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自行建造或分包商建造房產如何確認收入
對于企業自行建造或分包商建造房地產收入的確認，解釋3號做出了規范，規定其收入的確認，應當根據房地產建造協議條款和實際情況，判斷確認收入應適用的會計準則。
房地產購買方在建造工程開始前能夠規定房地產設計的主要結構要素，或者能夠在建造過程中決定主要結構變動的，房地產建造協議符合建造合同定義，企業應當遵循《企業會計準則第15號——建造合同》確認收入。企業自行建造或分包商建造房地產收入的確認，按照建造合同準則的規定，主要分為結果能夠可靠估計和結果不能夠可靠估計兩種類型。
結果能夠可靠估計。建造合同的結果能夠可靠估計的，企業應根據完工百分比法在資產負債表日確認合同收入和合同費用。合同收入包括合同規定的初始收入和因合同變更、索賠、獎勵等形成的收入。合同費用，即合同成本，是指為建造某項合同而發生的相關費用，合同成本包括從合同簽訂開始至合同完成止所發生、與執行合同有關的直接費用和間接費用。
【例】某建筑安裝公司與乙公司簽訂了一項建造一棟商業大樓的固定造價合同，總造價金額5000萬元，該工程采用百分比法確認收入和費用，合同完工進度按照累計實際發生的合同成本占合同預計總成本的比例確定。該工程企業自行建造，于20×9年1月開工，預計2×11年12月完工。預計工程總成本為4000萬元，在2×10年底，因建筑材料價格下浮等因 素，調整預計工程總成本為3900萬元。建造商業大樓的有關資料表如下表：要求，根據有關資料編制相應會計分錄。
（1）20×9年
①實際發生合同成本時：
借：工程施工——合同成本 16000000
貸：原材料、應付職工薪酬、機械作業等 16000000
②結算合同價款時：
借：應收賬款——乙公司 20000000
貸：工程結算——商業大樓 20000000
③實際收到合同價款時：
借：銀行存款 19500000
貸：應收賬款——乙公司 19500000
2×10年、2×11年的業務會計分錄與20×9年相似，為了簡化會計分錄略。
④確認當年收入和費用時：
借：工程施工——合同毛利 4000000
主營業務成本 16000000
貸：主營業務收入 20000000
（2）2×10年確認當年收入和費用時
借：工程施工——合同毛利 4885000
主營業務成本 15500000
貸：主營業務收入 20385000
（3）2×11年確認當年收入和費用時
借：工程施工——合同毛利 2115000
主營業務成本 7500000
貸：主營業務收入 9615000
工程完工結轉時
借：工程結算——商業大樓 50000000
貸：工程施工——合同成本 39000000
工程施工——合同毛利 11000000
結果不能夠可靠估計。如果建造合同的結果不能夠可靠估計，合同成本能夠收回的，合同收入根據能夠收回的實際合同成本予以確認，合同成本在其發生的當期確認合同費用。合同成本不能夠收回的，應在發生時立即確認為合同費用，不確認合同收入。
例2某建筑公司與甲企業簽訂了建造一棟廠房的建筑合同，該廠房建筑造價為200萬元。第一年實際發生工程成本70萬元，雙方均能履行合同規定的義務，建筑公司在年末對該工程的完工進度無法可靠確定，要求根據有關資料編制相關會計分錄。
借：主營業務成本 700000
貸：主營業務收入 700000
如果甲企業不能履行合同規定的義務，發生的工程成本70萬元不可能收回。則會計分錄為：
借：主營業務成本 700000
貸：工程施工——合同毛利 700000
房地產購買方影響房地產設計的能力有限。在這種情況下，企業應當遵循《企業會計準則第14號——收入》中有關商品銷售收入的原則確認收入，企業售出房地產后不再保留與房地產所有權相聯系的繼續管理權，也不再對售出房地產實施有效控制，表明房地產所有權上的主要風險和報酬已經轉移給購買方，應在房地產交付使用時確認收入。
責任編輯：zoe
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