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哪些情況免繳土地增值稅
近期，某市地稅部門在開(kāi)展對(duì)一些企業(yè)（包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)）以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)所涉及土地增值稅專項(xiàng)檢查中，通過(guò)對(duì)所涉及的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品、投資性房地產(chǎn)、長(zhǎng)期股權(quán)投資及固定資產(chǎn)等相關(guān)賬戶的實(shí)地檢查，發(fā)現(xiàn)納稅人對(duì)以房地產(chǎn)投資入股（包括與之相關(guān)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓）行為所涉及土地增值稅及營(yíng)業(yè)稅沒(méi)有準(zhǔn)確區(qū)分，容易帶來(lái)涉稅風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)是土地和房屋及其權(quán)屬的總稱，在我國(guó)，土地歸國(guó)家或集體所有，企業(yè)只能取得土地使用權(quán)。因此，房地產(chǎn)中的土地是指土地使用權(quán)，房屋是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物。《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）的出臺(tái)，以前暫免征收土地增值稅的政策規(guī)定出現(xiàn)了一些細(xì)節(jié)上的變化。因此，以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)要區(qū)分投資主體、被投資行業(yè)及股權(quán)轉(zhuǎn)讓三種情況確定土地增值稅征免。
第一，要區(qū)分投資主體是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還是非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，以其建造的商品房對(duì)外投資或聯(lián)營(yíng)的，屬于土地增值稅的征稅范圍。這里的投資形式上是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的商品房而不是一般意義上的土地使用權(quán)與作為固定資產(chǎn)資產(chǎn)核算的房屋。對(duì)于非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，如果以土地(房地產(chǎn))作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)屬于土地增值稅的征稅范圍。凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，則不屬于土地增值稅的征稅范圍。
第二，要區(qū)分被投資聯(lián)營(yíng)企業(yè)是否屬于從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的行業(yè)。這里不再區(qū)分投資主體的行業(yè)性質(zhì)，而以被投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)所從事的行業(yè)是否屬于房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行界定，對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，根據(jù)財(cái)稅〔2006〕21號(hào)的規(guī)定，屬于土地增值稅的征稅范圍；凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，則適用財(cái)稅字〔1995〕048號(hào)的規(guī)定，暫免征收土地增值稅。但對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，不論被投資企業(yè)是否從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)均不適用財(cái)稅字〔1995〕048第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。
第三，股權(quán)轉(zhuǎn)讓不繳土地增值稅。無(wú)論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還是非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將所投資形成的投權(quán)進(jìn)行處置轉(zhuǎn)讓時(shí)，由于股權(quán)已不對(duì)應(yīng)其初始投資所形成的房地屋產(chǎn)權(quán)或土地使用權(quán)，所以《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于陜西省電力建設(shè)投資開(kāi)發(fā)公司轉(zhuǎn)讓股權(quán)征稅問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函〔1997〕700號(hào)）規(guī)定了，對(duì)房地屋產(chǎn)權(quán)或土地使用權(quán)投資入股所形成的股權(quán)轉(zhuǎn)讓的行為，暫不征收土地增值稅。這里需要提及的是是對(duì)被投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，根據(jù)財(cái)稅字〔1995〕048第一條的規(guī)定，應(yīng)征收土地增值稅。
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