摘要：關于房產稅改革的討論一直是2010年人們熱議的話題。房產稅改革應注意哪些問題，如何處理中央和地方在改革思路上的分歧，本文從改革目標、改革原則及改革形式三方面進行了探析。

　　關鍵詞：房產稅 改革

　　房產稅的改革已是箭在弦上，盡管這一貫穿2010年全年的政策懸念至今仍未現形出臺，但隨著各地方將房產稅試點方案的申請提交國務院，現實的矛盾和沖突便浮出水面。據悉，各地遞交的房產稅改革方案主要是改造現有的房產稅，將征稅范圍擴大到居民自住房屋，這一方案無需開設新稅種，只需修改現行《房產稅暫行條例》即可；另外，很多地方擔心此項改革的試點會帶來民眾的抵觸。而財政部和國家稅務總局的初衷卻是堅持整合現有稅種、開征新稅的思路，主要目標是完善分稅制，給地方以穩定收入來源。究竟是“借道”現有稅種還是開征新稅，中央和地方的改革思路分歧應如何統一，土地、住房、財稅等部門權責如何協調，這些都成了房產稅改革都必須要直面的首要問題。下面，僅就房產稅的改革談談個人的一些看法。

　　一、明確改革目標——重塑地方財政模式，穩定地方稅源

　　在每一次改革前，都應首先明確改革目標。只有明確了目標，才能確保選擇適合的改革措施，實現改革效果。房產稅改革的目標主要是調控房價還是籌集收入，這是改革者先應明確定位的問題，也是解決中央和地方思路分歧的關鍵。房產稅作為一種財產稅，于1986年10月開始在城市、縣城等地根據房產凈值或房屋租賃收入按年征收。當時出臺的《房產稅暫行條例》規定了一些免稅項目，其中包括對個人所有非營業用的房產免征，開征初始的目標是通過對營業性房產的征稅，調節收入分配。1994年稅制改革后，房產稅劃歸地方稅，由地方稅務局組織征收。現在即將推行的房產稅改革，很多社會公眾都認為，其目標就是為了調控房價，抑制高漲不冷的炒房市場。正因為如此，大部分公眾對房產稅改革中的重要內容——將征稅范圍擴大到居民自住房屋，對原本免稅的居民非營業用房也征稅這一改革方案并不理解和認同，認為稅收增加會導致房屋成本上升，這就難免影響最終價格，與壓低房價的最終目標相違背。殊不知，調節收入分配與重塑地方財政模式，這才是中央推行房產稅改革的最初目標，這一點可從2010年上半年以來，中央政府刻意弱化公眾用稅收調控房價的期望，強調房產稅并非針對房地產市場，而是完善稅制改革，為地方提供穩定的財源可見一斑。房產稅的改革可以和土地、住房等有關部門的政策協調起來，在一定程度上可以影響房屋交易價格，朝公眾所期望的方向發展，但不應冀望它在房價問題上是壓倒駱駝的最后一棵稻草，因為稅收不可能作為房價調控的唯一工具。

