治病要對癥下藥，解決問題也要找出問題的根源。要想消除房奴的困擾，勢必要查清楚現象背后隱藏的本質。那么，房奴究竟是怎樣“煉”成的？本刊記者為此采訪了有“地產教父”之稱的鄧與周房地產經紀有限公司總裁鄧智仁。

　　消費觀念不夠健全

　　鄧智仁認為，房子是一個大件商品，購房者必須有相當的經驗和實力時才能考慮。而現在的房地產市場，暗箱操作，風險多多。開發商真實的資金實力、銷售量、銷售額消費者均沒有正常渠道獲知，購房者明顯處于弱勢，對于開發商的了解，只能限于開發商的自吹自擂。所以在1998年，鄧智仁就向大眾呼吁：買樓應該是美夢的開始，但我可以告訴大家，這很可能是你們噩夢的開始。

　　更重要的是，“為什么會有這么多人追求房屋？一個大學生剛畢業就開始籌劃買房，沒有房子就不能結婚，不惜一切代價地貸款、向親朋好友或者父母借錢，就為了一套房子。這在歐美國家和香港地區是不可想像的。”

　　鄧智仁認為，現在最大的問題是要轉變買房的觀念。在歐美國家，剛畢業的大學生都不著急買房，年輕人結婚時也不要求買房，他們更愿意把錢花在旅游、信用卡消費上（美國人的信用卡透支額比中國多了100倍），而不會把掙來的大部分錢供養一個房子。香港人同樣如此，大學生剛畢業時沒有要買房的，因為他們首先要解決生存、發展問題，“如果有誰這時候談買房，別人會認為他是發神經呢！我年輕時結婚就沒有買房子，是租房結婚的。”鄧智仁說，在歐美國家和香港地區，借朋友或者父母的錢來買房根本是聞所未聞的事，也很少出現房奴現象。

　　盲目預期托高房價

　　很多人說，之所以會有房奴，關鍵是現在不合理的超高房價。鄧智仁認為，房價高漲的原因是很復雜的，但主要是受人們心理預期的影響，即經濟學上講的預期效應。當人們預期某種商品價格會上漲時，價格就真的會漲，產生價格泡沫。預期總是存在的，商品有泡沫也很正常，只要沒有危險就可以，問題是現在的房地產價格漲得太厲害了。

　　以北京為例，近幾年的住宅價格明顯過高，且供過于求的趨勢越來越嚴重，房價下跌的跡象已日趨明顯。但許多購房者在開發商的各種概念炒作的引誘下，竟然擔心如不及時購買將錯失良機，于是爭先恐后去購買，導致房價不斷高漲。事實上，這種盲目的從眾心理勢必造成判斷的不理智，在未來幾年房價下滑時，購房者將為此付出沉重的資金代價。相反，如果大家都理性買房，提高要求，開發商就會建造品質更高的房子、制定更合理的房價。

　　另外，政府的宏觀調控有時也會引起房價上漲。目前的很多調控措施，如提高首付比例和貸款利率等只針對市場需求，但價格是由價值和供求關系決定的，在價值基本恒定的情況下，只打擊需求量，缺少對供給的調整，市場肯定會出現偏差。舉個例子，現在政府不再審批別墅用地，別墅價格就肯定上漲，平均房價提高。這樣，當政府部門的統計數字出來以后，人們看到平均房價上漲，再加上開發商宣揚土地緊缺論，社會就會產生新一輪的漲價預期，房價進一步高漲。

　　月供比例過高

　　購房者關心的另外一個問題是：月供占家庭收入多少比例才合適？按照一般說法，國際通行的警戒線是30%，超過這個比例就會影響生活質量。但鄧智仁對此表示懷疑，他認為東西方的觀念、經濟發展水平和家庭收入不同，供房支出占家庭收入的比例也不能一概而論。

　　鄧智仁認為，在美國這個比例為30%，中國可以更高一些，但不能過高，要因人而異。香港也有一些家庭把收入的60%～70%都用在房子上，但香港地區的教育非常便宜，公司一般都會給員工購買保險，人們的收入也較為穩定，正常情況下不會發生什么問題。但內地的很多家庭收入不穩定，社會保障也不充分，不能盲目提高月供比例。