企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量主要采用兩種模式：一種是成本模式，一種是公允價值計量模式。兩種核算模式對企業(yè)會產(chǎn)生不同的影響。

　　一、影響資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和利潤

　　根據(jù)相關(guān)規(guī)定，企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變并滿足一定條件時，應(yīng)該將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。

　　在轉(zhuǎn)換后采用成本模式計量的，將轉(zhuǎn)換前的資產(chǎn)賬面價值直接作為轉(zhuǎn)換后的投資性房地產(chǎn)的入賬價值。因此，采用成本模式核算，對企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)沒有影響。

　　在轉(zhuǎn)換后采用公允價值模式進(jìn)行計量的，按轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值計價，公允價值大于原賬面價值的，差額計入所有者權(quán)益，杜絕了通過改變方法來操縱利潤。根據(jù)目前的房地產(chǎn)公允價值總體持續(xù)增加情況下，選用公允價值模式來計量其早些年購入（或建造）的投資性房地產(chǎn)，必將大大增加其賬面凈資產(chǎn)，使原來“隱形”的資產(chǎn)得到了“顯形”，改變了報表結(jié)構(gòu)，提高企業(yè)償債能力。

　　如果采用成本法，則對會計報表利潤無影響。

　　如果采用公允價值法，由于無需計提折舊或攤銷，就降低了企業(yè)當(dāng)期的成本費用。同時，每年年末的評估增值額應(yīng)該持續(xù)為正值，對當(dāng)年的凈利潤將會產(chǎn)生正值貢獻(xiàn)，因此采用公允價值核算模式對企業(yè)利潤會有很大的提升空間。

　　因此，在滿足條件前提下，為增加企業(yè)會計報表的利潤，建議采取公允價值模式計量。根據(jù)《投資性房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）》，企業(yè)可通過市場法或收益法評估得到公允價值。即企業(yè)在每年年底資產(chǎn)負(fù)債表日可通過資產(chǎn)評估師出具的評估報告確認(rèn)其公允價值。

　　二、投資性房地產(chǎn)核算的建議

　　采用公允價值計量模式的投資性房地產(chǎn)，平時不計提折舊，也不進(jìn)行攤銷，雖然公允價值變動損益在資產(chǎn)處置之前不涉及到企業(yè)所得稅，但少計提的固定資產(chǎn)折舊會增加企業(yè)應(yīng)納稅所得額，額外增加企業(yè)納稅負(fù)擔(dān)。有沒有更好的方法呢？

　　【案例】：

　　A公司為管理咨詢公司，企業(yè)所得稅率為25%。幾年前在市中心繁華地帶自建房屋建筑物一幢，建筑面積56000平方米，建造成本1.6億元，房屋竣工驗收后，計入固定資產(chǎn)核算。房屋除自用部分外全部對外出租，年租金為1500萬元，稅金及附加262.5萬元，財務(wù)費用900萬元，折舊費用800萬元，其他管理費用100萬元，會計利潤為-562.5萬元。

　　2011年6月，經(jīng)注冊資產(chǎn)評估師采用收益法評估，該幢建筑物評估值為3.8億元。由于該房屋的租金全部歸該企業(yè)，且成本能夠可靠計量。因此，符合投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)條件，同時，該地段有活躍的房地產(chǎn)交易市場，企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格，企業(yè)決定采用公允價值計量模式對該投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量。

　　但如果純粹采用公允價值計價模式不計提折舊，雖然會計報表利潤增加了，但企業(yè)所得稅也增加了。在其他條件不變的情況下，不計提折舊的應(yīng)納稅所得額為237.5萬元，企業(yè)將因此增加企業(yè)所得稅59.375萬元。

　　為了避免多上繳企業(yè)所得稅，同時按公允價值體現(xiàn)房產(chǎn)的價值，因此，采取以下方式進(jìn)行賬務(wù)處理：

　　為方便核算，“投資性房地產(chǎn)”下設(shè)3個二級科目，分別為成本、公允價值變動、累計折舊。

　　借：投資性房地產(chǎn)——成本　1.6億

　　　　投資性房地產(chǎn)——公允價值變動　2.6億

　　　　累計折舊　0.4億

　　　貸：固定資產(chǎn)　1.6億

　　　　　投資性房地產(chǎn)——累計折舊　0.4億　

　　　　　資本公積——其他資本公積（轉(zhuǎn)換日房產(chǎn)公允價值與賬面價值之間的差額）2.6億

　　此筆會計分錄后，企業(yè)凈資產(chǎn)增加2.6億元，為房產(chǎn)增值形成。

　　根據(jù)相關(guān)稅法規(guī)定，企業(yè)固定資產(chǎn)的折舊費用可以稅前扣除，但須以資產(chǎn)的歷史成本為計稅基礎(chǔ)。因此，雖然企業(yè)將房屋計入“投資性房地產(chǎn)”，但該資產(chǎn)按歷史成本計提的折舊費用仍然可以稅前扣除。為方便核算，每月可按以下分錄進(jìn)行處理：

　　借：管理費用——折舊　66.67萬（年折舊費用為800萬）

　　　貸：投資性房地產(chǎn)——累計折舊　66.67萬

　　資產(chǎn)負(fù)債表日，按投資性房地產(chǎn)的公允價值與賬面價值差額調(diào)整投資性房地產(chǎn)價值，并假設(shè)該差額與年折舊費用相等。

　　借：投資性房地產(chǎn)——公允價值變動　800萬

　　　貸：公允價值變動損益　800萬

　　通過以上賬務(wù)處理，A公司會計報表利潤約237.5萬元，比計入“固定資產(chǎn)”科目時利潤增加了800萬元，但其中公允價值變動損益800萬元作為納稅調(diào)整后，應(yīng)納稅所得額為負(fù)，企業(yè)不會多上繳企業(yè)所得稅。