一、現金流量及其分類

　　現金流量表是反映企業在一定會計期間內有關現金和現金等價物的流入、流出信息的會計報表。

　　現金流量表中的現金，是指企業的庫存現金以及可以隨時用于支付的存款。它不僅包括“現金”科目核算的庫存現金，還包括企業“銀行存款”科目核算的存入金融企業、隨時可以用于支付的存款，也包括“其他貨幣資金”科自核算的外埠存款、銀行匯票存款、銀行本票存款和在途貨幣資金。至于銀行存款和其他貨幣資金中有些不能隨時用于支付的存款，如不能隨時支取的定期存款等，不應作為現金，而應列作投資。

　　現金等價物是指企業持有的期限短、流動性強、易于轉換為已知金額現金、價值變現風險很小的投資。現金等價物雖不是現金，但其支付能力與現金的差別不大，也可視為現金。如企業為保證支付能力，手持必要的現金，為了不使現金閑置，可以購買短期債券，在需要現金時，隨時可以變現。一項投資被確認為現金等價物，必須同時具備如下四個條件：期限短、流動性強、易于轉換為已知金額現金、價值變現風險很小。其中期限短，一般是指3個月內可到期變現。

　　現金流量是指某一段時期內企業現金（包括現金等價物，下文同）流入和流出的數量。如企業銷售商品房屋、轉讓土地、提供勞務、出租房屋、出售固定資產、向銀行借款等取得現金，形成企業的現金流入；發包工程、購買設備材料、接受勞務、購買固定資產、對外投資、償還債務等支付的現金，形成企業的現金流出。現金流量信息能夠表明企業經營狀況是否良好，資金是否緊缺、企業償付能力大小，從而為企業管理者、投資者、債權人等報表使用者提供非常有用的信息。應該指出的是：企業現金形式的轉換，并不構成現金的流入和流出，如企業從銀行提取現金，企業用現金購買將于3個月內到期的國庫券等。

　　房地產開發企業的現金流量，可分為經營活動產生的現金流量、投資活動產生的現金流量和籌資活動產生的現金流量三類。

　　（一）經營活動產生的現金流量

　　經營活動是指企業投資活動和籌資活動以外的所有交易和事項。就房地產開發企業來說，經營活動主要包括：銷售商品房屋、轉讓土地、提供勞務、出租房屋、發包工程、征用和批租土地、購買設備材料、接受勞務、交納稅款，等等。

　　經營活動產生的現金流入有：銷售商品、轉讓土地、提供勞務收到的現金；收到的租金；收到的稅費返還；收到的其他與經營活動有關的現金等。

　　經營活動產生的現金流出有：發包工程、征用和批租土地、購買商品、接受勞務支付的現金；經營租賃所支付的現金，支付給職工以及為職工支付的現金；支付的營業稅款；支付的所得稅款，支付的除營業稅、所得稅以外的其他稅費；支付的其他與經營活動有關的現金等。

　　（二）投資活動產生的現金流量

　　投資活動是指企業長期資產的購建和不包括在現金等價物范圍內的投資及其處置活動。這里所指的長期資產是指固定資產、無形資產、遞延等其他資產等待有期限在一年或一個營業周期以上的資產。所以將包括在現金等價物范圍內的投資排除在外，是因為已將包括在現金等價物范圍內的投資視為現金。

　　投資活動產生的現金流入有：收回投資所收到的現金；分得股利或利潤所收到的現金；取得債券利息收入所收到的現金；處置固定資產、無形資產和其他長期資產所收到的現金凈額；收到的其他與投資活動有關的現金等。

　　投資活動產生的現金支出有：購建固定資產、無形資產和其他長期資產所支付的現金；權益性投資所支付的現金；債權性投資所收到的現金；支付的其他與投資活動有關的現金。

　　（三）籌資活動產生的現金流量

　　籌資活動是指導致企業資本及債務規模和構成發生變化的活動。這里所說的資本，是指實收資本（股本）、資本溢價（股本溢價）及與資本有關的現金流入和流出項目，包括吸收投資、發行股票、分配利潤等。“債務”是指企業對外舉債所借入的款項，如發行債券、向金融企業借入款項及償還債務等。

