房地產開發企業為了擴展影響，便于接待客戶使其充分了解開發產品的性質和結構進而達到銷售的目的，一般都會在不同區域設立售樓部和樣板房，相應的其會計處理、納稅處理也必然有不同的方式。

　　一、項目小區主體之內的售樓部、樣板房的財稅處理

　　《國家稅務總局關于印發《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的通知》國稅發[2009]31號文件規定，開發間接費指企業為直接組織和管理開發項目所發生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。

　　所以可以理解，項目小區主體之內的售樓部、樣板間等營銷設施所發生的費用可以按照上述規定歸集入開發間接費用計入開發成本核算。出售時按照銷售開發產品進行稅務處理。

　　【例】A房地產開發企業在開發的B項目樓盤中的臨街商品住宅樓開設樣板間，建筑面積100平方米，裝飾裝修后對外開放，該項目樓盤建筑面積2000平方米，發生建造成本400萬元，另外樣板間裝飾裝修費用50萬元，其它開發間接費用100萬元，項目結束樣板間銷售價款100萬元，會計處理如下：

　　1、住宅樓建造成本會計處理：

　　借：開發成本 　　　　　　　　　　　400萬元

　　　貸：應付賬款 　　　　　　　　　　　400萬元

　　2、樣板間裝飾裝修費用會計處理：

　　借：開發間接費用 　　　　　　　　　50萬元

　　　貸：相關科目 　　　　　　　　　　　50萬元

　　借：開發成本　　　　　　　　　　　 150萬元

　　　貸：開發間接費用 　　　　　　　　　150萬元

　　裝飾裝修費用50萬元可以和其它開發間接費用100萬元一并在該項目所有商品住宅樓之間按照建筑面積進行分攤，如果需要按套核算開發產品成本，也可以將裝飾裝修費用全部結轉至該套住宅的開發成本中。

　　3、結轉完工開發產品

　　借：開發產品　　　　　　　　　　　 550萬元

　　　貸：開發成本 　　　　　　　　　　　550萬元

　　4、樣板間出售時的會計處理：

　　借：銀行存款 　　　　　　　　　　　100萬元

　　　貸：預收賬款 　　　　　　　　　　　100萬元

　　5、結轉樣板間銷售收入和銷售成本的會計處理：

　　借：預收賬款　　　　　　　　　　　 100萬元

　　　貸：主營業務收入　　　　　　　　　 100萬元

　　借：主營業務成本 　　　　　　　　　27.50萬元

　　　貸：開發產品 　　　　　　　　　　　27.50萬元

　　二、項目小區主體之外的售樓部、樣板房的財稅處理

　　對于項目小區之內主體之外的售樓部、樣板間等營銷設施一般不可以直接計入開發間接費用核算，而是需要根據國稅發［2009］31號文件規定判斷處理。

　　企業在開發區內建造的會所、物業管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，按以下規定進行處理：

　　（一）屬于非營利性且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、公用事業單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規定進行處理。

　　（二）屬于營利性的，或產權歸企業所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除企業自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發產品進行處理。

　　在會計處理中對于房地產開發企業開發的配套設施一般分為兩類：一類是開發小區內開發不能有償轉讓的公共配套設施，如水塔、鍋爐房、居委會、派出所、消防、幼托、自行車棚等；另一類是能有償轉讓的城市規劃中規定的大配套設施項目，包括：

　　（1）開發小區內營業性公共配套設施，如商店、銀行、郵局等；

　　（2）開發小區內非營業性配套設施，如中小學、文化站、醫院等；

　　（3）開發項目外為居民服務的給排水、供電、供氣的增容增壓、交通道路等。這類配套設施，如果沒有投資來源，不能有償轉讓，也將它歸入第一類中，計入房屋開發成本。 相應地對于配套設施支出的歸集分為如下三種核算方式：

　　1．對能分清并直接計入某個成本核算對象的第一類配套設施支出，可直接計入有關房屋等開發成本，并在“開發成本——房屋開發成本”賬戶中歸集其發生的支出。

　　2．對不能直接計入有關房屋開發成本的第一類配套設施支出，應先在“開發成本——配套設施開發成本”賬戶進行歸集，于開發完成后再按一定標準分配計入有關房屋等開發成本。

　　3．對能有償轉讓的第二類配套設施支出，應在“開發成本——配套設施開發成本”賬戶進行歸集，除企業自用由“開發成本——配套設施開發成本”轉入“固定資產”科目外，項目完工后由“開發成本——配套設施開發成本”轉入“開發產品”科目，企業可以根據需要進行“開發產品”科目的項目核算。

　　即房地產企業利用建造的會所預先充當售樓部、樣板間，如果符合上述國稅發[2009]31號文第十七條第一款的規定，則視為公共配套設施費進行會計處理，企業可以選擇上述第1種或第2種的核算方式。

　　如果符合上述國稅發[2009]31號文第十七條第二款規定，充當售樓部、樣板間的會所等營銷設施需要單獨核算成本，若是企業自用，按照自建固定資產進行財務和稅務處理。非企業自用，則計入開發成本核算處理。即企業應當采用上述的第3種核算方式。

　　這樣房地產企業就存在一定的操作的空間，既可以將上述房產轉作固定資產，也可以繼續按開發產品管理，不同的處理方式，會帶來的一定的稅負差異，因此開發企業在確定管理方式時，在考慮方便客戶和自身管理等因素的同時，也應將稅收因素作為一個重要方面來考慮。

　　【例】將售房部（接待處）、樣板房作為固定資產管理，房地產企業要承擔該部分房產的房產稅（以房產原值按規定減除一定比例后（10%－30%）的余值的1.2%計算繳納）和土地使用稅，但是在從投入使用的次月起，卻可以按規定對其計提折舊，獲得抵免所得稅的好處。由于該部分資產只有在對外銷售時才繳納營業稅，自用或拆除則不需繳納營業稅，因此還能免除或獲得該部分稅收資金的時間價值。

　　另外，如果將售房部（接待處）、樣板房按開發產品處理，由于其成本包含在開發產品中，所以只能從產品的銷售中回收，稅務處理需要按照實際銷售繳納營業稅和按照國稅發[2009]31號文的規定確定銷售收入繳納企業所得稅。

　　其次，對于售樓部、樣板房內的資產，如空調、電視機等資產性購置支出，如果企業持續自用，計提的折舊計入營業費用或銷售費用處理；如果隨同房屋一同出售，可以計入開發成本核算；如果單獨計價銷售，則計入營業外收入并根據《財政部國家稅務總局關于全國實施增值稅轉型改革若干問題的通知》（財稅[2008]170號）規定的銷售自己使用過的固定資產，按照小規模納稅人標準（實際中房地產企業少有一般納稅人），減按2%征收率征收增值稅。

　　三、項目小區之外的售樓部、樣板房的財稅處理

　　房地產企業除在項目小區內設置建造的營銷設施外，還有可能在項目小區之外的人口活躍密集區設置項目展示區、接待處、售樓部等營銷設施。這些設施有可能是房地產企業租入使用，也有可能為自建行為。

　　對于項目小區之外的營銷設施，稅法沒有相關規定，筆者認為這些都應該屬于項目銷售環節產生的費用，無論稅務處理還是會計處理都應當計入營業費用或銷售費用處理，如果自建構成企業的固定資產，由此計提的折舊可以計入營業費用或銷售費用處理。