財政部、國家稅務總局《關于個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》（財稅[2009]78號）以及財政部、國家稅務總局《關于個人金融商品買賣等營業稅若干免稅政策的通知》（財稅[2009]111號），對個人贈與房屋個人所得稅、營業稅相關征免規定進行了明確。本文從稅收負擔的角度出發，對個人之間轉讓與受讓、贈與與受贈房屋行為作一簡要分析。
轉讓人、贈與人如何納稅
（一）轉讓人
營業稅。根據財政部、國家稅務總局《關于個人住房轉讓營業稅政策的通知》（財稅[2008]174號）規定，2009年1月1日~12月31日，轉讓普通住房，滿2年（含2年，下同）的可免納營業稅，未滿2年按銷售收入減去購買房屋的價款后的差額繳納營業稅；轉讓非普通住房，滿2年的可差額繳納營業稅，不滿2年的要全額繳納營業稅。
土地增值稅。財政部、國家稅務總局《關于調整房地產交易環節稅收政策的通知》（財稅[2008]137號）規定，自2008年11月1日起，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。
個人所得稅。根據《個人所得稅法》的規定，個人出售自有住房取得的所得應按照“財產轉讓所得”項目征收個人所得稅，但有如下兩方面優惠：
一是個人換購住房，對出售自有住房并擬在現住房出售后1年內按市場價重新購房的納稅人，其出售現住房所應繳納的個人所得稅，視其重新購房的價值可全部或部分予以免稅。具體辦法為：在辦理產權過戶手續前，以納稅保證金形式向當地主管稅務機關繳納。個人出售現住房后1年內重新購房的，按照購房金額大小相應退還納稅保證金。個人出售住房后1年內未重新購房的，所繳納的納稅保證金全部作為個人所得稅繳入國庫。
二是若符合家庭生活自用5年以上唯一住房的，可以申請免征個人所得稅。“自用5年以上”，是指個人購房至轉讓房屋的時間達5年以上。
印花稅。根據財稅[2008]137號文件規定，自2008年11月1日起，對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。
注意：上述優惠均是針對個人住房而言，對個人出售商業用房取得的所得，應按規定繳納營業稅、土地增值稅、個人所得稅及印花稅。
（二）贈與人
營業稅。自2009年1月1日起實施的《營業稅暫行條例實施細則》第五條第一款規定，單位或者個人將不動產或者土地使用權無償贈送其他單位或者個人，視同發生應稅行為，應征收營業稅。該條規定改變了原條例只對單位無償贈送視同應稅行為征收營業稅的處理原則，個人也被納入其中，而且把土地使用權納入其中。但財稅〔2009〕111號文件對個人無償贈與不動產、土地使用權暫免征收營業稅的情形作了如下規定：（一）離婚財產分割；（二）無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；（三）無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人；（四）房屋產權所有人死亡，依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。個人無償贈與不動產屬于免稅情形的，稅務機關不得向其發售發票或者代為開具發票。
對于應稅的其他情形，根據《營業稅條例實施細則》第二十條的規定順序確定其營業額，并根據第二十五條第三款的規定確定不動產所有權，土地使用權轉移的當天為納稅人發生時間。
土地增值稅。根據《土地增值稅暫行條例實施細則》第二條的規定，個人以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的，免征土地增值稅。
個人所得稅。財稅[2009]78號文件規定，對4種情形下當事雙方的贈與均不繳納個人所得稅。其他情形的贈與，對贈與人而言，在贈與時并未取得相應的所得，因此也不用繳納個人所得稅。
印花稅。根據《印花稅暫行條例實施細則》第五條規定，產權轉移書據，是指單位和個人產權的買賣、繼承、贈與、交換、分割等所立的書據。因此，個人之間房產的贈與所立的書據為產權轉移書據，應按萬分之五的稅率于書立時貼花。
結論：相比較之下，對轉讓方與贈與方來講，營業稅及個人所得稅的處理各不相同，但均有免稅的規定。營業稅轉讓時免稅的條件是普通住房且購買超過2年；贈與時免稅的條件是要屬于繼承等4種情形，此時不再區分是否為普通住房，也不管購買是否超過2年。轉讓行為除兩種免稅規定外，都要依“財產轉讓所得”稅目繳納個人所得稅；贈與人因未取得收入，不用繳納個人所得稅。