　　籌資活動產生的現金流入有；吸收權益性投資所收到的現金；發行債券所收到的現金；借款所收到的現金；收到的其他與籌資活動有關的現金等。

　　籌資活動產生的現金流出有：償還債務所支付的現金；發生籌資費用所支付的現金；支付股利或利潤所支付的現金；償付利息所支付的現金；融資租賃所支付的現金；減少注冊資本所支付的現金；支付的其他與籌資活動有關的現金。

　　二、現金流量表的作用

　　編制現金流量表，可為企業管理當局改善企業財務狀況，投資者、債權人及其他報表使用者正確評價企業財務狀況和預測企業發展情況提供會計信息。

　　（一）可使企業管理當局掌握現金流量信息，搞好資金調度，最大限度地提高資金使用效率，化解財務風險

　　在市場經濟條件下，企業現金流量很大程度上決定企業的生存和發展能力。即使企業有盈利能力，但如資金周轉不暢，現金調度不靈，就會嚴重影響企業的發展，甚至影響企業的生存。如在1997年亞洲金融風暴中，香港百富勤公司就因無法及時籌措6 000萬美元以償還到期債務，最終導致崩潰。事實上，當時百富勤公司只是定息市場業務在東南亞金融危機中蒙受了巨額損失，集團整體仍是盈利，也遠未達到資不抵債。但終因現金不足無法清償到期債務，被迫清盤。因此，一個企業如被拖欠的應收賬款和銷不出去的商品房很多，即使有賬面利潤，也會使企業無錢組織再開發，償還應付款。所以企業管理當局根據現金流量表掌握的現金流量信息，可以及時搞好資金調度，合理地利用資金，化解財務風險。

　　（二）可使投資者、債權人了解企業較真實的財務狀況，預測企業的支付能力、償債能力和未來發展情況

　　現金流量表提供的信息，能說明企業從經營中獲得現金的各種活動，借以償還債務、分發股利或重行投資以維持或擴大開發經營的能力。它還能說明在債務和權益方面的各種理財活動，以及現金投資和現金耗用等情況。如通過經營活動凈現金流量與流動負債的對比，可以評價企業短期償債能力的強弱；通過經營活動凈現金流量與全部負債的對比，可以說明企業用每年的經營活動現金流量償付所有債務的能力；通過經營活動凈現金流量與普通股股數的對比，可以說明企業進行資本支出和支付股利能力的強弱，等等。所有這些，都有助干投資者、債權人了解企業當前的支付能力。償債能力和支付股利能力，預測企業未來的發展情況，為投資者。債權人進行投資決策、貸款決策提供依據。

　　（三）可使經濟管理部門對企業的財務活動進行監督

　　現金流量信息是政府綜合經濟管理部門、國有資產管理部門。尤其是證券市場監管部門對企業進行監督的重要依據。因為現金流量表是以現收現付實現制原則為基礎綜合反映企業一定期間現金流入和流出的會計報表，將現金流量信息與資產負債表和利潤表或損益表提供的信息綜合起來考慮，可以評價企業是如何獲得現金，又是如何運用這些現金的；企業的真實財務狀況如何，是否潛伏著重大的風險，等等。通過掌握、分析現金流量信息，監管部門可以將事后監督轉為事前監督，防范和化解潛在風險。

　　由于現金流量表有上列作用，因此在企業會計制度中規定在年度決算時，也須編制現金流量表，并用現金流量表代替原來編制的財務狀況變動表。

　　三、現金流量表的編制

　　編制現金流量表時，列報經營活動現金流量的方法有兩種：一是直接法；二是間接法。

　　所謂直接法，是指通過現金收入和支出的主要項目反映來自企業經營活動的現金流量。在實務中，一般是以利潤表或損益表中的經營收入為起算點，調整與經營活動各項目有關的增減變動，然后分別計算出經營活動的現金流量。

