免租金期間房產稅怎樣繳某外資企業A于2003年1月1日將自有某房產出租給B公司用于生產經營，雙方簽訂了一份租期為20年并且金額固定的租賃合同，雙方在合同中約定，前兩年（2003年1月1日~2004年12月31日）免收租金。

    2010年4月，該地主管稅務機關對B公司租金支出進行核查時，抽調了該租賃合同。認真研讀合同條款后，稅務人員認為B公司于2003年1月1日~2004年12月31日期間免租使用A公司房產，屬于無租使用納稅單位房產的行為，要求B公司根據《關于房產稅、車船使用稅若干具體問題的解釋和暫行規定》（財稅地字第8號）第七條、《財政部、國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》（財稅號）第一條的規定，按照房產余值繳納房產稅。

    財稅地字[1986]第8號第七條規定，納稅單位和個人無租使用房產管理部門、免稅單位及納稅單位的房產，應由使用人代繳納房產稅。需要注意的是，財稅[2009]128號文件發布后，該規定已經失效。財稅號文件第一條規定，無租使用其他單位房產的應稅單位和個人，依照房產余值代繳納房產稅。

    那么，B公司是否應履行該房產稅的繳納義務？要回答這個問題，首先必須理清無租使用與免租使用的概念。

    “免租”不等于無償使用“無租使用”是不基于租賃交易的使用行為，如房產出借等。無租使用一個明顯的特征是使用人無需支付租金性質的對價。即由于房產所有人與使用人并不發生租賃交易這一法律事實，因而使用人并無支付租金的義務，所有人也無權向使用人收取租金。當然，不收取租金并不代表房產所有人不能向房產使用人收取任何費用，只是其收取的費用不屬于租金性質而已。如出借行為中，房產所有人可向使用人收取基于使用行為的水電費、物業管理費等。

    “免租使用”則應基于發生的租賃事實，并在租賃交易中，租賃雙方約定租金為零的行為，從形式上可以表現為出租方根據約定在一定期限內豁免承租方租金，承租方根據租賃約定在一定的期限內當然享受免予支付租金的權利。免租使用為承租方根據租賃合同約定而享有的合同權利。

    事實上，“免租使用”與“無租使用”情形中適用的計稅方式也不相同。根據《房產稅暫行條例》（國發[1986]90號）第三條的規定，房產稅依照房產原值一次減除10%~30%后的余值計算繳納。房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據。房產稅計征方法包括兩種：

　　（1）從租計征。房產用于出租的，根據租金收入計征；

　　（2）按余值計征。除出租之外的情形，均適用按余值計征方法。“免租使用”中，房產用于出租，應按從租計征方法繳納房產稅，由于租金為零（租金不合理的，稅務機關有權進行核定），則其應繳稅金也為零。而“無租使用”中，由于房產不用于出租，應依據房產余值計繳房產稅。

    租賃行為中，房產產權所有人為房產稅納稅義務人，承租方無需繳納和承擔房產稅。

    國發[1986]90號文件第二條規定，房產稅由產權所有人繳納。產權屬于全民所有的，由經營管理的單位繳納。產權出典的，由承典人繳納。產權所有人、承典人不在房產所在地的，或者產權未確定及租典糾紛未解決的，由房產代管人或者使用人繳納。

    根據上述規定，在房產租賃行為中，除房產產權未明確或存在未解決的租典糾紛外，房產所有人為房產稅的納稅義務人，應最終承擔房產稅。即使存在代繳情形，代繳義務人也只是負責將納稅義務人的應繳稅金代為繳納入庫，而無需承擔該房產稅支出。這也正是財稅地字[1986]第8號、財稅[2009]128號文件規定房產使用人只需履行“代繳”房產稅義務的原因。

    對于上述案例，應該這樣處理：由于免租使用不屬于無租使用，因此B公司無需履行代繳房產稅的義務。

    由于房產產權明確歸屬于A公司，且該房產也非用于出典業務，亦不存在未解決的租典糾紛，因而可以明確房產稅的納稅義務人應為A公司。B公司不是納稅義務人，無需繳納和承擔繳納房產稅的義務。

    免稅房產出租須繳稅上述案例中，導致稅企分歧的原因，一是將“免租使用”與“無租使用”均歸屬為無償使用而忽略了兩者的本質區別；二是對上述兩文件的立法動機缺乏準確地理解，上述規定的立法動機主要是為了堵塞征管漏洞。根據規定，國家機關、人民團體、軍隊、事業單位、宗教寺廟等單位自用房產屬于免稅房產，但如該房產提供給其他納稅單位或個人使用，則需按規定繳納房產稅。由于上述免稅單位一般不能從事經營活動，其在提供房產給其他單位使用時，往往不簽訂租賃合同，如出借房產，從而產生“無租使用”情形。在此情形中，房產不再符合免稅條件，從而應予以征稅。由于使用方一般為經營單位，便于稅務機關監管，規定由其“代繳”房產稅，從而有利于堵塞征管漏洞，防止房產稅流失。