一、物業稅相關概念及特征

　　物業稅是對土地、房屋等不動產的所有者或使用者每年按財產評估值的一定比率征收稅款，是國際上常用的地方政府收入來源之一。各國對房地產的稅收課征一般是在房地產的取得、流轉、保有三個環節，其中，取得環節包括房地產用地取得、房地產開發等；流轉主要指房地產轉讓、贈與、繼承、分家析產等；保有指持續地持有房地產的產權。三環節稅賦均衡是房地產業健康發展的保證。在2005年3月20日財政部副部長肖捷出席“中國發展高層論壇”時明確表示，今后一段時期將重點推進物業稅改革。

　　物業稅是一種對財富存量的課稅，因此，大多數國家都把其歸入財產稅，根據物業稅制實踐的國際經驗，財產稅類的物業稅，主要包括對土地價值的課稅、對房產與土地總體價值的課稅，其特點是均以財產的持有作為課稅前提，以財產的價值為計稅依據。因此，物業稅建立的土地制度基礎不是土地私有制，即土地所有權私有制并非開征物業稅的必要條件，在土地國有制經濟里，只要土地使用權具有價值便具備課征物業稅的條件，這樣，在我國現行的土地制度下，土地使用權和房屋分別屬于財產權人享有的一種權利和財產權利所指向的對象，應歸屬于財產，因此，物業稅在我國應把其歸入財產稅。

　　物業稅除具有財產稅的特征外，還可細化為：

　　第一，物業稅為個別財產稅。財產稅按課征方式的不同，可分為一般財產稅與個別財產稅。一般財產稅是對納稅人所有的一切財產的價值綜合課征的稅收。不同國家的一般財產稅的課征對象不一，但大致包括土地、房屋等不動產；機器設備、庫存商品等營業性動產；汽車、摩托車、船舶等家用動產；資源開采權、營業性專利權、股權、公司債券、有價證券等無形動產。這種模式從價值層面看較為公平，但從技術層面上要求稅收征管制度比較先進，尤其是配套制度的建設較為完備。個別財產稅是將個人的某些特定的財產，如房屋、土地、資本和其他財產有選擇地進行課征。采用個別財產稅制的國家以發展中國家居多，個別財產稅制與一般財產稅制相比，就價值目標而言，個別財產稅制的公平性要弱于一般財產稅，但就技術層面而言，個別財產稅制對征管技術的要求要低于一般財產稅，這種稅收制度的塑造對正處于起步階段的廣大發展中國家而言，實現了另一種意義上的公平價值——橫向公平。個別財產稅的形式主要有對土地課征的土地稅，對房屋及有關建筑物課征的房屋稅，將土地及土地上建筑物合并課征的不動產稅。

　　第二，物業稅是對不動產課征的經常稅。房地產主要是指已建成并具有使用功能和經濟效用的不動產，那么物業稅只能是對已建成的不動產征收的稅收，即在不動產保有階段設立的稅收，而不涉及房地產的建設階段。

　　第三，物業稅是房地合一的稅收。房地產不僅指房屋及配套設施，還包括屋宇所在的建筑地塊、相關場地，因此，物業稅不能僅就土地上的建筑物進行課征，還應包括建筑物所附著的土地。

　　二、開征物業稅的目的

　　開征物業稅應達到何種目的？從理論上看，一個物業稅種應承擔某種特定的主要功能而不應賦予它多種功能。多種稅收目標的實現要靠幾個不同物業稅種來共同完成，對于開征物業稅政策設計的著眼點應當是理順物業稅制中的租稅費混雜的局面，保證房地產市場規范有序運行，為地方公共服務籌集資金，而不能任意擴展物業稅的稅收功能。從長遠來看，改革房地產總體稅制，對不動產處于保有階段征收統一規范的物業稅是改革的方向。

　　物業稅在內的財產稅是當今世界大多數國家普遍開征的稅種，是一國稅收體系的重要組成部分，也是西方國家地方政府財政收入的重要來源，但我國的財產稅不僅稅種少，且征稅范圍小、收入少。因此，開征物業稅有助于建立和健全我國財產稅體系，改變房地產稅制中以往那種“重交易，輕擁有”的局面。

　　三、開征物業稅的理論依據

　　為什么要對擁有房地產的業主征收物業稅？政府課征物業稅的基本出發點是什么？要實現哪些社會經濟目標？這些問題關系到物業稅制的設計，而且也影響到如何正確評判政府對房地產保有階段征稅的合理性及政策效果。