　　所謂間接法，是指以本期凈利潤為起算點，調整不涉及現金的收入、費用、營業外收支以及應收應付等項目的增減變動，據以計算并列示經營活動的現金流量。

　　直接法的主要優點是顯示了經營活動現金流量的各項流入流出內容。相對間接法來說，它更能體現現金流量表的目的。因在現金流量表中列示各項現金流入的來源和現金流出的用途，有助于預測未來的經營活動現金流量，更能揭示企業從經營活動中產生足夠的現金來償付其債務的能力，進行再投資的能力和支付股利的能力。當然，間接法在凈利潤的基礎上調整不涉及現金收支的收入、費用、營業外收支和應收應付等項目，據以確定并列示經營活動現金流量，也有助于分析影響現金流量的原因以及從現金流量角度分析企業凈利潤的質量。因此，在現行企業會計準則中，要求企業按直接法編制現金流量表，并在附注中披露按間接法將凈利潤調整為經營活動現金流量的信息，從而兼顧了兩種方法的優點。

　　（一）采用直接法編制現金流量表的方法

　　房地產開發企業現金流量表按照經營活動產生的現金流量。投資活動產生的現金流量和籌資活動產生的現金流量分別反映。

　　1.經營活動產生的現金流量的項目的內容和填列方法：

　　“銷售商品、轉讓土地、提供勞務收到的現金”項目，反映企業銷售商品房屋、轉讓土地、提供物業管理等勞務實際收到的現金。包括本期銷售商品、轉讓土地、提供勞務收到的現金，以及前期銷售商品、轉讓土地、提供勞務本期收到的現金和本期預收的款項，扣除本期退回本期銷售的商品和前期銷售本期退回的商品支付的現金。根據“現金”、“銀行存款”、“應收賬款”、“應收票據”、“預收賬款”、“經營收入”、“其他業務收入”等賬戶的記錄分析填列。

　　“收取的租金”項目，反映企業實際收到現金的租金收入。包括經營性房屋、土地等租賃收到的租金以及融資租賃收到的租賃收益。根據“現金”、“銀行存款”、“應收賬款”、“應收票據”、“預收賬款”、“經營收入”、“其他業務收入”等賬戶的記錄分析填列。

　　“收到的租費返還”項目，反映企業收到的營業稅、所得稅、教育費附加等返還，根據“現金”、“銀行存款”、“應交稅金”、“其他應交款”等賬戶的記錄分析填列。

　　“收到的其他與經營活動有關的現金”項目，反映企業除了上述各項目外，收到的其他與經營活動有關的現金，如捐贈現金收入、罰款收入、流動資產損失中由個人賠償的現金收入等，根據“營業外收入”、“其他應收款”、“現金”、“銀行存款”等賬戶的記錄分析填列。

　　“發包工程、征用和批租土地、購買商品、接受勞務支付的現金”項目，反映企業與承包工程單位結算工程價款、征用和批租土地、購買設備材料、接受勞務實際支付的現金，包括本期與承包單位結算工程價款、征用和批租土地、購買設備材料、接受勞務支付的現金，以及本期支付前期與承包單位結算工程價款、征用和批租土地、購買設備材料、接受勞務的未付款項，和本期預付承包單位工程款、備料款及供應單位購貨款。根據“現金”、“銀行存款”、“應付賬款”、“應付票據”、“預付賬款”、“物資采購”等賬戶的記錄分析填列。

　　“經營租賃所支付的現金”項目，反映企業從其他單位經營租入資產支付的現金，根據“現金”、“銀行存款”等賬戶的記錄分析填列。至干融資租賃支付的租金，在籌資活動產生的現金流量中反映。

　　“支付給職工以及為職工支付的現金”項目，反映企業實際支付給職工，以及為職工支付的現金，包括本期實際支付給職工的工資、獎金、各種津貼和補貼等，以及為職工支付的養老保險、待業保險、補充養老保險、住房公積金、支付給職工的住房困難補助、支付的離退休人員的費用等。但不包括購建固定資產人員的工資。根據“現金”、“銀行存款”、“應付工資”、“應付福利費”等賬戶的記錄分析境列。

