中國房地產商的資本負債率高達70%左右，嚴重依賴銀行貸款。沒有銀行業的支持，他們絕對不可能維持較高的空置率。房價上升過快的另一個原因是土地政策沒有設計周到，政策也要有針對性，也要細分。

　　5月17日，國務院針對房地產市場提出了六條措施，人稱“國六條”。這六條措施好比是一場春雨，雖然來得晚了一些，但畢竟來了。房地產界普遍肯定和歡迎。學術界中有些人認為這些措施是被一季度房價暴漲逼出來的，擔心能否貫徹下去。有些人對這些措施能否起到長期作用持有疑慮。國務院以前出臺過不少規定。每當新規定、新措施出臺的時候，總可以聽到一片贊揚、逢迎之聲。回頭看看，這些措施的出發點都沒錯，但并不是所有的措施都達到了預期目標。如今很多人自覺地將新措施和老措施比較，關注新措施的可行性，顯然，這是一個非常明顯的社會進步。

　　“國六條”和以往的文件相比，最大的優點在于清楚地區分了政府在經濟發展中的作用。該政府管的事情交給政府，該市場管的事情由市場決定。實踐證明，如果要求政府出面來取代市場，其結果是表面上轟轟烈烈，過不了多久就不了了之，無疾而終。

　　不能破壞市場競爭環境

　　常常聽到有人在房價太高時要求政府出來調控房價。如果是老百姓說這些話，完全可以理解。可是有些政府官員和學者也這樣說，就失之毫厘、差之千里。在“國六條”出來之后，建設部政策研究中心一位官員建議對新開工項目采取“限比重”、“限面積”、“限價位”，說要限制房價肯定可以得到老百姓的擁護，卻不知道他們打算怎么限價？

　　一棟住宅底層和高層房價不一樣，向陽和背陰的房價不一樣，住宅的地理位置和周邊環境不一樣，房價差別更大，政府怎么能夠管得了？倘若強行規定一個房價，又如何保證房地產商不會偷工減料，把惡果轉移給民眾？如果要讓限價有效，就只好徹底退回計劃經濟去，把所有的環節都管死。房價和其他商品的價格一樣是由市場的供求關系決定的。政府在房地產市場上的主要作用是規范競爭秩序，在提高效率的同時注意社會平等。我們的目標是抑制房價不合理暴漲，不能以破壞市場競爭環境作為代價。如果把政策的重點放在直接干預房價上，恐怕其結果和政策設計者的初衷南轅北轍。

　　政府政策也要細分

　　政府政策一定要有明確的針對性。也就是說要比較準確地界定和區分政策目標和相應的手段。有些人往往籠統地說房地產市場的需求非常強。過強的住宅需求是導致房價高速上升的原因，這點并沒有錯。但不能籠統地說什么“調控需求”，因為房地產市場需求中可以細分為三類：正常的居民需求、投機需求和由于拆遷而出現的被動需求。針對不同的需求，要采用不同的政策工具。政府政策的目標應當是保護正常居民住房需求，有計劃地安排拆遷需求，打擊投機性需求。其中居民的正常需求不僅不應當限制，還應當大力鼓勵，緩解目前國內需求不旺導致的通貨緊縮壓力。比如拆遷需求，2003年全國就拆遷了2.4億平方米的舊建筑，形成了大約3億平方米的住宅需求，如此集中的被動住宅需求自然造成了對房價上漲的壓力。投機性需求是造成房地產泡沫的罪魁禍首。投機活動猖獗就應當引入“托賓稅”，加大房地產投機的交易成本。好比是給飛速前進的火車頭輪子下面撒點沙子，這恰恰是政府財稅政策應當起的作用。向房地產交易征所得稅的主要目的不是增加財稅收入，而是抑制投機。

　　同樣，針對住宅空置率過高所采取的政策也要細分。有關空置率的談論很熱鬧，大家對空置率的定義都沒有統一，各說各話。由于采用的分母不一樣，算出來的空置率高的有60%，低的還不到1%.討論來討論去，還沒有弄清楚討論的目的是什么，居然還冒出來一個空置率的國際警戒線，鬧了一場不大不小的笑話。這樣的討論得不出任何有意義的結論，只能反映出學風浮躁。我們只要知道目前空置住宅的面積已經超過了1.1億平方米，去年增長了15%，問題很嚴重就可以了，用不著再算什么空置率。