自2008年11月1日起，個人轉讓住房行為不用繳納印花稅，但轉讓商業用房還是要繳納印花稅；贈與行為要按“產權轉移書據”稅目繳納印花稅。自2008年11月1日起，無論是轉讓人還是贈與人，均不用繳納土地增值稅，但轉讓人所轉讓的應是住房而非商業用房；對贈與人沒有這方面的限制，轉讓時可以開具發票，但免稅贈與時不能開發票。
受讓人與受贈人如何納稅
流轉稅。無論是受讓人還是受贈人，均不屬于流轉稅的征稅范圍，不用繳納營業稅及土地增值稅。
個人所得稅。受讓人，并沒有征收個人所得稅的例外規定，不用繳納個人所得稅。受贈人，根據財稅[2009]78號文件以及國家稅務總局《關于明確個人所得稅若干政策執行問題的通知》（國稅發[2009]121號）的規定，不予征稅的4種情形與上述贈與人的規定基本相同。對4種免稅情形外的受贈人，因無償受贈房屋取得的受贈所得，按照“經國務院財政部門確定征稅的其他所得”項目繳納個人所得稅，稅率為20%。具體應納稅所得額為：房地產贈與合同上標明的贈與房屋價值減除贈與過程中受贈人支付的相關稅費后的余額。
對受贈后再行轉讓該房屋時的稅務處理，自2009年5月25日起，以其轉讓受贈房屋的收入減除原捐贈人取得該房屋的實際購置成本以及贈與和轉讓過程中受贈人支付的相關稅費后的余額作為計稅依據。
印花稅的處理與轉讓人和贈與人相同。
契稅。受讓人，根據財政部、國家稅務總局《關于調整房地產交易環節稅收政策的通知》（財稅[2008]137號）規定，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統一下調到1%。首次購房證明由住房所在地縣（區）住房建設主管部門出具。受贈人，根據國家稅務總局《關于加強房地產交易個人無償贈與不動產稅收管理有關問題的通知》（國稅發[2006]144號）規定，對于個人無償贈與不動產行為，應對受贈人全額征收契稅。
結論：相比較之下，無論是受讓人還是受贈人，均不用繳納營業稅及土地增值稅；受贈人要繳納個人所得稅，而受讓人則不用繳納個人所得稅，再轉讓時，受讓而來的房產可扣除原購入時的成本及相關稅費，而受贈而來的房產可扣除原捐贈人取得該房屋的實際購置成本以及贈與和轉讓過程中受贈人支付的相關稅費，相比之下，增加了可扣除受贈時的相關稅費；個人如果是首次購買房產在90平方米以下普通住房，可以按1%的稅率繳納契稅，非首次及超過90平方米的普通住房可減半征收契稅，具體契稅稅率依各省的規定執行，獲贈住房應全額計繳契稅；自2008年11月1日起，個人購買住房行為不用繳納印花稅，但商業用房要繳納印花稅，贈與行為要按“產權轉移書據”繳納印花稅；受讓房產可以取得發票，受贈免稅房產無法取得發票。
當然，以上的比較僅從稅負角度出發，并不考慮轉讓與贈與時的人情關系等因素。如果個人在處置房產時還是可以根據具體情況進行測算，從長遠考慮，避免不必要的稅收支出。
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《關于個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》（財稅[2009]78號）
一、以下情形的房屋產權無償贈與，對當事雙方不征收個人所得稅：
（一）房屋產權所有人將房屋產權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；
（二）房屋產權所有人將房屋產權無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人；
（三）房屋產權所有人死亡，依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。
三、除本通知第一條規定情形以外，房屋產權所有人將房屋產權無償贈與他人的，受贈人因無償受贈房屋取得的受贈所得，按照“經國務院財政部門確定征稅的其他所得”項目繳納個人所得稅，稅率為20%。
《關于個人金融商品買賣等營業稅若干免稅政策的通知》（財稅[2009]111號）
二、個人無償贈與不動產、土地使用權，屬于下列情形之一的，暫免征收營業稅：(一)離婚財產分割；(二)無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；(三)無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人；(四)房屋產權所有人死亡，依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。