土地開發也稱建設場地開發。通常有兩種情況，一是企業為了自行開發商品房、出租房等建筑物而開發的自用建設場地；二是企業為了銷售、有償轉讓而開發的商品性建設場地。自用的建設場地屬企業的中間產品，其費用支出應記人有關商品房或出租房的產品成本，而商品性建設場地是企業的最終產品，應單獨核算其土地開發成本。

　　（一）土地開發費用的歸集與分配

　　企業在土地開發過程中所發生的各項費用支出，除能直接計入房屋開發成本的自用土地開發支出在“開發成本——房屋開發”賬戶核算外，其他土地開發支出均應通過“開發成本——土地開發”賬戶核算。分別按照“自用土地開發”、“商品性土地開發”等設置二級明細賬戶，按企業選擇的成本核算對象設置賬頁，進行土地開發費用的明細核算。

　　1.土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費和建筑安裝費的歸集與分配。

　　這些費用，一般能分清受益對象，可直接計入成本核算對象，借記“開發成本——土地開發”賬戶及有關明細賬戶，貸記“銀行存款”、“應付賬款”等賬戶。

　　2，配套設施費的歸集與分配。

　　配套設施的建設可能與土地開發同步進行，也可能不同步進行，所以其費用歸集的方法有以下兩種情況：

　　（1）與土地開發同步進行的配套設施開發費用，能夠分清受益對象的，應直接計入有關成本核算對象，借記“開發成本——土地開發”賬戶，貸記“銀行存款”等賬戶；分不清受益對象時，應先通過“開發成本——配套設施開發”賬戶歸集，待配套工程竣工時，再按一定方法，在有關受益對象中進行分配。

　　（2）與土地開發不同步進行的配套設施開發費用，一般可先通過“開發成本——配套設施開發”賬戶歸集，待配套設施竣工時，再轉入“開發成本——土地開發”賬戶中。如果土地開發已完成等待出售或出租，而配套設施尚未完工，為及時結算完工土地的開發成本，經批準對這類配套設施的費用可先按其計劃成本（或預算成本）在土地開發成本中預提。預提時，借記“開發成本——土地開發”賬戶，貸記“預提費用——預提配套設施費”賬戶。實際發生的配套設施開發費用通過“開發成本——配套設施開發”賬戶核算，待配套設施完工后，對預提的配套設施費與實際發生的配套設施費差額，應調整有關土地開發成本。

　　3.開發間接費用的歸集與分配。

　　企業內部獨立核算單位為組織和管理開發項目而發生的費用先通過“開發間接費用”賬戶核算，月份終了，再按一定的分配標準分配計入有關開發成本核算對象。應由土地開發成本負擔的，由“開發間接費用”賬戶轉入“開發成本——土地開發”賬戶內。如果直接組織和管理開發項目的部門是企業內部非獨立核算的部門，其費用直接計人有關土地開發成本的開發間接費用項目內。

　　（二）完工土地開發成本的結轉

　　已完土地開發項目應根據其用途，采用不同的成本結轉方法：

　　1.為銷售或有償轉讓而開發的商品性建設場地。

　　開發完成后，應將其實際成本轉入“開發產品——土地”賬戶。

　　2.開發完成后直接用于本企業商品房等建設的建設場地。

　　應于開發完成投入使用時，將其實際成本結轉計人有關的房屋開發成本中。結轉計入房屋開發成本的土地開發費用，可采取分項平行結轉法或歸類集中結轉法。

　　（1）分項平行結轉法。

　　就是將應結轉的土地開發費用，按成本項目分別平行轉入有關房屋開發成本的相關成本項目內。其會計分錄是：

　　借：開發成本——房屋——土地征用及拆遷費 al

　　　　　　　　——前期工程費 a2

　　　　　　　　——基礎設施費 a3

　　　　　　　　——建筑安裝費 a4

　　　　　　　　——配套設施費 a5

　　　　　　　　——開發間接費用 a6

　　　　貸：開發成本——土地——土地征用及拆遷費 al

　　　　　　　　　　——前期工程費 a2

　　　　　　　　　　——基礎設施費 a3

　　　　　　　　　　——建筑安裝費 a4

　　　　　　　　　　——配套設施費 a5

　　　　　　　　　　——開發間接費用 a6

　　這種結轉方法主要適用于改作自用的商業性建設場地的成本結轉。因為原商業性建設場地的開發成本中歸集了該場地應負擔的全部費用。

　　（2）歸類集中結轉法。

　　就是將應結轉的各項土地開發費用，歸類合并為“土地征用及拆遷補償費”和“基礎設施費”兩個費用項目，然后轉入有關房屋開發成本的“土地征用及拆遷補償費”和“基礎設施費”成本項目。