　　“支付的營業稅款”項目，反映企業實際支付的營業稅，根據“應交稅金”賬戶的借方發生額分析填列。

　　“支付的所得稅款”項目，反映企業實際支付的所得稅，根據“應交稅金”賬戶的借方發生額分析填列。至于本期退回的所得稅和營業稅，在“收到的稅費返還”項目反映。

　　“支付的除營業稅、所得稅以外的其他稅費”項目，反映企業按規定支付的除營業稅、所得稅以外的稅費，包括本期發生并支付稅費，以及本期支付以前各期發生的稅費和預交的稅金，如支付的土地增值稅、城市維護建設稅、土地使用稅、房產稅、印花稅、車船使用稅、教育費附加等，根據“現金”、“銀行存款”、“應交稅金”、“其他應交款”等賬戶的記錄分析填列。對實際支付已計入固定資產價值的固定資產投資方向調節稅、耕地占用稅等，在投資活動產生的現金流量中反映。

　　“支付的其他與經營活動有關的現金”項目，反映企業除上述各項目外、支付的其他與經營活動有關的現金，如捐贈現金支出。罰款支出、支付的差旅費、業務招待費、廣告費、保險費等現金支出，根據“現金”、“銀行存款”、“開發間接費用”、“銷售費用”、“管理費用”、“營業外支出”等賬戶的記錄分析填列。

　　2.投資活動產生的現金流量的項目的內容和填列方法：

　　“收回投資所收到的現金”項目，反映企業出售、轉讓或到期收回除現金等價物以外的短期投資、長期股權投資而收到的現金，以及收回長期債權投資本金而收到的現金，根據“現金”、“銀行存款”、“短期投資”、“長期投資”或“長期股權投資”、“長期債權投資”等賬戶的記錄分析填列。

　　“分得股利或利潤所收到的現金”項目，反映企業因股權投資而收到的現金股利，以及從子公司、聯營企業和合營企業分回利潤收到的現金，但不包括股票股利，根據“現金”、“銀行存款”、“投資收益”、“應收股利”或“其他應收款”等賬戶的記錄分析填列。

　　“取得債券利息收入所收到的現金”項目，反映企業因債權性投資而收到的利息，根據“現金”、“銀行存款”、“短期投資”、“投資收益”、“長期債權投資”或“長期投資”等賬戶的記錄分析填列。

　　“處置固定資產、無形資產和其他長期資產而收回的現金凈額”項目，反映企業處置固定資產、無形資產和其他長期資產收回的現金，扣除所發生的現金支出后的凈額，根據“現金”、“銀行存款”、“固定資產”、“固定資產清理”、“無形資產”等賬戶的記錄分析填列。

　　“收到的其他與投資活動有關的現金”項目，反映企業除了上述各項以外，收到的其他與投資活動有關的現金，根據“現金”、“銀行存款”等賬戶的記錄分析境列。

　　“購建固定資產、無形資產和其他長期資產所支付的現金”項目，反映企業購買、建造固定資產，取得無形資產和其他長期資產支付的現金；根據“現金”、“銀行存款”、“固定資產”、“固定資產購建支出”、“無形資產”等賬戶的記錄分析填列。至于為購建固定資產而發生的借款利息資本化的部分，以及融資租入固定資產支付的租賃費、借款利息，在籌資活動產生的現金流量中反映。

　　“權益性投資所支付的現金”項目，反映企業進行權益性投資支付的現金，包括企業取得短期股票投資、長期股權投資支付的現金，以及支付的傭金、手續費等附加費用，根據“現金”、“銀行存款”、“短期投資”、“長期股權投資”或“長期投資”賬戶的記錄分析填列。至于企業以非現金的固定資產、材料等進行的權益性投資，在現金流量表的附注中加以反映。

　　“債權性投資所支付的現金”項目，反映企業進行債權投資支付的現金，包括企業購買的除現金等價物以外的短期債券投資、長期債券投資、其他債權投資支付的現金，以及支付的傭金、手續費等附加費用，根據“現金”、“銀行存款”、“短期投資”、“長期債權投資”或“長期投資”等賬戶的記錄分析填列。