　　住宅空置也可以分為兩類：一類是已經賣出去了空置在那里，一類是在房地產商手里尚未售出的空置住宅。有人買兩套甚至多套房子，只要他不賣，是否空置都不會直接沖擊房價。為了降低這部分的空置，就需要引進物業稅（或者稱為房地產稅）。西方各國都設立了很高的物業稅。你有錢買大房子，買幾套房子，自然就有錢交納物業稅。征收物業稅有助于縮小貧富差距。如果有人嫌物業稅太高，就別空置。實在弄不清楚為什么在中國引入物業稅就那么困難？

　　查房地產商的貸款來源

　　影響房價的是那些在房地產商手中空置的住宅。按照營銷學理論，保持一定空置率，拉高房價是房地產企業獲得更高利潤的策略。從營銷學的角度上來講，這些房地產商沒有錯。罵房地產商囤積居奇，牟取暴利，站在購房者角度來說有道理；但是站在房地產商的角度來說這樣做卻符合邏輯，他們的目標就是謀取企業利潤的最大化，罵也沒有用。房地產商可以低開走高，通過各種真假難辨的信息來兜圈子。在房地產業信息不對稱的情況下，派幾個官員去查是查不出名堂來的。與其去查房地產商的空置率，還不如查他們的貸款來源。很清楚，之所以某些房地產商敢于空置已經建好的住宅，哄抬房價，關鍵在于他們有后續的資金來源。也就是說，某些房地產商能夠通過各種非法途徑從銀行中騙貸，這一點在金融制度比較健全的國家中幾乎不能想象。中國房地產商的資本負債率高達70%左右，嚴重依賴銀行貸款。沒有銀行業的支持，他們絕對不可能維持較高的空置率。只要嚴肅金融紀律，查處幾個違規的銀行行長，同時適當緊縮銀根，這一類空置率很快就會降下來。

　　土地政策應設計周到

　　土地政策的失誤是房價暴漲的一個很重要因素。房地產建筑業的土地使用制度從協議改為“招拍掛”，這是一個很重要的進步，因為協議出讓批租中很容易產生嚴重的“尋租”。可是“招拍掛”中缺少了一個對住宅戶型的限制，使得房價必然上漲。“招拍掛”似乎很簡單，政府拿出一塊地來，誰出價最高就歸誰開發。房地產商為了拿到土地必然舉牌競拍，一抬就抬出高價來了。如果土地價格很高就必然要蓋高檔住宅。新建住宅中有相當大的比例就是高檔住宅，自然，這個地區的房價就抬上去了。倘若規定這塊地上只能蓋每套60平方米或80平方米的住宅，公共面積和使用面積之比壓縮到最低，然后再“招拍掛”，事先通知房地產商，如果違反規定將處以重罰。住宅的戶型大小并不難監督，房地產商知道，購買這樣戶型的必然是中低收入家庭，他們不可能支付高檔住宅的價格，于是，他們自然會根據房價琢磨出最高可以接受的地價，沒有任何房地產商敢不顧一切地競拍。這樣用不著去規定房價，仍然按照市場規律“招拍掛”，地價就不會失控。如果有50%的新建住宅屬于小戶型，即使這些小戶型住宅的絕對價格依然上升，統計出來的房價必然大幅度下降。說到底，房價上升過快，部分原因是政府土地政策沒有設計周到。

　　總之，下一輪房地產調控中主要靠政府的貨幣政策、財稅政策、土地政策。“國六條”將房地產調控的重點轉移到政府政策層面，不再流于一般性號召，大大提高了調控的成功概率。但是，從原則到具體實施，中間還有很多政策設計。我們不僅要明確過河的任務還要解決過河的辦法，是架橋還是找擺渡船，何種方法成本最低、效果最佳，有待進一步探討。只要能妥善設計好相關政府政策，抓住要害，房價暴漲的問題必然會迎刃而解。

　　徐滇慶 加拿大西安大略大學經濟學教授，北京大學中國經濟研究中心訪問教授