　　借：開發成本——房屋——土地征用及拆遷費 al

　　　　　　　　——基礎設施費 a2+ a3+ a4

　　　　貸：開發成本——土地——土地征用及拆遷費 al

　　　　　　　　　　——前期工程費 a2

　　　　　　　　　　——基礎設施費 a3

　　　　　　　　　　——建筑安裝費 a4

　　這種結轉方法主要適用于自用建設場地成本的結轉。因為自用建設場地一般不歸集配套設施費和開發間接費用，所以為簡化核算手續，可采用這種方法結轉。

　　企業開發的自用建設場地，開發完成后近期不使用的，應將其實際成本先轉入“開發產品——土地”賬戶。

　　下面舉例說明土地開發成本的核算方法。

　　例1：甲房地產開發公司于2001年5月在梁園開發一塊土地，占地面積40000㎡.開發完成后準備將其中的30000㎡對外轉讓，其余的10000㎡企業自行開發商品房。假設梁園土地開發過程中只發生了如下經濟業務：

　　①支付土地出讓金25000000元，作會計分錄如下：

　　借：開發成本——土地——梁園（土地征用及拆遷費） 25000000

　　　　貸：銀行存款 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　25000000

　　②支付拆遷補償費5 500000元，作會計分錄如下：

　　借：開發成本——土地——梁園（土地征用及拆遷費） 5 500000

　　　　貸：銀行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5 500000

　　③支付勘察設計費210000元，作會計分錄如下：

　　借：開發成本——土地——梁園（前期工程費） 210000

　　　　貸：銀行存款　　　　　　　　　　　　　　　　 210000

　　④支付土石方費用5 500000元，作會計分錄如下：

　　借：開發成本——土地一—梁園（前期工程費）5 500000

　　　　貸：銀行存款 　　　　　　　　　　　　　　5 500000

　　⑤由某施工企業承包的地下管道安裝工程已竣工，應支付價款1 500000元：

　　借：開發成本——土地——梁園（基礎設施費）1 500000

　　　　貸：應付賬款——X施工企業 　　　　　　　　1 500000

　　⑥9月末，梁園土地開發工程完工。假設“開發成本——土地開發——梁園”賬戶歸集的開發總成本為37710000元，則單位土地開發成本為942.75元／㎡.其中自用的10000㎡土地尚未投入使用，其余30000㎡已全部轉讓，月終結轉本塊土地的開發成本。作會計分錄如下：

　　借：開發產品——土地（梁園） 　　　9427500

　　　　主營業務成本——土地轉讓成本 28282500

　　　　貸：開發成本——土地——梁園 　　　　　37710000

　　例2 續前例，若自用的10000㎡土地在開發完成后立即投入房屋開發工程的建設中，則企業可采用下面兩種方法結轉土地開發成本；

　　①采用歸類集中結轉法結轉土地成本時：

　　借：開發成本——房屋——梁園（土地征用及拆遷費） 7 625 000

　　　　　　　　　　　——梁園（基礎設施費） 　　　1 802 500

　　　　貸：開發成本——土地——梁園（土地征用及拆遷費）　　 7625 000

　　　　　　　　　　——梁園（前期工程費） 　　　　　1 427 500

　　　　　　　　　　——梁園（基礎設施費）　　　　　 375 000

　　②采用分項平行結轉法結轉土地成本時：

　　借：開發成本——房屋——梁園（土地征用及拆遷費） 7 625000

　　　　　　　　——梁園（前期工程費）　　　 1 427 500

　　　　　　　　——梁園（基礎設施費） 　　　　375000

　　　　貸：開發成本——土地——梁園（土地征用及拆遷費）　　　 7 625 000

　　　　　　　　　　——梁園（前期工程費） 　　　　　　1 427 500

　　　　　　　　　　——梁園（基礎設施費）　　　　　　　 375 000