉讓中，納稅人通常無法提供完整、準確的房屋原值及證明其轉讓個人住房的合理費用憑證等，同時，納稅人提交、稅務機關審核這些憑證，也將是一個復雜、繁瑣的過程。

　　對出售自有住房并在1年內重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。

　　印花稅方面

　　目前對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。但如果個人買賣的是非住房的話，買賣雙方按合同金額的萬分之五繳納印花稅。

　　土地增值稅

　　目前對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。如果個人買賣的是非住房的話，有增值但不符合減免稅條件的，按收入全額征收0.5%的土地增值稅。

　　減免條件是一是房產所有人將房屋產權贈與直系親屬或承擔直接贍養義務人的；二是房產所有人通過中國境內非營利的社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業的。上述社會團體是指中國青少年發展基金會、希望工程基金會、宋慶齡基金會、減災委員會、中國紅十字會、中國殘疾人聯合會、全國老年基金會、老區促進會以及經民政部門批準成立的其他非營利的公益性組織。

　　契稅

　　（1）對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。

　　征收機關應查詢納稅人契稅納稅記錄；無記錄或有記錄但有疑義的，根據納稅人的申請或授權，由房地產主管部門通過房屋登記信息系統查詢納稅人家庭住房登記記錄，并出具書面查詢結果。如因當地暫不具備查詢條件而不能提供家庭住房登記查詢結果的，納稅人應向征收機關提交家庭住房實有套數書面誠信保證。誠信保證不實的，屬于虛假納稅申報，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規定處理。

　　具體操作辦法由各省、自治區、直轄市財政、稅務、房地產主管部門共同制定。

　　（2）個人購買的普通住房，凡不符合上述規定的，不得享受上述優惠政策。