新用戶掃碼下載
掃碼下載APP
及時接收最新考試資訊及
備考信息
問答：房地產企業相關問題咨詢
【問題】：我公司為一家房地產企業，現有如下問題需咨詢：
（1）如果只有一個房地產開發項目，“開發間接費用”科目發生額是否每期結轉到開發成本？
（2）季度按預收賬款和計稅毛利率計算的應納稅所得額，可否扣除公司總部的期間費用和預交的營業稅金及附加？
（3）土地出讓合同繳納的印花稅、開發期間支付的城鎮土地使用稅，能不能計入開發成本？
（4）業主購買房產獲贈的物業管理費如何進行稅務處理？
【解答】：（1）“開發間接費用”賬戶，用來核算房地產開發企業在開發現場發生的為直接組織和管理開發項目而發生的各項間接費用。該賬戶借方登記開發現場發生的各項間接費用，貸方登記期末分配轉入“開發成本”賬戶的開發間接費用。月末結轉后，該賬戶應無余額。
因此，房地產開發企業僅開發一個項目，“開發間接費用”科目發生額應按月結轉到開發成本。
（2）《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發［2009］31號）第九條規定：企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發產品完工后，企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。 第十二條規定，企業發生的期間費用、已銷開發產品計稅成本、營業稅金及附加、土地增值稅準予當期按規定扣除。
根據上述規定，房地產企業所得稅按季度匯算時，未完工未結轉收入的預收房款，應按省、自治區、直轄市國家稅務局、地方稅務局確定的未完工開發產品的計稅毛利率，計算預計毛利額計入當期應納稅所得額，其實際發生的期間費用、營業稅金及附加、土地增值稅準予匯算期按規定扣除。
（3）根據國稅發［2009］31號文件中開發產品計稅成本支出內容的規定，開發產品計稅成本支出中不含土地使用稅。
根據《企業會計準則應用指南——附錄（會計科目和主要賬務處理）》，按規定計算確定的應交礦產資源補償費、房產稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅，借記本科目，貸記“應交稅費”科目。
綜上，土地出讓合同繳納的印花稅、開發期間支付的城鎮土地使用稅，不能計入開發成本，應在“管理費用”科目中列支。
（4）業主購買房產獲贈相應的物業管理費，其實是房地產企業的一種促銷手段，企業支付的物業費可以作為成本費用在所得稅前列支。
【我要糾錯】 責任編輯：佳佳
上一篇：施工項目成本管理的八項舉措
學員討論（0）
實務學習指南
距6月報稅結束還有天
新用戶掃碼下載
京公網安備 11010802044457號