　　二、堅持改革原則——注重民眾利益，不能加重普通民眾的負擔

　　既然明確了房產稅改革目標是重塑地方財政模式，穩定地方稅源，那有一點改革原則，不容忽視房產稅不能加重普通民眾的負擔。否則，房產稅出臺的結果與初衷將是南轅北轍。

　　一方面，在重塑地方財政模式上，可考慮以“開源方式”為地方政府提供穩定、持久的財政收入來源，改變目前地方政府“以地生財”的財政收入模式。“以地生財”的地方財政收入模式，可從以下資料得到淋漓盡致的體現：數據顯示，繼上海、杭州之后，北京在2010年已經成為土地收入破千億的國內城市，很可能在1500億元的水平線上，力壓上海成為新的賣地冠軍；另根據統計，2010年，上海全年的土地拍賣超過1500億元。2009年，上海土地收入達到1024億元，2008年，該項收入僅為419億元。按照所售地塊規劃，用于商品住宅的平均樓面地價達到10574元/平方米，同比上漲46%.如此豐厚的土地出讓收入，以及逐年上升的房地產交易環節稅收，讓地方政府嘗到了甜頭；高昂的土地出讓成本，也對房地產經濟泡沫起到了推波助瀾的作用。房產稅改革應注重改變畸形的地方財政模式，具體舉措可考慮在對居民自用房屋征收房產稅的同時，將土地出讓收益全部作為稅收納入中央國庫，既可以讓地方政府獲得相對穩定的稅源，同時又可消弭其通過推高房價抬高地價的欲求與動力。因為地方政府的賣地沖動由來已久，只有通過房產稅等稅收改革增加地方政府的收入，免除其后顧之憂，方可抑制其賣地沖動。而且土地出讓由中央統一管理，房屋成本中少了地價的惡性哄抬，這樣也就可以起到進一步促進房價穩定的作用，一定程度上滿足公眾開征房產稅壓低房價的期待。當然，有人擔憂因為開征房產稅可能會發生炒房者將稅收成本轉嫁給購房者現象，從而導致房價在現有基礎上不降反升。但需要看到的是，只有在房產稅征收額度有限的情形下才會發生稅收轉嫁現象，如果房產稅征收額度高到購房者無力接盤，而炒房者又無力自己承擔與消化的程度，就能避免稅收轉嫁現象出現，迫使炒房者降價出售房產。

　　另一方面，在確保民眾利益上，按照房地產稅的收入分配調節功能，對于普通民居尤其是中低收入居民的安居問題，房產稅將至少不能對此類居民產生增稅作用。相反來說，對于那些房地產市場的投資、投機者以及超過普通安居標準之外的購房者（如購買豪宅與別墅的高收入階層等），就需要以增稅方式發揮它應有的調節功能，方能體現出稅收調節的公平目標。具體舉措可考慮房產稅不應對首套房以及改善型二套房征收。因為購買首套房以及改善性購買二套房，屬于公民合理購房行為，不但不應被加重稅負，反而應當得到政府的稅收政策支持。在已有一套大面積住房情形下購買二套房以及購買三套及以上住房，大多數都屬于炒房行為，理當成為房產稅的重點征收對象。而且，從民眾對新政的迎合心理來說，對炒賣的房屋征收房產稅，絕大多數民眾都會支持。所以，只要能夠做到對首套房以及改善型購買二套房免征房產稅，就不會像有的地方政府所擔心的，先行試點與對居民非營業用房征收房產稅會導致市民的抵觸。

　　三、選擇改革形式——“修舊”還是“立新”

　　在房產稅改革的形式上，中央和地方也存在思路上的分歧，一個是堅持整合現有稅種、開征新稅，如有關部門透露的整合現行房產稅和城鎮土地使用稅為新稅種——房地產稅；一個是依托原有房產稅，取消原有稅種中關于居民非營業用房免稅的規定，即“修舊”。關于這個分歧，筆者認為，只要中央和地方在的改革目標、改革原則上達成一致，則此分歧不應成為影響改革的障礙。僅從對個人住宅征收房產稅來說，最簡單的方法就是修改原有《房產稅暫行條例》，取消免稅規定。因為這一方案無需開設新稅，不涉及人大立法程序，被認為是推進改革的“捷徑”，而且不會對經濟運行產生負面大影響，也不會出現由于推行“新法”而造成法律政策與社會經濟的“磨合”。

　　總的來說，房產稅改革目標應定位在重塑地方政府的收入結構與收入模式，以“開源方式”為地方政府提供穩定、持久的財政收入來源，改變目前地方政府“以地生財”的財政收入模式；改革原則是在確保地方稅源的同時，重視民眾利益，不能加重普通民眾的稅收負擔。在明確改革目標和改革原則的基礎上，應選擇最便利、對經濟運行負面影響最小化的改革形式。當然，這種改革需要多項經濟體制方面的配套措施進行“跟進”。

　　參考文獻：

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　　[2]李靜敏。對我國房產稅改革的思考[J].社會科學家，2010（9）。

　　[3]劉寧， 徐紅。我國房產稅改革的相關問題及建議[J].經濟論壇， 2010（9）。