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房地產開發企業偷稅之常用手法
房地產開發企業是指從事房地產開發和經營的經濟組織，是伴隨著我國土地使用改革、城鄉住宅建設事業的發展以及城（鎮）住宅商品化的推行而發展起來的一種新興產業，它與施工企業、工業制造業有著一定相似之處，但又不同于這些產業，而形成一個獨立的行業——房地產業。
房地產開發企業生產產品周期較長，少則數月，多則數年，而且要等每一單體工程或一組工程甚至整個項目竣工辦理決算后才能計算確定其建造成本，但房地產開發產品一般按分戶分套分割銷售，而且可以預售。按會計制度規定，預售不等于銷售成立，隨著房產的交付使用和土地使用權的轉移才算銷售成立。由于經營周期長，客觀上為房地產開發企業提供了制造假賬的條件，現謹對房地產開發企業偷稅的常用手法及實施稅收稽查方法作一些探討。
一、房地產開發企業較為常見的幾種手法
房地產開發企業資金投入大，銷售時資金流入大，其對銷售收入作假通常反映在隱瞞收入上。
1.違規開具房地產銷售專用發票隱瞞銷售收入。
房地產銷售發票是房地產開發企業銷售產品的原始憑證，也是稅務機關計稅的主要依據。但在實際工作中，絕大多數房地產企業不按發票管理規定管理發票，在發票的使用和管理過程中有很多發明創造，主要表現在開“大頭小尾”票，或真票假開、假票真開（利用購房者對發票知識的欠缺，用自印發票偷梁換柱），這樣便給企業偷稅漏稅留有余地。
2.通過調整入賬時間，延期繳納稅款。
房地產開發企業在收取預收款或定金后，不按時入賬和申報繳納稅款，從而達到延期繳納稅款的目的。
3.將收入長期掛應收賬款，延遲納稅義務時間。
根據《企業會計制度》，銷售商品的收入確認須同時滿足四個條件：（1）企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；（2）企業既沒有保留通常與所有權有關的繼續管理權，也沒有對售出商品進行控制。（3）與交易相關的經濟利益能夠流入企業。（4）相關的收入和成本能夠可靠計量。根據上述規定，房地產開發企業應在房產移送使用后，確認銷售收入。但實際上，有一些房地產開發企業將實現的銷售收入長期掛應收賬款，從而延遲納稅義務時間。
4.在捐贈、分配利潤、對外投資、自用開發產品及以地換房、合作建房中，有的房地產開發企業不視同銷售收入入賬。
根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》、《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》及國家稅務總局《房地產開發企業所得稅征收管理辦法》規定，房地產開發企業捐贈、分配利潤、對外投資、自用開發產品視同銷售不動產。有一些房地產開發企業，將捐贈、分配利潤、對外投資、自用開發產品及以地換房直接在“營業外支出”科目列支，從而少計稅款。
二、房地產開發稅收稽查策略與方法
針對房地產開發企業上述種種作假進行偷漏稅的方法和手段，我們在實施稅收稽查工作時，可以有針對地進行稅收稽查。
1.對房地產銷售專用發票管理開具上不隱瞞銷售收入問題的稅收稽查。
針對房地產開發企業利用房地產銷售發票管理漏洞達到隱瞞收入為手段。我們在實施稅收稽查時，首先可以通過分析性復核程序來進行測算其銷售毛利率、銷售利潤率、銷售成本率、存貨周轉率等指標，并將其與房地產開發企業前期及同行業類似規模的指標進行對比分析，若存在較大差異，稅收稽查可將其列入重點稽查范圍進行重點稽查；其次，稅收稽查可以通過房地產開發發票存根與相應的購房合同進行核對；最后，稅收稽查可以根據發票存根記載的價款與同地段的市場價款進行對比，可以從中查出房地產開發企業是否誠信納稅。
2.對房地產開發企業通過調整預收款入賬時間，延期繳納稅款的稅收稽查。
針對房地產開發企業通過延遲工程決算、延遲開具房地產銷售發票從而達到隱瞞收入的行為手段。稅收稽查在外勤稽查中，可以通過長期掛賬的往來賬款實施稽查，核查其在房管部門辦理的房產合同，親臨房地產開發地點進行現場核查，了解購房業主是否與房地產開發企業辦理產權的移接交手續，是否已入住。在查實了房地產開發企業已與購房業主辦理了移交手續并入住的情況下，稅收稽查可以根據會計核算實質重于形式的基本原則確認此項售房銷售收入已經實現，要求房地產開發企業將長期掛賬的往來款項結轉銷售收入。
3.對捐贈、分配利潤、對外投資、自用開發產品及以地換房、合作建房中等不視同銷售收入入賬的稅收稽查。
針對房地產開發企業將開發產品捐贈、分配利潤、對外投資、自用開發產品及以地換房、合作建房不作視同銷售收入入賬達到少計當期計稅依據，從而達到少計繳稅金行為。稅收稽查在實施稅收稽查時，首先可以結合對與捐贈、分配利潤、償債及土地相關的會計科目稅收稽查，如：“營業外支出”、“應付利潤”、“應付賬款”、“其他應付款”、“無形資產中土地使用權”，發現是否存在此類業務；其次，稅收稽查還可以通過上述分析性復核程序確定是否應將其作為風險領域進行重點稽查以發現問題。若稅收稽查中發現問題，稅收稽查可以要求房地產開發企業進行相應賬務進行調整，計提相應的房地產涉稅稅金。
4.從房地產開發企業的誠信度及能力分析。
稅收稽查可以通過對房地產開發企業的誠信進行綜合分析，檢查是否存在做假賬的可能性，對存在做假賬的，在實施稅收稽查時，可以重點稽查其相關信息。
責任編輯：zoe
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