房地產市場“限外令”出臺后，外資對中國房地產的投資并沒有減少，只不過轉換了方式與目標。政策失效的背后，可以看到巨大的市場利益推動。
2006年7月，政府相關部門對中國房地產市場發布了“限外令”（《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》）后，不僅沒有阻止外資進入步伐，其攻城略地的速度反而加快。
據國家統計局公布的數據，2006年上半年，我國房地產開發企業利用外資折合人民幣167億元，同比增長32.5%.而三季度，利用外資金額上升到了259億元，同比增長高達46.6%.
限外并非禁外逐利是根本原因
在中國，外資對房地產的關注和投入要遠遠高于其他行業。據記者了解，房地產已經連續幾年成為僅次于通信設備、計算機及其他電子設備制造業的第二大外商投資領域。投資速度之快，資金比例之大，讓本土投資商望塵莫及。
即便是“限外令”出臺，也沒能攔截外資成群結隊地“殺”入我國房地產市場。
就在“限外令”出臺后不久，一直對投資中國房地產市場持審慎態度的美國凱雷集團“逆勢”進軍內地樓市，將位于上海市閔行區的總共110套別墅收入囊中。按照市場銷售價格推算，該筆交易總價高達1.2億美元，約9.5億元人民幣。
此后，2006年10月27日，中國香港華人置業出價7.32億元人民幣，在成都拿下近140畝的土地。11月8日，德意志銀行的房地產和基礎設施管理業務分支機構RREEF宣布取得珠海中珠股份有限公司“中珠上城”項目50%的股權。11月16日，由摩根士丹利參股投資的首個商業開發項目——上海安信商業廣場正式入市，摩根士丹利與其合作伙伴安信置地（中國）有限公司共計投入了15億元人民幣……
一個個鮮活的案例不由讓人迷惑：外資有何膽量敢“以身試法”？
中國企業海外發展中心主任、美國格林證券有限公司董事孫飛告訴記者，“雖然出臺了‘限外令’，但只是提高了門檻，規范了市場，并沒有阻礙外資進入中國房地產市場的步伐�！尥饬睢某雠_加大了外資對中國房地產領域的投資轉型，但并沒有減少它們投資的數量，只不過轉換了方式與目標而已。”
點評
外資在進入某個具體項目的時候，會進行充分計算，他們還是會得出結論：雖然交易成本提高，限制增多，手續增加，但仍能獲得巨大利潤。資本是逐利的，無孔不入，而類似“限外令”這樣的政策出臺，恐怕只憑一個“堵”字是不能奏效的。
限制失效 外資曲線進入中國房地產市場
盡管限制外資進入中國房地產市場的措施嚴厲，但外資還是可以曲線進入。對此，孫飛認為，在高額利潤的驅使下，外商投資都是八仙過海，各顯神通，進入路徑更加多樣化。
據孫飛介紹，目前外資投資中國房地產主要有直接購買、設立獨資公司、購買股權成立合資公司三種方式。2006年8月份，花旗集團注資2000萬美元參股上海徐房集團，以共同開發的形式參與徐匯區“建業里”改造工程。該項目就屬于外資入股。
在直接購買境內房地產物業方面，2005～2006年6月底，境外投資者在國內房地產領域投資約83億美元，占同期境內全部房地產投資總量（包括土地市場交易）的3%.孫飛認為，在限外令出臺后，自主需求只能夠買一套住宅，會有力打壓這方面的投機行為。
外商在華設立房地產公司方面，截至2006年一季度，僅上海市外資房地產企業家數就占到了全市房地產企業總數的7%，外資房地產企業注冊資金占全市房地產企業注冊資金的27%.在購買股權成立合資公司方面，2005～2006年，與上海房地產企業合作的項目公司中，國際上名列前茅的幾家外資基金在股本份額中，由過去占有5%股份，迅速上升為50%以上。
不僅如此，據易成棟介紹，外資涌入一國房地產市場的方式有外資債務、外商直接投資、外商基金投資等。
由于政府對國內房地產進行一連串信貸緊縮，中國房地產企業普遍資金緊張，某些房地產開發商在追求高速業務擴張的同時，不得不尋求引進外資。想通過金融手段套利的外資地產基金更是加劇了外商投資房地產的熱潮，雖然其既不是房地產的實際使用者，也不是長期投資者。
點評
在開放市場條件下，一國金融泡沫處于不斷膨脹期間，國內旺盛的資金需求和房地產業的高額利潤必然吸引國際游資進入。對此，中國房地產外資監管的目標應是鼓勵長期投資，抑制短期投機，保護正常收益，取締不合理的超高收益。出臺的“限外令”政策遠遠沒有達到這樣的調控深度和高度。政策出臺的時機和目標似乎總有值得商榷的地方。
堵不如疏 政府職能應回歸制度建設
據統計，2005～2006年，僅海外資本投資北京房地產的項目就將近20個，總建筑面積在500萬平方米以上，涉及投資總額近30億元人民幣。其手筆之大令人驚嘆。
事實上，外資不僅僅是對北京青睞有加，孫飛對記者表示，“外資對我國房地產投資的分布有明顯特點，集中于首位城市，集中于豪華地段，集中于高端住宅市場、商場、寫字樓。上海、廣州、深圳這些城市化程度較高的城市都是外資進入的目標”。
易成棟認為，外資進入彌補了我國的資本缺乏，帶來了先進的管理技術和創新觀念。但負面效應在于，外資集中于高端市場，促進了房地產價格上揚。其以非長期持有為主，追求短期迅速變現獲得收益，加劇了市場波動。
也有專家認為，雖然外資的進入可以為快速發展的中國房地產市場提供充裕的資金，但也會直接沖擊境內房地產開發企業，特別是中小開發企業，不利于其成長。同時，其勢必影響境內房地產市場需求，導致房地產價格水平上漲，產生泡沫。
支持的觀點認為，這些外資的注入在推動境內房地產消費市場發展的同時，也會迫使中國房地產開發企業改進技術和設備、強化創新及管理理論，將進一步提高房地產產品的供給水平。
孫飛認為，對一些理性規范的投資資金來說，現在是進入房地產的好機會，從中長期角度考慮，是能夠獲得較大利潤的。雖然門檻高了，短期的投機性資金肯定會減少，但中長期的投資不受影響。
點評
暫且不論外資進入是利多還是弊多，有一點可以肯定：外資無孔不入，而且經常以不可預料的非正常途徑和方式進入，他們的步伐是不可阻擋的。既然無法阻擋，政府在制定相關政策的時候就應該把重點放在加強金融制度建設、提高房地產資產證券化水平等方面，從而創造有利于境外長期投資者進入中國內地房地產市場的環境。政府在監督管理的同時，更應該讓市場發揮自我調節配置的功能，多借助無形之手。