　　“支付的其他與投資活動有關的現金”項目，反映企業除了上述各項以外，支付的其他與投資活動有關的現金，根據“現金”、“銀行存款”等賬戶的記錄分析填列。

　　3.籌資活動產生的現金流量的項目的內容和填列方法：

　　“吸收權益性投資所收到的現金”項目，反映企業收到的技資者的現金，包括實際收到投資者的現金，以發行股票方式籌集的資金實際收到的股款凈額（發行收入減去支付的傭金等發行費用后的凈額），根據“現金”、“銀行存款”、“股本”或“實收資本”、“資本公積”等賬戶的記錄分析填列。至于以發行股票方式籌集資金而由企業直接支付的審計、咨詢等費用，在“發生籌資費用所收到的現金”項目反映。

　　“發行債券所收到的現金”項目，反映企業發行債券實際收到的現金，即發行收入減去支付的傭金等發行費用后的凈額，根據“現金”、“銀行存款”、“應付債券”等賬戶的記錄分析填列。至于企業自行發行債券支付的發行費用，在“發生籌資費用所支付的現金”項目反映。

　　“借款所收到的現金”項目，反映企業向銀行等金融機構借入的資金，根據“銀行存款”、“短期借款”、“長期借款”等賬戶的記錄分析填列。

　　“收到的其他與籌資活動有關的現金”項目，反映企業除上述各項外，收到的其他與籌資活動有關的現金，根據“現金”、“銀行存款‘等賬戶的記錄分析填列。

　　“償還債務所支付的現金”項目，反映企業以現金償還債務的本金，包括償還銀行等金融機構的借款本金、償還債券本金，根據“銀行存款”、“短期借款”。“長期借款”、“應付債券”等賬戶的記錄分析填列。至于企業償還的借款利息、債券利息，在“償付利息所支付的現金”項目反映。

　　“發生籌資費用所支付的現金”項目，反映企業為籌集長期使用的資金而發生，由企業直接支付的發行股票和債券的費用，根據“現金”、“銀行存款”、“財務費用”等賬戶的記錄分析填列。

　　“分配股利或利潤所支付的現金”項目，反映企業實際支付的現金股利，以及支付給其他單位的利潤，根據“現金”、“銀行存款”。“應付股利”、“應付利潤”等賬戶的記錄分析填列。

　　“償付利息所支付的現金”項目，反映企業實際支付的利息，包括支付的借款利息、債券利息等，根據“現金”、“銀行存款”、“財務費用”、“長期借款”、“應付債券”等賬戶的記錄分析旗列。

　　“融資租賃所支付的現金”項目，反映企業融資租人固定資產支付的租金，根據“現金”、“銀行存款”、“長期應付款”等賬戶的記錄分析填列。

　　“減少注冊資本所支付的現金”項目，反映企業因減少注冊資本而對投資者支付的現金，根據“現金”、“銀行存款”、“股本”或“實收資本”、“資本公積”、“盈余公積”等賬戶的記錄分析境列。

　　“支付的其他與籌資活動有關的現金”項目，反映企業除了上述各項外，支付的其他與籌資活動有關的現金，根據“現金”、“銀行存款”等賬戶的記錄分析填列。

　　房地產開發企業如有外幣業務的，還要在“匯率變動對現金的影響額”項目，反映企業因外幣匯率變動產生的現金流量，按現金流量發生日的匯率或平均匯率折算的人民幣金額與外幣現金凈額按期末匯率折算的人民幣金額之間的差額填列。如某房地產開發企業當期向外商銷售商品房時收入60萬美元，收匯當日匯率為1：8.50，期末匯率為1：8.40.假定當期沒有其他外幣業務發生，則“匯率變動對現金的影響為 6萬元[600 000（美元）X（8.50－8.40）].在實際工作中，對當期發生的外幣業務，也可不必逐筆計算匯率變動對現金的影響額，可以通過報表附注中”現金及現金等價物凈增加額“數額，與報表中”經營活動產生的現金流量凈額“。”投資活動產生的現金流量凈額“、”籌資活動產生的現金流量凈額“三項之和比較，其差額即為”匯率變動對現金的影響額“。