　?。ㄒ唬┕步洕鷮W觀點

　　1.利益交換說

　　該學說起源于洛克和休謨的社會契約論，發展于邊沁等功利主義派的“最大幸福原則”。該理論的核心觀點是，由于政府為房地產所有者提供了安全保護，包括國內治安、消防等保護和國防安全保護，從而保證了房地產產權能順利地為其所有者帶來心理上的滿足。既然國家為房地產所有人提供了財產保護形式的利益，那么房地產所有人理應向國家支付一定的報酬。因此，物業稅就代表了房地產所有人對于從政府那里獲得利益的一種支付。而且房地產的價值會由于當地政府提供的公共物品的改善而提高。利益交換說包含了兩層含義：一是政府提供了公共服務，不論房地產價值是否得到提高，業主均應為此支付一定的費用，即納稅；二是政府提供的公共服務為房地產產權的實現或房地產價值的提高提供了保證，政府理應對房地產業主保證一定比例的賦稅，以敷公共支出之需。

　　2.負稅能力說

　　負稅能力論最初由古典經濟學家魁奈提出，后來逐漸被一些西方財政經濟學者所接受。其核心思想是，土地及其改良物所組成的不動產是衡量人們納稅能力的標準之一，在其他條件相同的前提下，私人擁有的土地財產或房產越多，其負稅能力也就越大。不僅如此，財富本身可以給其所有者帶來安全感，這種永久性的財富比一般掙得的收入更為持久。因此，開征物業稅符合負稅能力原則。

　　（二）房地產經濟學觀點——稅收非中性論

　　現代房地產經濟文獻主要把土地及其改良物看作一種普通的經濟資源或生產要素，與資本、勞動、技術和管理等生產要素一樣，其價值只有通過投入到經濟領域才可以得到充分體現。因此，房地產經濟學者更多地關注了物業稅的資源配置功能。其基本觀點是，物業稅可以當作一種經濟政策手段來使用，這樣可以達到政府所期望的經濟政策目標，包括促進農地有效利用，促進城市各產業對土地的集約利用，增加適用住宅的有效供給等?？偠灾?，它可以提高資源的利用效率。由于這種觀點所基于的理論假設是物業稅收可以改變土地和資本的配置效率，影響經濟主體的經濟行為，即物業稅是非中性的。

　　四、開征物業稅需要完善的配套措施

　　物業稅實際上是一種財產稅，但目前我國還缺乏實施物業稅的基本條件，如財產歸屬不明確、不動產估價制度不健全以及個人社會賬號體系尚未建立等，下一步，需要以完善相關配套制度為重點，研究開征物業稅。

　?。ㄒ唬┖啿⒍惙N，實行費改稅。征收物業稅的合法性前提是改革現行的城鎮土地使用稅、房產稅、城市房地產稅、耕地占用稅、城市維護建設稅、土地增值稅等與物業稅存在重合的一次性稅費，否則舊的稅費未除，新的稅費又來，對于消費者而言，屬于雙重收稅，不利于新稅的開征。要認識到，物業稅絕不是對于購房投資者的懲罰稅，更不是單純為了增加政府財政收入。因此，實現簡并稅種，構建統一的房地產稅制，將是今后地方稅務工作的重點。這也是做好物業稅征收的基礎工作。

　?。ǘ嵭蟹康禺a登記制度。物業稅的開征需要大量的、詳盡的房地產基本信息和較長時期內的市場信息，這些信息的收集、整理和儲存工作必須提前于物業稅開征的時間進行。建議購買房屋的業主都必須到稅務部門進行房產登記，這樣做的目的主要是為物業稅的征收提供依據。具體可考慮如下方法：對于單身的業主登記其個人身份證號碼和房產證號，已婚人士則按夫妻雙方的身份證號進行聯名登記。由于買賣房屋時必須辦理房產證或過戶手續，因而房屋登記可以由房管部門和稅務部門協作完成。同時，建立類似畢業證書、學位證書驗證系統的房屋產權證查詢系統，以確認房屋所有者名下的房屋產權狀況，加強對擁有多套住房者的監管，防止稅款流失。如可以建立房地產產權數據庫，將該數據庫與稅務機關征管信息系統進行聯網，稅務機關則要加快實現房產信息的全國聯網，以便加強對在異地擁有多套住房的業主進行監控。

　?。ㄈ┙∪康禺a估價制度。改革現有的評估機構，實現房地產評估行業的政事分開，企事分開，明確并規范政府與事業組織之間權、責、利關系，為中介機構的發展創造公平的競爭環境。同時，加強對房地產價格評估理論、方法的研究，形成符合中國國情的房地產評估理論及方法體系。

　?。ㄋ模┙⒔∪u稅爭端解決辦法。物業稅的納稅人可能對稅基評估的結果存在異議，稅法應作出安排以保證納稅人對評估結果申訴的權利，我國建立評稅爭端機制可以從以下幾個環節入手：（1）對于征稅爭端的解決，根據行政復議法的有關規定，由稅務機構內部法制部門實施；（2）以省為單位，建立獨立于稅務機構和評估部門的評估爭端調解機構，對納稅人有關納稅評估結構的爭議進行調解，減少納稅人的訴訟成本，提高效率；（3）建立評估仲裁委員會，成員由稅務、評估、財政等部門組成，對于調解無效的爭議案件進行仲裁，仲裁結構作為征稅依據；（4）納稅人對仲裁結果有異議的可以向法院訴訟。