　　“現金及現金等價物凈增加額”項目，反映企業本期凈增加的現金、銀行存款、其他貨幣資金和持有期限短、流動性強、易于轉換為已知金額現金、價值變現風險很小的投資，根據下列公式計算填列。

　　現金及現金等價物＝經營活動產生的現金流量凈額+投資活動產生的現金流量凈額+籌資活動產生的現金流量凈額+匯率變動對現金的影響額

　　經營活動產生的現金流量凈額＝經營活動流入的現金－經營流動流出的現金

　　（二）現金流量表附注披露的信息及其填列

　　現金流量表附注披露的信息，包括不涉及現金收支的投資和籌資活動、將凈利潤調節為經營活動的現金流量和現金及現金等價物凈增加情況三個部分。

　　1.不涉及現金收支的投資和籌資活動的項目及其境列方法。

　　不涉及現金收支的投資和籌資活動的項目包括：（l）以固定資產償還債務；（2）以投資償還債務；（3）以存貨償還債務；（4）以固定資產、無形資產進行長期投資；（5）融資租賃固定資產。這些投資和籌資活動，雖不涉及本期現金收支，但能影響本期和以后各期的現金收支。如以固定資產償還債務，能減少本期現金流出；用融資租賃方式租入固定資產，會增加以后各期的現金流出，所以也應在現金流量表附注中加以披露。至于這些項目的金額，可根據“固定資產”、“無形資產”、“長期借款”、“長期股權投資”或“長期投資”、“長期應付款”、各有關材料賬戶的記錄分析填列。

　　2.采用間接法將凈利潤調節為經營活動的現金流量的方法。

　　上文已經說過，為了有助于報表使用者分析影響現金流量增減變動的原因和分析企業凈利潤的質量，現金流量還應采用間接法將凈利潤調節為經濟活動的現金流量。由于利潤表或損益表中反映的凈利潤，是按權責發生制原則確定的，其中有些收入、費用；損失項目并沒有實際發生現金流出和流入，有些不屬于經營活動的損益，因此要在凈利潤基礎上計算經營活動的現金流量，必須對這些項目進行調整。房地產開發企業應加調整的項目主要有：（1）計提的壞賬準備或轉銷的壞賬；（2）固定資產折舊；（3）無形資產和遞延資產攤銷；（4）處置固定資產、無形資產和其他長期資產的損失（減收益）；（5）固定資產報廢損失；（6）屬于投資活動和籌資活動的財務費用；（7）投資損失（減收益）；（8）遞延稅款貸項（減借項）；（9）存貨的減少（減增加）；（10）經營性應收項目的減少（減增加）；（11）經營性應付項目的增加（減減少）等。上述各調整項目的金額，可根據“壞賬準備”、“累計折舊”、“無形資產”、“遞延資產”或“開辦費”、“長期待攤費用”、“固定資產清理”、“財務費用”、“投資收益”、“遞延稅款”、“應收賬款”、“應收票據”、“應付賬款”、“應付票據”、“應交稅金”、“應付福利費‘等賬戶的記錄和資產負債表”存貨“項目的期初、期末數分析計算填列。

　　“經營活動產生的現金流量凈額”項目的金額根據“凈利潤”項目與上述各調整項目的金額加總填列。

　　3.現金及現金等價物凈增加額的計算。

　　現金及現金等價物凈增加額＝現金的期末余額－現金的期初余額+現金等價物的期末余額－現金等貨物的期初余額

　　“現金的期末余額”和“現金的期初余額”項目反映企業“現金”、“銀行存款”、“其他貨幣資金”賬戶的期末、期初余額扣除超過3個月定期存款的合計數。“現金等價物的期末余額”和“現金等價物的期初余額”項目反映特有期限短、流動性強、易于轉換為已知金額現金、價值變現風險小的投資的期末、期初數，根據“短期投資”賬戶的期末、期初余額分析填列。

　　附注中的“現金及現金等價物凈增加額”應與現金流量表中最后一項“現金及現金等價物凈增加額”核對相符。